Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.
Комментарии к ст. 78 ЗК РФ
1. Пункт первый комментируемой статьи называет основные направления использования сельскохозяйственных земель и категории граждан и юридических лиц, которые используют данные земли в указанных целях. Однако, на наш взгляд, приводимый перечень субъектов прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не является исчерпывающим.
Прежде всего, что касается юридических лиц, то в абз. 3 указано, что земли сельскохозяйственного назначения используются «иными коммерческими организациями», в абз. 4 — «некоммерческими организациями, в том числе…», таким образом, имеются в виду все возможные виды юридических лиц. При этом данная статья не дает привязки к обязательной аграрной специализации организаций — т.е. приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности (например, подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные организации и т.д.). Единственное ограничение установлено на приобретение в собственность земельных участков из сельскохозяйственных земель юридическими лицами, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, — в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения они пользуются такими участками только на праве аренды.
Среди физических лиц в данной статье упомянуты только граждане. Однако и иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут использовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды, на что указывает ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Основные направления использования сельскохозяйственных земель гражданами также перечислены в комментируемой статье: ведение фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводство и огородничество.
Участниками отношений по поводу земель сельскохозяйственного назначения выступают кроме граждан и юридических лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Им могут принадлежать на праве собственности участки из земель сельскохозяйственного назначения, но в данной статье они не упоминаются, поскольку сами не используют такие земельные участки, а предоставляют для использования в сельскохозяйственных целях на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам. Особенности порядка предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В частности, п. 5 этой статьи определены субъекты предоставления земельных участков из таких земель в аренду без права выкупа.
2. Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» такое хозяйство представляет собой объединение граждан (однако оно может быть создано и одним гражданином), связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им. Также членами фермерского хозяйства определяется перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства; обычно одним из таких объектов является и земельный участок.
Как правило, имущество фермерского хозяйства, и земельный участок в том числе, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, но по соглашению между ними имущество хозяйства может находиться в общей долевой собственности членов фермерского хозяйства (в этом случае доли каждого также устанавливаются соглашением).
В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.
При выходе одного из членов фермерского хозяйства из состава хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае доли членов хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка, например о том, кому конкретно на какой местности будет выделен какой участок в счет его доли, спор рассматривается в суде.
Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.
В отличие от фермерского хозяйства личное подсобное хозяйство (ЛПХ), как его определяет Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Регистрации ЛПХ по Закону не требуется. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином — одним или совместно с членами его семьи, в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ.
ЛПХ отличаются от фермерских хозяйств прежде всего размерами используемого земельного участка. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве — в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у гражданина, ведущего ЛПХ, устанавливается законом субъекта РФ. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, то в соответствии с Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» он обязан либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями, в частности с уплатой соответствующих налогов.
Как происходит предоставление земельного надела
Предоставление земельного надела, закрепленного в государственной (муниципальной) собственности, находится в компетенции органа исполнительной власти или местного самоуправления.
Бесплатно земельный надел выделяется зарегистрированным нуждающимся гражданам с 3 и более детьми.
Физлицу или юрлицу предоставляется в собственность безвозмездно:
- надел, образованный в очерченной территории по договору её развития;
- территория, занимаемая религиозным сообществом, имеющим на ней строения, оформленные в собственность;
- надел на земельной территории некоммерческой садоводческой (огороднической) организации;
- участок по истечении пяти лет его безвозмездного эксплуатирования.
Приватизация земель сельхозназначения
Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.
В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия — территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?
Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент — гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.
Земли передаются в собственность вышеназванным лицам бесплатно. Это важный нюанс, который следует знать гражданам!
Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.
Приватизации также подлежат:
- дороги внутрихозяйственного назначения;
- хоздворы;
- защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
- сооружения гидротехнического назначения;
- водоемы.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.
Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:
- сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
- несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Земли сельскохозяйственного назначения — что можно строить на них?
Хотя земли сельскохозяйственного назначения в основном предназначены для сельхозпроизводства, на них все же допускается строительство. Однако нужно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения включают в себя и особо ценные участки, установленная стоимость по кадастру которых намного превышает среднюю. При этом любая деятельность, кроме сельскохозяйственной (в том числе и строительство), на них запрещена.
Так всё же, если у вас есть земли сельскохозяйственного назначения — что можно строить на них? Закон допускает возведение следующих объектов:
- Зданий и сооружений, необходимых для сельхозпроизводства. Организации или граждане-фермеры могут возводить склады продукции, элеваторы, стационарные зерносушилки и другие объекты, необходимые для хранения или первоначальной обработки продукции.
- Объекты коммуникаций внутри хозяйства. Это означает, что владелец или долгосрочный землепользователь вправе сооружать на своем участке дороги, ведущие к полям, прокладывать в установленном порядке ЛЭП, необходимые для обеспечения работы производственных агрегатов, водопроводы и т. п.
- Наконец, в определенных пределах допускается и жилищное строительство — и об этом стоит поговорить подробнее.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2019 году
Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно иметь в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенной классификации виду разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.
Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельхозиспользование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)
Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.
Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.
В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.
Земли сельхозпроизводства (СХ-3)
Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.
Во многих случаях на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.
Грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.
При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3, а также к изменению их градостроительного регламента, может являться лишь включение в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и/или в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В то же время, во многих случаях данные препятствия можно устранить (путем исключения участка из соответствующего перечня особо ценных угодий, из границ ЗОУИТ).
Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, включая перевод в другую территориальную зону (из СХ-1 в СХ-2 или СХ-3) или категорию (земли населенных пунктов, земли промышленности), изменение разрешенного использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.
Классификатор земель сельхозназначения
Что представляет собой понятие — земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:
- производство сельхозпродукции;
- для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
- для размещения соответствующей инфраструктуры.
Категории земель сельхозназначения:
- пашни;
- насаждения, в том числе многолетние;
- угодья для покосов;
- пастбища для выпаса скота;
- прогоны и дороги;
- лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение — лесохозяйственные земли);
- участки под хозпостройками и дворами;
- временно законсервированные наделы.