Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имеет ли обратную силу договор дарения квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Кто может выступать инициатором
Инициатором расторжения может выступать как даритель, так и его родственники. Что бы право на подачу расторжения перешло родственникам, они должны собрать все необходимые справки и документы, подтверждающие невменяемость дарителя на момент совершения сделки или его целостного психического состояния. Так же инициатором может быть одариваемый, но договор он сможет расторгнуть только в том случае, если он ещё не зарегистрирован. Для расторжения ему понадобится договор дарения, паспорт, документ, подтверждающий собственника, исковое заявление.
В отдельных случаях инициатором может выступать суд. Например, если суд найдёт в договоре нарушение, сам выявит нарушения закона сторонами, или если квартира принадлежит не собственнику, а производству.
Не всегда граждане готовы исполнять свои обязательства и при возникновении риска банкротства иногда пробуют “вывести” недвижимость через дарение ее близким людям/родственникам.
Обращаем внимание, что в делах о банкротстве правом на оспаривание сделок обладает финансовый управляющий, а, поскольку сделка дарения является безвозмездной, то шансы ее оспаривания весьма высоки, поскольку выбытие из конкурсной массы ликвидного имущества ставит под угрозу права кредиторов должника (дарителя).
Следовательно, высок риск отъема имущества и возврата его в конкурсную массу. Причем финансовым управляющим могут быть оспорены договоры дарения совершенные в пределах 10 лет до даты банкротства и уж совершенно точно будут оспариваться сделки за последние три года.
Подводя итоги написанному:
- оспаривание договора дарения возможно во многих ситуациях;
- каждая ситуация уникальна и нуждается в анализе, единого алгоритма оспаривания нет;
- при своей простоте, рассматриваемый договор достаточное количество тонкостей, при несоблюдении которых можно поставить сделку под угрозу;
- раздаривание имущества не является хорошим способом для вывода активов при банкротстве;
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Оспаривание сделки третьим лицом
ДополнительноТакже под оспаривание могут попасть сделки, в которых:
- даритель подписал дарственную под влиянием угроз или шантажа;
- даритель не понимал суть договора (например, в силу преклонного возраста);
- одариваемый воспользовался тем, что у дарителя сложилась неблагоприятная ситуация и он вынужден был оформить договор дарения на невыгодных для себя условиях;
- одариваемый вынудил дарителя составить дарственную, воспользовавшись своим служебным положением;
- недвижимость была передана в дар служащим муниципальных или государственных органов по причине их деятельности.
Наследники дарителя вправе инициировать отзыв дарственной на квартиру в следующих случаях:
Как происходит отмена дарственной на недвижимость
Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.
Отмена дарения после смерти одаряемого
Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.
Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством
Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:
● покусится на его жизнь или здоровье;
● покусится на члена его семьи.
На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.
Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.
Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.
Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения
Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:
● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;
● объект дарения очень значим для заявителя.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
При каких условиях возможна отмена дарственной на квартиру
Как отменить дарственную на квартиру? С этим вопросом сталкиваются тысячи граждан в нашей стране. Зачастую люди обращаются к практикующим юристам с вопросом — можно ли аннулировать договор дарения.
Законодательством РФ предусмотрен четкий порядок действий, при выполнении которых инициаторам удается аннулировать дарственную на квартиру. Есть ряд юридически допустимых способов, когда на вопрос «можно ли отменить договор дарения», будет ответ — «да». Итак, аннулирование договора дарения возможно в следующих случаях:
- На основании достигнутого согласия дарителя и нынешнего правообладателя.
- Путем обращения в суд изначального владельца жилья или законных наследников, а также представителя опеки или следственных органов.
- При преждевременной кончине получателя одаряемого, который умер раньше, чем даритель, что прописывается отдельным пунктом договора.
- Если владелец недвижимости — юридическое лицо и за счет дарения пытаются скрыть от контролирующих государственных органов личное имущество, чтобы избежать конфискации.
- Можно автоматически расторгнуть договор дарения недвижимости между близкими родственниками, когда предмет гражданско-правового соглашения не внесен в гос. реестр на имя нового собственника.
- Если в момент подписания договора даритель был в алкогольном или наркотическом опьянении или будучи недееспособным. Но действия дарителя реально оспорить только при наличии медицинского освидетельствования.
Отмена дарения происходит в случаях:
- Если одаряемый покушался на жизнь дарителя или нанес ему тяжкие телесные повреждения. Приговор суда по уголовному разбирательству будет являться фундаментом при вынесении постановления об отмене договора дарения.
- Когда в договоре дарения прописаны пункты, связанные с осуществлением конкретных обязательств / действий со стороны получателя прав на объект недвижимости, а такие не были исполнены – это также способ аннулировать дарственную на квартиру.
- Если под подписанием рассматриваемого соглашения усматривается иная сделка, к примеру, продажа, и даритель в связи с этим лишится единственного места жительства тогда также судом отменяется договор дарения недвижимости между близкими.
- При отсутствии должного поддержания чистоты и соблюдения целостности безвозмездно полученной квартиры, а также при умышленном нанесении вредительства жилью, что привело к понижению его товарной стоимости.
- В случае нахождения предмета дарения в залоге или под арестом аннуляция договора о безвозмездной передаче квартиры при выявлении такого факта выполняется автоматически. При этом выдается судебное распоряжение, на основании которого проходит исключение информации об одаренном собственнике из государственного реестра в Управлении Федеральной службы.
- Кроме того, договор дарения признается недействительным, если доказать в судебном процессе, что имуществом завладели:
- По обманной схеме;
- Через физическое насилие;
- Методом запугивания.
Специальные основания для оспаривания договора дарения
Договор дарения можно требовать признать недействительным, в частности, когда:
- даритель передал имущество не безвозмездно, то есть получил взамен подаренного имущества что-то другое – например, сумму денег (помните: возмездный характер отношений сторон исключает признание договора договором дарения),
- даритель обещал подарить все свое имущество или его часть в будущем, и при этом не указал конкретный предмет дарения,
- договор содержит обещание дарения в будущем, и при этом не имеет письменной формы (совершен устно),
- договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя – такой договор ничтожен,
- договор заключил представитель по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения – такая доверенность ничтожна,
- дарение совершили с нарушением запрета дарения, который установлен в ст. 575 ГК РФ – например, родителю малолетнего ребенка запрещено совершать сделку дарения от имени ребенка,
- дарение нарушает ограничения, которые установлены законом.
Здесь речь идет об ограничениях, которые предусмотрены в ст. 576 ГК РФ, а также о тех, которые содержатся в нормах других законов. Например, недействителен договор дарения:
- земельного участка, если дарителю принадлежат находящиеся на нем здания, сооружения, но он их не подарил (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ),
- квартиры, которая находится в общей совместной собственности супругов, если муж подарил квартиру без нотариального согласия жены (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ),
- квартиры, земельного участка, машино-места и другого имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя – при условии, что договор об ипотеке не содержит положений о том, что согласие залогодержателя на сделку не требуется (статьи 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»),
- квартиры, доли квартиры или части доли квартиры, если в результате сделки площадь доли квартиры каждого из сособственников станет меньше 6 кв. м (ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Обратите внимание, что это ограничение действует для сделок дарения, которые оформлены после 01.09.2022.
Ситуации, в которых есть большие шансы оспорить договор дарения
Предлагаем обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции московского региона. Она говорит о том, что шансы на признание недействительным договора дарения квартиры (доли в квартире) есть, когда:
- вы получили за квартиру деньги,
- вы получили взамен подаренной недвижимости не деньги, а другое встречное предоставление,
- вы дали одаряемому распоряжение насчет того, как он должен распорядиться подаренной квартирой после вашей смерти,
- вы существенно заблуждались насчет условий сделки дарения,
- вы не подписывали договор дарения,
- от вашего имени договор дарения оформил ваш представитель, но вы выдали ему доверенность на распоряжение квартирой в период, когда были неспособны отдавать отчет своим действиям или руководить ими,
- вы являетесь наследником наследодателя, который заключил договор дарения в период, когда страдал психическим расстройством, и из-за него не мог понимать значение своих действий или руководить ими.
Ситуация 6 – вы дали представителю доверенность на оформление договора, не будучи в здравом уме
Случается, что договор оформляете не вы сами, а ваш представитель. Он должен действовать по доверенности: ее удостоверяют у нотариуса или другим способом, который приравнивается к нотариальному удостоверению (ст. 185.1 ГК РФ).
Если вы выдали ему доверенность на распоряжение квартирой в период, когда были неспособны отдавать отчет своим действиям или руководить ими, велики шансы, что суд признает договор недействительным.
Это обстоятельство – вашу неспособность адекватно оценивать действительность на момент оформления доверенности, как правило, доказывают с помощью психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы, которую вам назначит суд.
Если результаты экспертизы покажут, что вы страдали психическим расстройством и не могли понимать, что делаете, суд признает недействительной не только доверенность от вашего имени, но и сделку дарения недвижимости, которую представитель оформил по такой доверенности. В таком случае основанием для признания их недействительными будет статья 177 ГК РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2019 по делу N 33-36845/2019).
Что говорит судебная практика по делам об отмене дарения
Судебная практика по таким делам неоднозначна. Решение суда напрямую зависит от наличия оснований для отмены дарственной, указанных в законе, и полноты представленных доказательств.
Например. Женщина обратилась в суд с требованием отменить договор дарения на квартиру. В качестве основания указала ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, которое может повлечь его утрату.
Суд в удовлетворении ее требования отказал. Обосновал решение тем, что истицей не были предоставлены доказательства неимущественной ценности подаренной квартиры. А также она не смогла пояснить суду, в чем заключалось ненадлежащее обращение одаряемого с подаренной вещью.
Рассмотрим примеры из судебной практики, где сторонами сделки, которую хотели отменить, были близкие родственники.
Пример 1. Мать подарила сыну квартиру. Через год после заключения сделки он начал систематически ее избивать. Она обратилась в полицию, была проведена медицинская экспертиза и получено заключение о нанесении тяжкого вреда здоровью.
В отношении сына вынесен обвинительный приговор. На основании полученного судебного акта мать обратилась в суд, чтобы отменить дарственную. Судом ее требование было удовлетворено.
Пример 2. Отец подарил дочери автомобиль. Через некоторое время между ними произошла крупная ссора. Даритель решил отменить сделку и вернуть себе транспортное средство. Но суд ему отказал. Поскольку ссора, какой бы сильной она ни была, не является причиной для отмены дарственной.