Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда государственного и муниципального имущества коронавирус». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй пакет мер поддержки также предполагает помощь резидентам Московского инновационного кластера, занятым в ИТ-сфере, промышленности и науке, а также малым и средним предприятиям в сфере гостиничного бизнеса. Субъекты малого и среднего бизнеса имеют право на субсидии на возмещение следующих затрат. При покупке оборудования за свой счет компании могут получить компенсацию до 25 процентов от стоимости зарубежного оборудования и до 35 процентов от стоимости российского. Если предприниматели берут кредит, им смогут компенсировать процентную ставку (в пределах ключевой ставки Центробанка), а при покупке отечественного оборудования процентная ставка кредита увеличивается на пять процентов. При работе с лизингом бизнесменам вернут до 25 процентов лизинговых платежей при покупке импортного оборудования и до 35 процентов — при покупке отечественного.
Право на арендные каникулы
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.
Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.
Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.
В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.
Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.
Поддержка резидентов, а также малых и средних предприятий в сфере гостиничного бизнеса
Предприниматели могут получить одну компенсацию или несколько, но размер возмещения составит не больше 10 миллионов рублей в год.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:
- ГК РФ: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ); изменение либо расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416-417 ГК РФ); встречное исполнение обязательства (ст. 328 ГК РФ);
- Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». В данном постановлении приведен список отраслей и ОКВЭДов, наиболее пострадавших от пандемии и, как следствие, бизнесы, входящие в эти отрасли имеют право на существенные льготы по аренде;
- Обзор Президиума Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020
Исполнение договоров аренды государственного и муниципального имущества
Арендаторам государственного и муниципального имущества в условиях пандемии коронавируса предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей в соответствии и на условиях, предусмотренных Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
В соответствии с п.п. 1 и 2 данного Распоряжения Росимуществу и федеральным органам исполнительной власти по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» предписано в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон. При этом Росимущество и федеральные органы исполнительной власти должны были уведомить в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу Распоряжения Правительства № 670 от 19.03.2020 г. субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.
(аренда муниципального имущества во время пандемии)
Действия зависят от того, кто собственник имущества:
| Российская Федерация | — для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель — июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021
— для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, — освобождение от уплаты на период апрель — июнь 2020 -отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение — основание — Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р — отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд |
| Тюменская область | — с 01.03.2020 по 30.04.2020 — аренда не взимается;
— с 01.05.2020 по 31.12.2020 — предоставляется отсрочка. — указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается; — основание — постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р; Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление. |
| город Тюмень | Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2.
Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований. |
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
- Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
- Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.
Юридические последствия форс-мажора на договоры аренды
Теперь разберемся с влиянием данного фактора на отношения по поводу аренды и разберем юридические последствия неисполнения обязательств по оплате арендных платежей. Но сперва обратим внимание на что, предпринимательские риски, отсутствие у должника необходимых денежных средств, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты не являются по общей норме форс-мажором, если только они не были отнесены к таковым условиями договора (контракта). Поэтому одна из основных проблем состоит как раз в разграничении причин, приведших к нарушению обязательств по договору.
Также немаловажно и то, что согласно положениям ГК РФ обстоятельства непреодолимой силы не прекращают автоматически гражданско-правовые обязательства (см. п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), а также не влияют на условия заключения и исполнения гражданско-правовых сделок, если иное прямо не предусмотрено нормами части 2 ГК РФ или сторонами в договоре.
Действительно, на практике участники гражданско-правовых сделок довольно часто предусматривают специальные условия на случай форс-мажора и определяют его последствия в отношении своих прав и обязанностей (например, приостановление исполнения сделки). Поэтому первично следует изучить условия конкретного договора, а если он не позволяет сделать однозначный вывод, то придется ориентироваться на общие нормы закона. Далее рассмотрим общий порядок исполнения договоров аренды государственного, муниципального или частного имущества в условиях пандемии коронавируса.
Перечитайте контракт на наличие пункта об удержании
В некоторых случаях арендодатель может ограничить доступ к зданию, т.е. предприниматель не сможет зайти в свое арендованное помещение на какое-то время, иногда арендодатели могут забрать все вещи арендатора, которые находились в помещении, если тот имеет задолженности по арендным платежам. Сейчас это редко случается, потому что зачастую такие вопросы уже вышли на уровень решения в правовом поле, но 5 лет назад подобное можно было часто встретить на практике. Иногда не всегда ограничивалось вещами, но и доходило дело до угроз и физических расправ.
При наличии акта о запрете ведении предпринимательской деятельности, немедленно сообщите о форс-мажоре или отсутствии возможности выполнения своих обязательств
Оцените возможность уменьшения фонда заработной платы (ФЗП)
Стандартный процесс, который происходит первым делом после наступления кризисной ситуации. Зачастую все предприниматели сразу приходят к этой процедуре, с целью удержания процента маржинальности своего бизнеса. В российском законодательстве есть несколько вариантов, которые можно применить на практике: по взаимному согласию сторон, или же принудительно. Речь может идти не только об увольнении сотрудников, но и снижении окладов, удержании премиальных и бонусных частей заработной платы.
Стоит отметить, что законы Российской Федерации в основном защищают сотрудников. Принудительные процессы (увольнение, понижение оклада) имеют место при очень сложных процессах.
В первую очередь, это положительно влияет на сотрудников, потому что они получают некоторые социальные пакеты, в другом случае, из-за подобных ситуаций у сотрудников мало желания официально трудоустраиваться на предприятиях.
Что должно быть указано в договоре аренды, чтобы арендатор мог законно требовать снижения арендной платы
Часто в договорах встречаются разделы про обстоятельства, именуемые как форс-мажор. Эпидемии относятся к обстоятельствам, непреодолимой силы (к форс-мажорам).
Посмотрите свой договор аренды, в случае если в условиях прямо закреплено, что арендатор не вносит арендные платежи, если не может использовать арендуемое помещение, то арендатор освобождается от уплаты полностью.
Однако целесообразно направить уведомление арендодателю об освобождении от аренды со ссылкой на пункт договора.
Тем самым, вы будете иметь документ, подтверждающий вашу добросовестность на случай обращения в суд с требованием взыскать с вас задолженность по арендной плате.
А не платить, возможно, когда введут запрет на использование такого вида помещений.