Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет за покупку квартиры у родственников — когда можно получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Размер имущественного вычета
У вас есть право на налоговый вычет и вы можете претендовать на возврат налога, если вы:
|
№ п/п |
Статус |
|
1. |
Налоговый резидент РФ |
|
2. |
Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15% |
Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи
Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.
Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.
Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.
Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.
Пример
Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).
В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.
В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.
Как получить налоговый вычет?
Несмотря на всю категоричность Налогового кодекса, родственники смогут по закону получить налоговую льготу в полном объеме. Но для этого потребуется провести сделку несколько иного рода, нежели стандартную купчую на квартиру.
Взамен стандартного договора родственники могут оформить договор уступки на квартиру, и в таком случае налоговая не вправе отказать в оформлении налогового вычета, так как норма закона распространяется только на куплю-продажу недвижимости. Родство при этом между покупателем и продавцом может быть любого рода, значения не имеет.
А что если.
Велико искушение не ставить в известность налоговую о родстве с продавцом квартиры. Действительно, разные фамилии участников сделки никак не намекают на родство. У сотрудников налоговой может не оказаться возможности установить родство между сторонами сделки.
В таком случае вычет будет предоставлен и получен. Однако, всегда может быть произведена повторная проверка и тогда подлог будет обязательно выявлен. При выявлении такого нарушения заявитель, на чье имя были перечислены средства в счет налогового вычета, будет привлечен к ответственности.
В данном случае ответственность не носит уголовный или административный характер. За сокрытие сведений о родстве от налоговой инспекции наказание не полагается, так как такое сокрытие может стать следствием юридической неграмотности заявителя. Однако, вся сумма, которую налогоплательщик получил на свой расчетный счет в виде вычета, он обязан будет вернуть государству в полном объеме в установленный срок.
Стоит также упомянуть и о статистике судебных разбирательств по делам такого рода. Известны примеры, когда суд решал спор в пользу истца по заявлению о принудительном назначении налогового вычета в сделке между родственниками. Аргументировали свою позицию истцы тем, что сделка носила экономический характер и не была только лишь номинальной, заключенной на бумаге, а именно: деньги были переданы в полном размере покупателем продавцу.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников
Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ, хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.
Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».
Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.
Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:
- жена (муж);
- родители (усыновители),
- дети (усыновленные),
- полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
- опекун и подопечный.
Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником
Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.
Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.
Пример
Дедушка в 2018 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.
Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.
Пример
Тёща подарила в 2019 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.
Таблица близости родства
Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.
|
|
|
Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.
Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи
Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.
Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.
Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано.
Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях. Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.
Пример
Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).
В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.
В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.
Сколько раз дают налоговый вычет?
Важно, когда именно была оформлена сделка. Допустим любой из двух вариантов развития событий:
- Квартира куплена до 01.01.2014 г., тогда по ст. 220 НК РФ льгота оформляется единожды независимо от цены покупки. Например, цена квартиры – 1 млн. руб., сумма вычета равна 130 тыс. руб., и эта выплата будет предоставлена единожды.
- Покупка состоялась после 01.01.2014 г., тогда гражданин может рассчитывать на многократные выплаты, пока не исчерпается лимит, равный 260 тыс. руб. (вычет возвращается с купли-продажи на сумму до 2 000 000 руб.).
Покупка квартира между родственниками: когда положен налоговый вычет?
Закон прямо указывает, что налоговый вычет не положен гражданам, осуществляющим продажу квартиры друг другу, и состоящими в близком родстве. Особого внимания заслуживает уточнение: «близкое родство». До 2012 г. никаких уточнений на этот счет законодатель не вводил, поэтому правило распространялось на всех, кто состоял в родстве. Однако сейчас перечень родственников существенно ограничен:
- Супруги.
- Родители или опекуны.
- Дети, в том числе усыновленные.
- Братья и сестры, в том числе сводные.
Может ли налоговая вычислить родство?
Руководствуясь обыкновенной логикой можно догадаться, что в некоторых случаях достоверно определить — являются ли люди родственниками или нет, не представляется возможным.
Существуют источники, которыми пользуются сотрудники налоговых служб:
- паспортная информация. Одинаковые ли фамилии, место прописки участников договора (поэтому, как минимум муж с женой не смогут скрыть своё родство);
- специальные базы данных о налогоплательщиках. Это возможно только в том случае, если ранее родственники указывали в каких-либо договорах то, что связаны родственными узами (в связи с некоторой вероятностью технической ошибки или сбоя, этот способ может и не сработать);
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника: способы подачи документов
Когда документы подготовлены, их можно подавать несколькими путями:
| Пути оформления скидки | Специфика | Моменты | |
| положительные | отрицательные | ||
| Через ФНС | Пакет документов предоставляется налогоплательщиком лично | Деньги выплачиваются единожды одной суммой | Представленные документы рассматриваются до трех месяцев, поэтому выплату средств придется подождать |
| Вычет от работодателя
(налогового агента) |
Сумма уплаченного НДФЛ возвращается по месту работы. Расчеты проводит бухгалтерия | Налоговая служба изучает документы на протяжении тридцати дней.
Экономия во времени. Доход ежемесячно увеличивается на 13%, поскольку вычет возвращается через прекращение уплаты НДФЛ |
Деньги поступают каждый месяц частями.
Документов оформляется больше. Необходимость сбора справок о доходах у нескольких работодателей, если в течение года налогоплательщик менял место работы. Когда за год возвращена не вся возможная сумма, документы придется оформлять заново и повторно оформлять вычет |
| Удаленно (почтой) | Необходимость знаний нюансов, которые присущи почте – обычной или электронной | Отсутствие личного контакта с работниками налоговой службы | Большая вероятность неправильно оформить какой-то документ или попросту забыть его вложить. Это грозит новыми проблемами и повторной попыткой представления документов.
Обязательное наличие у налогоплательщика усиленной электронной подписи |
Расплата за покупку квартиры собственными деньгами – одно из обязательных условий получения льготы. Все расчеты проводятся через банковские учреждения, что обязывает гражданина открыть личный счет. Когда сделать это невозможно, оформляется доверенность или поручение на денежный перевод. Их также обязательно предоставляют в налоговую.
Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?
Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет. Налоговые инспектора сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.
Читать дальше: День ночь отсыпной выходной график как называется
Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и, если впоследствии скрытый факт будет обнаружен,- необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.
Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога
Имеет значение дата приобретения жилплощади – оформления соответствующей сделки.
Возможна одна из двух типичных ситуаций:
- Если жилье приобретено гражданином до 01 января 2014 года, воспользоваться налоговой льготой он сможет только один раз. Стоимость покупки значения не имеет. Такое правило предусмотрено НК РФ (статья 220). К примеру, квартира куплена за 1 (один) миллион рублей, возмещение составит 130 000 рублей (13%), выплата производится налогоплательщику однократно.
- Если жилплощадь приобреталась физическим лицом после 01 января 2014 года, налогоплательщик может претендовать на многократные компенсации, которые могут запрашиваться гражданином до исчерпания установленного лимита, составляющего 260 000 рублей. Иначе говоря, возврат уплаченного налога осуществляется гражданину по ставке 13% с покупки, стоимость которой не превышает 2 (двух) миллионов рублей.
На какую сумму налогового вычета можно претендовать
Каждый год налогоплательщик получает на свой банковский счет определенную сумму, эквивалентную величине подоходного налога, перечисляемого работодателем в бюджет и составляющего 13% от зарплаты работника. Неиспользованный остаток предусмотренного лимита переводится на последующие отчетные периоды. Данная процедура может повторяться ежегодно – пока не исчерпается лимитная сумма, составляющая 260 000 рублей.
Примечательно, что для налогового вычета устанавливается срок давности – 3 (три) года. Иными словами, предоставить фискальной службе отчетную декларацию по налогам и запросить соответствующую компенсацию можно только за текущий (действующий) год и три предшествующих года, но не более.
Положения ст. 105.1 НК РФ четко определяют круг лиц, покупка недвижимости у которых не сопровождается правом оформления имущественного вычета. Со всеми остальными родственниками можно смело заключать договор и подавать документы на получение налоговой льготы с возмещением части уплаченного НДФЛ с доходов. В таких случаях налоговый вычет при покупке квартиры у родственников возможен.
Пример 1. В марте 2018 г. Семенов Б.Г. приобрел квартиру у своей бабушки, которая не относится к группе взаимозависимых физлиц. Поэтому у гражданина появляется возможность оформить налоговую льготу.
Пример 2. В августе 2018 г. Васечкин Т.П. приобрел квартиру у матери. Он собрал все документы и обратился в ИФНС за оформлением имущественного вычета. Однако ему правомерно было отказано, ведь в п.2 ст.105.1 дети и их родители относятся к категории взаимозависимых лиц. Поэтому при оформлении между ними сделок вычет не оформляется.
Пример 3. Петичкин П.П. заключил договор купли-продажи однокомнатной квартиры с сестрой своей супруги. В списке, определенном ст. 105.1 НКРФ сестра жены не фигурирует как взаимозависимое лицо для налогоплательщика. Поэтому пир покупке недвижимости у нее Петичкин П.П. вправе заявить имущественный вычет.
В приведенном в ст. 105.1 НК РФ списке указаны все родственники, которые могут считаться взаимозависимыми для налогоплательщика. Этот перечень исчерпывающий. Однако п.7 данной статьи указывает на возможность признания в судебном порядке другого лица взаимозависимым на иных основаниях в сравнении с п.2. Это значит, что предусматривается право ФНС обращаться в судебный орган, чтобы определить наличие факта взаимозависимости по любой сделке. В то же время на практике такие случаи крайне редки.
Физические лица, которые одновременно являются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и резидентами Российской Федерации, имеют право на получение льгот в виде налоговых вычетов. Вычеты позволяют уменьшить налогооблагаемую базу и, соответственно, заплатить меньше налог или вернуть часть перечисленного налога по окончании года.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ одной из таких преференций является имущественный вычет, предоставляемый при приобретении квартиры, частного дома, участка земли или при строительстве дома.
Размер вычета составляет сумму понесённых расходов на покупку или строительство. Но существует ограничение по объёму предоставляемого вычета: его размер не должен превышать 2 млн руб. Такое условие обозначено подпунктом 1 пункта 3 той же статьи.
Это условие не единственное. В частности, пунктом 5 статьи 220 оговорено, что рассматриваемая льгота не может быть получена при обстоятельствах совершения сделки купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами, которыми в числе прочих оснований признаются и родственники.
Способы получения льгот
Не существует законного варианта применения имущественного вычета в условиях приобретения жилья у близких родственников. Однако родитель или другой родственник может сам получить льготу при продаже квартиры:
- Если квартира была в собственности продавца более 5 лет (или 3 лет в случаях, оговоренных пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ), он полностью освобождается от перечисления налогового платежа с полученных доходов.
- Напротив, если жильё было во владении менее указанного срока, то продавец имеет право использовать другой вид имущественного вычета, закреплённый подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в размере полученных доходов, но не более 1 млн руб.
Учитывая, что родственники заинтересованы в доходах (или увеличении экономической выгоды в виде снижения расходов на уплату налогов) друг друга, то применение хотя бы этого вида преференции, с точки зрения налогового законодательства, является достаточным.