Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.

Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

• Определение условий и цены продажи комнаты
• Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
• Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
• В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
• Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
• Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
• Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Шаг 1. Сообщить соседям о намерении продать комнату в коммунальной квартире

Важно отметить, что официальное уведомление и согласие соседей не требуется для продажи комнаты в коммунальной квартире. Но все же важно понимать, что общение с соседями и открытость в данном вопросе могут существенно облегчить процесс продажи.

Для успешного выполнения этого шага можно использовать следующие рекомендации:

1. Рассказать соседям о своих планах лично

Личное общение с соседями позволяет установить контакт и выразить свои намерения. Важно объяснить им причины продажи и подчеркнуть преимущества для всех сторон. Возможно, соседи будут заинтересованы в выкупе комнаты или помогут найти подходящего покупателя.

2. Провести собрание жильцов

Собрание жильцов позволит официально передать информацию о намерении продать комнату. Важно предоставить всю необходимую информацию, а также ответить на вопросы и обсудить возможные варианты. При этом можно установить правила и условия продажи с согласия большинства жильцов.

3. Написать официальное уведомление

Дополнительно можно написать официальное уведомление о намерении продать комнату и отправить его соседям. В уведомлении следует указать свои контактные данные, причины продажи и предложение обсудить вопросы лично или на собрании жильцов.

Важно помнить, что согласие соседей не требуется по закону для продажи комнаты в коммунальной квартире. Однако хорошие отношения с соседями и обсуждение вопросов могут существенно облегчить весь процесс и ускорить продажу комнаты.

Шаг 2. Собрать документы

Для продажи комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей в 2024 году необходимо собрать определенные документы. Ниже приводится список официальных документов, которые понадобятся для успешного заключения сделки:

• Свидетельство о праве собственности на комнату: документ, выдаваемый в органах Росреестра и подтверждающий, что вы являетесь законным владельцем комнаты в коммунальной квартире.
• Технический паспорт: документ, который устанавливает технические характеристики комнаты и подтверждает ее соответствие санитарно-гигиеническим нормам.
• Справка из управляющей организации: документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед управляющей компанией за коммунальные услуги.
• Справка из налоговой инспекции: документ, который подтверждает отсутствие задолженности перед налоговыми органами.
• Документы, подтверждающие проживание в комнате: например, копии договора найма, документы от соседей, подтверждающие совместное проживание и т.д.
• Паспорт: документ, удостоверяющий личность продавца комнаты.

Все документы должны быть оформлены и предоставлены в соответствии с требованиями законодательства. В случае наличия зарегистрированных соседей в коммунальной квартире, необходимо также учесть их интересы и получить их согласие на продажу комнаты.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1) находится покупатель;

2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3) стороны собирают все необходимые бумаги;

4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.

Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.

Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

   В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

   • дата и место совершения сделки;
   • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
   • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
   • цена по договору – стоимость комнаты;
   • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

   Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

   Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

   Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

   В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

   Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

   При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

   Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

   Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

   В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

   Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

   Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам образец договора купли-продажи отдельной комнаты

   Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

   • заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
   • непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
   • обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
   1. Указана цена и условия передачи денег.
   2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
   3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
   4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
   5. Срок освобождения и передачи комнаты.
   • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
   • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
   • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

   Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

   1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
   2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
   3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
   4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
   5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
   6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

   Кроме того многие покупатели хотят удостовериться в отсутствии задолженности собственника за коммунальные услуги.
   Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность.

   1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
   2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
   3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.
   • удостоверение личности;
   • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
   • выписка из ЕГРН;
   • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
   • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
   • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
   • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
   • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
   • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
   • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

   Как продать комнату в коммунальной квартире

   Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.

   Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

   Аренда депозитарной банковской ячейки. Покупатель может поместить деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 Р до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

   Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

   Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

   После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

   • паспорта всех собственников;
   • уведомления каждому соседу о продаже помещения;
   • все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
   • все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
   • документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
   • договор купли-продажи;
   • разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
   
   

   Похожие записи:

   • В 2023 году в Свердловской области увеличили льготы для семей с детьми
   • Дума приняла закон о праве фермеров на аренду сельхозземель без торгов
   • Образец транспортной накладной для ГИБДД в 2023 году