Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

• Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
• Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:

— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:

— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

Другие причины, предусмотренные законом или договором:

— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

• наименование и реквизиты сторон;
• ссылка на расторгаемый договор;
• чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
• реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
• обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.

До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.

По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:

• о расторжении договора купли-продажи;
• об отказе в удовлетворении иска;
• о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

1. Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
2. В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
3. Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
4. Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
5. В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
6. Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
7. Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Признание заключенного договора недействительным

Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

• осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
• при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Расторжение по решению обеих сторон

Если желание расторгнуть договор является обоюдным для обеих сторон сделки, то это можно сделать без участия суда даже после того, как была завершена регистрация договора в Росреестре. Однако для этого должны существовать веские причины, указанные в законодательстве.

Расторжение договора купли-продажи возможно при следующих ситуациях:

• Покупатель не произвел перевод денег в срок, прописанный в договоре. И если при этом у покупателя не оказывается средств, то оба участника сделки могут в Росреестре подать заявление на расторжение этого договора купли-продажи.
• Появление непредвиденных обстоятельств либо у одной, либо у обеих сторон, при этом решить их возможно лишь том случае, если будет расторгнут договор.
• Появление третьих лиц, претендующих на проданную недвижимость. При данных обстоятельствах продавцу нужно уладить дело с претендентами и предложить второй стороне сделки расторгнуть заключенный договор, предоставив при этом выплату неустойки. Это позволит избежать судебные разбирательства.

Как происходит расторжение сделки?

Процесс расторжения зависит лишь о того, на каких основаниях это происходит. И если для расторжения сделки требуется обратиться в суд, то нужно соблюдать определенную последовательность действий:

• подготовить документы, которые могут подтвердить основания для проведения расторжения сделки
• подать в суд иск (требуется даже при соглашении сторон)
• в суде выступить с объяснениями, касающимися нарушения прав одного из сторон сделки
• принятие решения со стороны суда и выдача соответствующего заключения
• с полученным утвердительным решением от суда нужно подать в Росреестр заявление, в котором потребовать расторжение уже оформленной сделки
• ожидать окончания обработки документов (не больше 5 рабочих дней)
• приступать к выполнению задуманного после того, как получите новые документы.

Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:

• С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
• Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.

Порядок расторжения сделки

Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:

• все условия аннулирования договора;
• прописывается, что получает каждая из сторон.

При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
3. Составляется исковое заявление.
4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

• нарушено чье-то право;
• не получено согласие, которое требовалось;
• сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
• сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
• ряд других оснований.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Похожие записи:

• Замена полиса ОМС на пластиковый: сроки и стоимость
• Какой штраф за тонировку в 2023 году: допустимая тонировка стекол автомобиля
• Усыновление удочерение ребенка жены какие документы нужны порядок оформления