Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойка может быть установлена законом: например, в сфере страхования ОСАГО или строительства жилья. Законодательно установлено, какую сумму клиент выплатит при невыполнении обязательств по кредиту или страховке независимо от того, что указано в соглашении сторон. В других случаях участники договора сами устанавливают сумму штрафа или процент пени, а также тип неустойки за просрочку.
Неустойка по договору купли-продажи
Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.
Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.
В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.
Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.
Адвокат в споре по договору купли-продажи о взыскании долга
Если ответчик не явится в суд в обозначенные им сроки и не предоставит доказательств того, что задолженность была оплачена, либо не заявит о необходимости уменьшения неустойки, то судья вправе удовлетворить исковые требования в полном объеме. Однако подобное заочное решение может быть обжаловано, и вступит в законную силу только после того, как истцу будет выдан исполнительный лист.
Таким образом осуществляется взыскание денежных средств по договору купли продажи недвижимости с ответчика в принудительном порядке силами судебных исполнителей в рамках конкретного производства. Если ответчик не выполняет свои обязательства, то самым разумный решением является обращение за юридической помощью к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для того, чтобы в конечном итоге привлечь специальный механизм государственного судебного принуждения для погашения образовавшейся задолженности.
В судебной же практике по вопросу начисления неустойки по расторгнутому договору на сегодня единообразие сложилось.
Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.
В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок. При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства. Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.
Просрочка оплаты договора купли-продажи недвижимости. — Юридическая консультация
Продавец, не получив оплату в установленный срок по договору купли-продажи от покупателя за переданный товар, вправе потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, потребовать оплатить переданный товар или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Данные права продавца закреплены в ст. 486 Гражданского кодекса РФ.
Исходя из данной нормы, продавец может потребовать оплаты по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года в случае передачи покупателю земельных участков и доли жилого дома.
В судебной же практике по вопросу начисления неустойки по расторгнутому договору на сегодня единообразие сложилось.
Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.
В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок. При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства. Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.
Снижение неустойки по инициативе суда — возможно ли это?
Снижение неустойки, уплата которой возложена на хозяйствующий субъект, возможна только при наличии соответствующего ходатайства такого хозсубъекта (п. 71 ППВС № 7). Форма ходатайства может быть любой.
В т. ч. названные положения применимы в ситуациях, когда разрешаются споры, касающиеся возможности снижения неустойки за неисполнение обязательств по договорам займа, сторонами по которым выступают граждане (см. определения КС от 15.01.2015 № 6-О и № 7-О).
Для сравнения: снижение неустойки, когда должником является лицо, не занимающееся приносящей доход деятельностью, суд правомочен осуществить в т. ч. и по собственной инициативе, т. е. даже в отсутствие ходатайства ответчика, если будет выявлена явная несоразмерность неустойки и возникших последствий нарушения договорных обязательств.
Как видно, в настоящий момент законодатель и правоприменитель разграничивают споры о снижении сумм неустойки с участием субъектов предпринимательской и иной приносящей доход деятельности и с участием лиц, такой деятельностью не занимающихся (ср. абз. 2 п. 1 ППВАС № 81 и п. 71 ППВС № 7).
Неустойка, определенная законом или договором
Такая мера ответственности, как неустойка, бывает двух типов: в форме штрафа или пени. Штраф взимается единоразово в виде твердой суммы или определенного процента от величины невыполненных обязательств. Пеня же начисляется за каждый день просрочки, допущенной при погашении денежного долга или исполнения иной обязанности.
По некоторым видам правоотношений величина неустойки устанавливается законодательством.
Например, речь идет о защите прав потребителей, долевом участии в возведении жилья, оформлении страховки ОСАГО.
Если неустойка предусмотрена в конкретном законе, то она подлежит взысканию независимо от того, закреплены санкции в договоре между сторонами или нет.
Когда неустойка в правовых нормах не прописана, то участники сделки вправе самостоятельно установить как тип ответственности (штраф, пеня), так и ее размер.
Обратите внимание на то, что если законодательством или письменным соглашением сторон неустойка не установлена, то она взысканию с нарушителя не подлежит.
Часто рассчитанный размер неустойки не бывает окончательным. При рассмотрении спора у суда (районного или арбитражного) есть право уменьшить сумму ответственности. Вместе с тем, есть такие разновидности неустойки, которые в судебном порядке снижены быть не могут. В качестве примера стоит привести пеню, которая начисляется на долги по алиментам.
Однако сейчас в Госдуме находится на рассмотрении законопроект, по которому суды вправе пересматривать и такие санкции.
Основания для снижения неустойки
Основаниями для снижения размера неустойки могут быть, например, такие:
- значительное превышение суммы неустойки над суммой ущерба (например, решение Октябрьского райсуда г. Барнаула от 31.05.2016 по делу № 2-1040/16);
- чрезмерно большой процент неустойки;
- малая длительность неисполнения обязательства (см. решение Копейского горсуда Челябинской обл. от 12.10.2016 по делу № 2-2940/2016) и т. д.
Не могут сами по себе приниматься как основания для снижения неустойки следующие доводы должника (абз. 4 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, далее — ППВАС № 81):
- о его тяжелом финансовом положении:
- нарушении обязательств перед самим должником со стороны его контрагентов;
- существовании долговых обязательств перед иными лицами;
- наложении ареста на его имущество;
- неоказании финансовой поддержки со стороны бюджета;
- возращении суммы долга на дату рассмотрения спора;
- выполнении ответчиком социально значимых функций;
- существовании у ответчика обязательства по выплате процентов за пользование денежными средствами и т. д.
Суды отмечают, что довод об отсутствии у кредитора ущерба (или недоказанность его нанесения), вызванного нарушением другой стороной своего обязательства по договору, не может быть рассмотрен как основание для снижения неустойки (см. постановление 8-го ААС от 15.12.2016 по делу № А81-3174/2016).
Хотя кредитор и не обязан доказывать возникновение у него убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства второй стороной, он обладает правом представить суду доказательства того, какие последствия влекут аналогичные нарушения обязательства для него (п. 74 ППВС № 7).
Купля-продажа квартиры с долгом
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2022 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Расчет неустойки за просрочку сдачи с первого дня
Как правило застройщику из-за несоблюдения срока сдачи необходимо выплачивать неустойку. И несмотря на то, что он заблаговременно (за 2 месяца) оповестил о срыве сроков, дольщики в праве не соглашаться с новыми условиями, после чего они могут обратиться в суд о взыскании неустойки за просрочку сдачи.
Дольщик должен знать, что у него есть полное право начиная с первого дна задержки срока сдачи квартиры, обратиться в суд для защитысвоих интересов. Данный срок начинается с того дня, когда вам стало известно о нарушении своих прав и в течение трех лет исковой давности.
Перед обращением в суд, не стоит забывать о важном моменте, который заключается в отправке претензии в адрес застройщика. При составлении претензии покупателю желательно в доказательство своих требований указать ссылку на Федеральный Закон №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты договора долевого участия. Плюс к этому, дольщику потребуется приложить к претензии расчет неустойки, копии ДДУ, паспорта и документов, которые аргументируют фактическую оплату приобретаемой квартиры.
Неустойку суд может уменьшить
Дело в том, что существует норма гражданского законодательства ст. 333 ГК РФ, руководствуясь которой суды общей юрисдикции в разы снижают размер требования неустойки. Мотивировка проста — исходя из практического опыта правоприменения суды считают, что огромные размеры неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. А поскольку такое право закон предоставляет суду, то снижение размера неустойки приходится ждать практически во всех случаях.
У дольщика всегда есть шанс, в рамках закона о защите прав потребителей получить с застройщика кроме неустойки ещё и штраф. Он присуждается в том случае, когда застройщик добровольно не возместил нанесённый вред и не компенсировал нарушение условий договора в досудебном порядке.
Несмотря на то, что право взыскивать штраф предоставлено суду без заявления истца, дольщикам лучше всё-таки указать на необходимость взыскания штрафа в исковых требованиях. И конечно, размер штрафа присуждается от той суммы неустойки, которую суд посчитал обоснованной, то есть, которая осталась после ее уменьшения.
Важно: если срок сдачи жилья отодвигается более чем на 2 месяца с уведомлением дольщика об этом, то он может отказаться от ДДУ и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Как происходит взыскание неустойки с застройщика
Срыв сроков – самая распространенная ситуация, когда дольщики обращаются с претензиями, требуя возмещения ущерба. В договоре указывается срок, когда дом должен быть сдан, его пропуск даже на один день – повод получить взыскание.
Нередко застройщик предлагает перенести срок в добровольном порядке, но вы не обязаны этого делать. Также иногда неустойка может быть выплачена самой компанией без судебного разбирательства.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Практика показывает, что часть споров, возникающих в процессе реализации договора о долевом участии в строительстве, разрешаются на стадии досудебного урегулирования. Досудебное урегулирование представляет собой предъявление претензии к нарушившей свои обязательства стороне. Стоит заметить, что ни Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Законом РФ «О защите прав потребителей», обязательный порядок досудебного урегулирования не предусмотрен. Однако иногда претензия направленная своевременно и надлежащим образом, позволяет решить проблемы, при этом свести затраты времени и сил к минимуму.
Взыскание неустойки по договору купли продажи: порядок
Направление претензии нарушителем является обязательным, если такой порядок предусмотрен договором, а также в случае предполагаемого рассмотрения дела в арбитражном суде. В данном случае речь идет о требовании выполнить условия договора, изложенном в письменном виде и переданном контрагенту надлежащим способом (под подпись или заказным оправлением с описью вложения и уведомлением о вручении).
В претензии необходимо сформулировать и обосновать требования, назначить срок их исполнения, указать на обязательства по уплате неустойки и выразить готовность к дальнейшему рассмотрению спора в суде.
Если срок оплаты по договору истек, а в досудебном порядке разрешить спор не удалось, можно составлять исковое заявление. К сожалению, зачастую только таким образом можно реально истребовать задолженность.
Для успешного исхода дела иск следует поддержать солидным пакетом документов — свидетельств заключения договора купли-продажи, фактов передачи предмета договора и отсутствия оплаты по нему. Если речь идет о неустойках, важной частью иска является расчет требований, который целесообразно приводить с формулами и полным пояснением, с точными окончательными суммами.
Учет пени за просрочку платежа по договору производят в случаях неоднократного нарушения имеющихся условий договоренности. Штрафы же подлежат оплате в случае невыполнения пункта соглашения единожды. Санкции назначают за несоблюдение разных положений письменных договоренностей. Их величина обязательно должна фиксироваться в соответствующем контракте. Размер штрафного взыскания напрямую зависит от стоимости контракта.
Рассмотрим пример расчета пени просрочку платежа. В том случае, если цена договора трех миллионов рублей не превышает, тогда величина штрафа будет равняться 2,5% от суммы. Когда же стоимость контракта составляет больше трех миллионов, но менее пятидесяти, тогда размеры санкции будут равняться двум процентам от данной суммы.
Применение расчета в долевом строительстве
Если дом сдали в эксплуатацию позже срока, указанного в контракте долевого участия, то покупателю законом положена компенсация. Для того чтобы вам помогли рассчитать предназначенную сумму по этому договору, можно обратиться в региональное отделение Комитета, занимающегося работой по правам потребителей. Можно рассчитать неустойку вместе с компетентным в этой области юристом. Для этого вам понадобится представить ему на рассмотрение ДДУ. Дальше стоит действовать по алгоритму, приведенному выше: сначала уведомить компанию-застройщика о задолженности за срыв сроков сдачи, а при игнорировании вашей претензии подать иск.
Для расчета нам понадобятся следующие данные:
- цена за объект, уплаченная потребителем;
- количество календарных дней, прошедших со дня просрочки;
- действующая на момент составления претензии ставка ЦБ рефинансирования;
- величина пени по закону (для физических лиц она установлена 100/150, а для юридических 100/300).
Для того чтобы рассчитать точную сумму, понадобится калькулятор (можно воспользоваться вариантом онлайн, в этом случае вам даже не нужно знать формулу). Для получения суммы, которую вам должен нерадивый застройщик, необходимо умножить уплаченную цену, количество дней и ставку рефинансирования. Далее вам понадобится разделить их на величину пени, которая установлена законом.
Когда и за что можно требовать неустойку
Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:
-
ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
-
ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:
-
за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;
-
за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.
-
Кроме того, дольщик может потребовать:
-
сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
-
штраф в размере 50% от неустойки;
-
штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
-
компенсацию за моральный ущерб;
-
возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)
-
оплату судебных издержек.