Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?
Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых, так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).
Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?
Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.
Какие документы необходимо подготовить?
Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть старый, то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Малый бизнес обеспокоен
Представители бизнеса смотрят на подобную ревизию с тревогой.
«Для бизнеса это не очень хорошо. С помещениями всегда много сложностей и проблем: предприниматель обустраивает, вкладывает деньги, но нет гарантий, что будет завтра. Безусловно, это отразится именно на малом бизнесе. Многие используют как раз чердаки, подвалы, чтобы открыть какие-то салоны, офисы, торговые точки и т.п.», — говорит вице-президент «Опоры России» Наталья Золотых.
Пинчуков отметил, что жильцы готовы договариваться с арендаторами, даже предлагать более выгодные условия. Главное, чтобы они не мешали жильцам следить за домом, например, давали доступ к коммуникациям, которые проводят через подвал, ставший офисом.
Однако Наталья Золотых уверена, что с жильцами договариваться будет непросто.
«Это приведет к ужесточению договоров. С жильцами всегда трудно договориться.
Например, обычно рестораны и спортзалы, расположенные в жилых домах, сталкиваются с тем, что жильцы требуют специальные скидки», — говорит вице-президент «Опоры России».
По ее словам, учитывая общую неопределенность, царящую сейчас в бизнесе, изменение арендных отношений может стать той последней каплей, которая заставит многих закрыть свое дело.
Представители бизнеса уже жалуются, что межведомственные комиссии в Москве начали в массовом порядке требовать выселения.
«Бизнес, который оформил все законно, получил разрешения от Жилинспекции на перепланировку, согласие жильцов, имеет все права пользоваться помещениями. Но неожиданно стали всем говорить, что переустройства проведены незаконным образом. Доходит до абсурда: мы приносим все документы, разрешения от ведомств, показываем, что каждый собственник жилья подписался, а в межведомственной комиссии говорят, что все равно оформлено незаконно. Приходится обращаться с жалобой в прокуратуру», — рассказывает председатель правления сети салонов красоты Golden Looks Игорь Федотов.
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.
С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.
В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.
Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.
Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом
Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла.
Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах.
Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г.
№ 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов.
Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.
Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме
В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и заявила о пропуске срока исковой давности. Нежилые помещения, истребование которых стало предметом иска, открыто использовались собственниками на протяжении десятилетий. Истец, проживая в доме с 1992 г., не могла не знать, что над спорными нежилыми помещениями располагался детский садик, использовавший их как подсобные.
Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».
Проблема «захваченных» общественных квадратов актуальна практически для всех субъектов Северо-Запада. В Санкт-Петербурге, по информации некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль», больше трети подвалов находятся в городской собственности. В Калининграде эксперты насчитали 25 процентов отчужденных «подземных» этажей.
Как уточнил управляющий партнер калининградской юридической фирмы Олег Ефимов, правовой режим подвальных, чердачных, лифтовых и других подобных помещений должен определяться на момент приватизации первой квартиры. Ведь дом, в котором хотя бы одна квартира или даже комната перешла в частную собственность, сразу же теряет статус муниципального объекта.
Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?
Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья. Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника. Например, в Москве им является департамент жилищного фонда. Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты. Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.
Всё началось со смены управляющей компании в одном из домов Нижегородского района. По словам жителей, незадолго до этого подвал, в котором находятся коммуникации, продали. Потом отключили воду. И теперь уже представители новой управляющей компании, которую жители выбрали путём голосования на общем собрании, пытаются попасть в подвал, чтобы решить коммунальную проблему. К сожалению, пока безуспешно.
– Собственник помещения препятствует доступу в подвал, – утверждают в ДУКе.
У владельцев помещения своя правда: «Мы не препятствуем. У нас всего часть подвала в собственности, а к месту, где находятся все трубы, есть доступ с другой стороны».
Слесарь наглядно показывает, что трубы заходят в ту часть дома, где расположено помещение, в которое ограничен доступ. Однако собственники подвала по-прежнему держат оборону. Пока предприниматели и управляющая компания пытаются договориться, сухобезводный сезон в квартирах жителей продолжается.
К сожалению, это далеко не единственная история, когда подвал становился чьей-то собственностью, из-за чего впоследствии страдали местные жители. Так, в Дзержинске владелец подвала в одном из многоквартирных домов решил заняться животноводством. И развёл в помещении уток, кур и поросят. От такого соседства жители оказались, мягко говоря, не в восторге. В подъездах появился неприятный запах.
Жители улицы Страж Революции в Нижнем Новгороде два года боролись с рыбной фермой, которую устроил в подвале владелец нежилого помещения. А в Городце затрещала по швам пятиэтажка. И всё из-за предпринимателя, который решил в цокольном этаже сделать перепланировку и обустроить там квартиры-студии.
Между тем даже если помещение в собственности, владелец квадратных метров не может жить по-принципу «что хочу, то и ворочу». По Жилищному кодексу он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, а главное – соблюдать права и законные интересы соседей.
Споры об общедомовом имуществе
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы.
Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку.
Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения.
Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности.
Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?
Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.
Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.
В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.
И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Напомним, что под «кондоминиумом» понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.
- Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.
- В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
- А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.