Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Будет мрак и жесть»: коммерческая недвижимость переживает кризис спроса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
Когда восстановится рынок офисов Москвы
События февраля изменили векторы развития рынка офисной недвижимости Москвы, считает Екатерина Белова. «Рынок вошел в рецессию, но у него имелся значительный запас прочности, поэтому он пока не просел», — говорит эксперт. По ее прогнозу, максимального снижения можно ожидать только в следующем году, когда показатели спроса и нового строительства опустятся до минимальных значений, а доля свободных площадей в классе А дойдет до 14,5%.
В 2023 году эксперты ожидают сохранения трендов, которые были в этом году. «На рынке сохранится субаренда помещений, а также отрицательное или близкое к нулевому чистое поглощение офисных площадей. Рост вакантности продолжится, но более низкими темпами, чем в 2022 году», — считает Мария Зимина. При этом в структуре спроса, по ее прогнозам, будет усиливаться роль компаний с государственным участием, а спрос на помещения «под отделку» (shell&core) также будет сниженным. У арендаторов сохранится более краткосрочный горизонт планирования — один-два года вместо пяти лет, предполагает эксперт.
Восстановление бизнес-активности придется на вторую половину 2023 года, однако в цифрах это проявится не ранее 2024-го, прогнозирует Екатерина Белова. По ее мнению, на фоне высвобождения качественных площадей в центральных районах города тренд на децентрализацию, наблюдавшийся в последние годы, станет менее актуальным. Также ожидается, что в 2024 году индикаторы рынка выйдут в зеленую зону и продолжат медленное восстановление в 2025 году, резюмирует эксперт.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Арендаторы сегментов «Развлечения», «Сервисы» и «Общественное питание» стали драйвером спроса на помещения в ТЦ.
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории «сервисы и развлечения» «обогнали» традиционного лидера – fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых* сделок** по аренде помещений в торговых центрах.
• В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 612 квадратных метра.
• К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 квадратных метра.
• В блок «Общественное питание» входят кафе, точки фаст-фуда на фудкортах и магазины продуктов питания. В зависимости от типа недвижимости востребованы как дискаунтеры (Чижик, Светофор, Магнит), так и классические супермаркеты. Площади магазинов варьируются от 400 до 1200 кв.м. Сегмент фаст-фуда демонстрирует устойчивость относительно иных форматов общественного питания в условиях снижения покупательской способности населения.
• Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
* привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
** на основе сделок CORE.XP
Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ.
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки — предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров. Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды* в следующем году будут снижаться (до -10%** в топовых ТЦ и до -15% в ключевых*** ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены. У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Военную ипотеку может ждать переформатирование
Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.
Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,9 п. п. (относительно 2020 года) и составил 13,7%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии, а также плановой ротацией и окончанием сроков действия договоров, поскольку цикл арендных контрактов в ТЦ подошел к концу. Стоит отметить, что многие арендные соглашения пяти-семилетней давности были подписаны в период рекордных показателей ввода – в 2014–2016 гг.
Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году, в среднем составляет 23,2%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в течение первых лет работы. Исключением стал ТРЦ «Павелецкая Плаза» с вакансией менее 15%.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Как выглядит белорусский рынок на фоне зарубежных
— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.
В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Тренд 5. Необходимость регулярных маркетинговых исследований. Исследования по подписке.
Одиночные маркетинговые исследования подобны точке на графике – видно в каком состоянии в данный момент находится изучаемый объект, но непонятно, как развивается маркетинговый процесс во времени под влиянием различных факторов. В условно статичных системах, неизменного ассортимента и многолетнего плана производства, разовых исследований было бы достаточно.
При меняющемся рынке, рекламодатели стараются все время держать “руку на пульсе” и, как минимум, сопровождать исследованиями каждый запуск масштабной рекламной кампании.
Регулярные, трекинговые (волновые) исследования повторяются с определенной периодичностью и отличаются систематическим сбором, накоплением и анализом данных. По ним можно увидеть не только текущую ситуацию на рынке, но и динамику его развития.
Существуют также непрерывные (длящиеся 365 дней в году) исследования, которые проводятся на постоянной основе с равными месячными или недельными квотами.
Постоянно проводить индивидуальные исследования довольно дорого. Поэтому в последнее время набирает популярность исследование по подписке. С ее помощью бизнес может регулярно получать отчеты исследовательских агентств о результатах исследования отдельных вопросов.
Поскольку информация предоставляется за плату нескольким заинтересованным лицам, ее цена для отдельного покупателя ниже, чем за индивидуальное исследование.
Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).
Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.
На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
- для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
- для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
- для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.