Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дума приняла закон о праве фермеров на аренду сельхозземель без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Стоимость процедуры аренды земельного участка рассчитывается в зависимости от вспомогательных действий, производимых в процессе оформления договора. Сюда входит процедура межевания и постановка надела на учет в кадастре.
Кроме того, регистрация договора аренды в Росреестре предполагает оплату обязательной государственной пошлины в размере 350 рублей. В случае если договор аренды заключается без ограничения права пользования, размер сбора для граждан составит 2000 рублей, а для предприятий и организаций – 22000 рублей.
Аренда земельных площадей у государства по-прежнему является востребованной процедурой. При этом процесс имеет множество тонкостей и нюансов, начиная от определения целей использования участка и заканчивая подготовкой необходимых бумаг. К вопросу следует подойти крайне ответственно, а для повышения шансов на скорейшее завершение процедуры, следует заручиться поддержкой грамотного юриста.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Как арендовать землю у государства
Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.
Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.
На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.
Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.
Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.
Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.
Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду
Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.
Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.
Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.
К нюансам относится то, что оформить правомочия собственности получится не на все наделы. В данной ситуации не учитывается то, что гражданин планирует внести оплату за землю. Ограничения прописаны в земельном законодательстве. В частности, закон говорит о том, что не получится получить с собственности надел, который выбыл из оборота. Аналогичные положения отнесены к участкам, которые в ограниченном порядке используются гражданами или организациями. К числу таких участков относятся те, что входят в категорию особо охраняемых, в частности парковые зоны или заповедники.
В эту же группу включены участки, отнесенные к общему использованию или земли, переданные в использование Вооруженными силами. Это участки, которыми пользуются государственные органы с целью выполнения определенных функций. Также препятствием можно назвать то, что назначение надела не совпадает с желаниями гражданина. К примеру, человеку откажут в получении участка, если строение располагается на территории, не предназначенной для ИЖС.
Кто может быть арендатором?
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:
- фермерские хозяйства;
- образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
- всевозможные НКО;
- хозяйственные общества;
- унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
- научные компании;
- производственные кооперативы;
- частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.
Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.
Аренда земли у государства
Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.
Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:
- составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
- назначается местными властями дата проведения аукциона;
- принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
- если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
- участниками вносятся задатки;
- подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
- победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
- с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.
Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.
Правила составления контракта
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:
- информация об участниках сделки;
- предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
- срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
- условия и правила оплаты;
- обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
- возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
- ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
- условия, на которых могут корректироваться положения договора;
- нюансы продления и расторжения контракта.
Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.
Земля — в дело, а дело — по закону
Земельный кодекс не затрагивал конкретный вопрос приобретения и аренды земли для развития крестьянского хозяйства (КФК). Процесс передачи государственных угодий регламентировал ФЗ (№74):
- земля может быть передана в собственность или в аренду (срочную и бессрочную);
- право на открытие фермы имеют граждане РФ и иностранцы без российского гражданства.
В 2015 году вступили в силу некоторые изменения. Теперь алгоритм выделения земель для аренды под КФК определяется ЗК (не ФЗ). Речь идет об официальном статусе хозяйства.
Принята четкая терминология!
Закон относит такие участки к категории земель сельскохозяйственного назначения. Их передают в пользование физическим и юридическим лицам. Это может быть аренда или приобретение в собственность.
Фермерская земля находится за чертой населенного пункта. Арендатор должен использовать выделенный надел строго по назначении.
Если это не противоречит договору и закону, допускаются постройки, в том числе жилой дом.
Площадь участка определяется местным законодательством. Исключения земли определенных назначений:
- для садоводства;
- для овощеводства;
- для птицеводства;
- для пчеловодства;
- для рыболовства;
- для цветоводства;
- для виноградников.
Зато появляется возможность арендовать государственный участок в упрощенном порядке и получить субсидию на развитие своего фермерского хозяйства.
Преимущества и недостатки
Как и любые другие объекты собственности, земли сельхозназначения имеют свои плюсы и минусы. Преимущества земель под КФХ:
- Осуществление работы на свежем воздухе оказывает благоприятное воздействие на состояние здоровья,
- Употребление в пищу чистых и натуральных продуктов, что так же полезно,
- Фермерство — хорошие бизнес для всей семьи,
- Множество видов деятельности в данной сфере,
- Льготы при регистрации и налогообложении,
- Государственные программы поддержки,
- Использование земельных участков, имеющих огромную площадь,
- Субъект, собирающийся покинуть КФХ, может получить свою долю от хозяйства, указанную в соглашении.