Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Требования к документу
Договор – это гарант прав и обязанностей сторон, и именно к нему нужно обращаться при возникновении спорных ситуаций, а также, если решать их придется в суде.
Посему составлять его нужно вдумчиво, предусмотрев все возможные спорные ситуации.
Важно! Лучше заверить текст через нотариуса – тогда его положения оспорить станет еще сложнее.
Узнайте об оформлении договора аренды земельного участка между юридическим и физическим, физическими или с участием предпринимателей, а также юридическими лицами.
Как рассчитывается арендная плата?
Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.
По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.
Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.
Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади. Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.
Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.
Расторжение договора – нюансы
Расторгнуть договор об аренде земли данной категории в одностороннем порядке можно только через суд, путем подачи иска, при условии, что сторонам не удалось договориться самим. Но даже через суд, чтобы добиться расторжения договора и удаления записи из госреестра, необходимо иметь достаточные основания.
Единственным основанием здесь может выступать невыполнение своих обязанностей одной из сторон. Основанием для расторжения соглашения может стать смена собственника. Поэтому следует очень подробно прописывать в договоре все нюансы, касающиеся обязательств.
Всю подробную информацию о получении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а так же нюансы оборота таких земель, можно узнать обратившись к Земельному кодексу РФ, а также к Федеральному законодательству.
Понятие и определение объекта аренды
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под понятием сельскохозяйственного объекта (земля сельхозназначения) понимается земельный участок, который располагается за пределами жилой городской зоны и может быть предоставлен только для нужд сельскохозяйственного назначения. Пункт 2 данной статьи описывает все виды земель, которые могут быть сданы в аренду как сельскохозяйственные. А именно:
- пашни, виноградные плантации, фруктовые сады;
- земельные участки, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации, а также лесные насаждения. Как правило, которые выступают в роли защитного барьера от различного рода воздействия;
- земельные участки, на которых находятся водоемы и постройки для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Использоваться данные земельные участки также могут только строго по назначению, прописанному на законодательном уровне или в договоре аренды. А именно согласно ст. 78 ЗК РФ в таких направлениях:
- непосредственно ведение сельского хозяйства;
- садоводство;
- выращивание различных злаков и кормовых культур;
- высадка лесов, как защитного барьера;
- разведение скота;
- ведение как личного, так и фермерского хозяйства.
Что может выступать в качестве объекта аренды земельных участков из земель сельхозназначения
Этим объектом может выступить ограниченный в натуре земельный участок. Он обязательно должен обладать определенными пределами, обозначенными на графике. Должен стоять на кадастровом учете. Заявитель не должен забывать о следующем важном моменте: у него нет прав на самостоятельную смену целевого предназначения земли. Он обязан строго придерживаться конкретно обозначенного режима пользования землей.
Определенные земельные категории передавать в аренду категорически запрещено. Допустим, запрещено передавать те земли, на которых находятся объекты культуры. То есть, земли с парками и заповедниками. Также запрещена передача военных объектов.
Право арендовать государственную землю есть как у обычных граждан Российской Федерации, так и у любых учреждений. Статус пользователя, собирающегося арендовать земельный участок, в этой ситуации абсолютно неважен. Если человек планирует реализовывать выращенные на участке сельхозтовары, бизнес будет нужно регистрировать. Если цели выращивания – личные, регистрация необязательна.
Субаренда земель сельхозназначения
Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.
В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:
- акт, отражающий все показатели площади;
- специальная схема отданного по договору фрагмента земли;
- кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).
На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.
Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!
Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Договор аренды земли сельхозназначения – понятие и регулирование
В ст. 77 ЗК РФ определено понятие сельскохозяйственных земель. Согласно п.1 этой статьи землями с/х назначения признаются участки, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для сельскохозяйственных целей и нужд такого вида деятельности.
Арендные отношения регулируются гражданским законодательством, а именно Главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, и земельные участки.
Помимо этих нормативных актов, аренду такого типа земель регулирует ФЗ № 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 9 этого нормативного акта есть указание, что такие участки для сдачи в аренду должны быть в обязательном порядке поставлены на кадастровый учет.
Сам договор аренды сельскохозяйственных земель – это документ, который заключается с целью передачи участка во временное пользование лицу. Одной из сторон соглашения всегда выступает собственник недвижимого объекта.
Объектов таких правоотношений выступают земельные участки, предназначенные под пастбища, сенокосы, пашни, выращивание с/х культур, садовых растений и т.д. Таким образом, целевым назначением этих наделов может быть:
- ведение личного подсобного хозяйства;
- огородничество;
- животноводство;
- садоводство.
В некоторых случаях процедура оформления соглашения об аренде происходит после проведения торгов. Это касается ситуаций, когда собственником земли выступает государство или муниципалитет. Рассмотрим особенности в зависимости от статуса сторон договора подробнее.
Нюансы и рекомендации
Наиболее простым является заключение договора с частным арендодателем. Заключение арендных отношений с государством или муниципалитетом имеет некоторые нюансы, которые следует учитывать.
Не всегда чиновники добросовестно выполняют свои обязанности. Так, например, есть случаи введение фиктивных претендентов в аукцион. Делается это для поднятия цены или для личной выгоды – чиновник может предложить «договориться» с конкурентом (разумеется, не бесплатно).
Рекомендуем также обратить внимание на разрешенный вид использования по документам. Они должны совпадать во всех бумагах и самом договоре.
Расторжение соглашений такого типа происходит также, как и заключение – с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации. Сделка может быть расторгнута досрочно по инициативе арендатора или арендодателя.
При возникновении сложностей с оформлением арендных отношений обращайтесь к юристу за консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле, и эксперт проконсультирует вас в ближайшее время.
Основное отличие, которое имеет договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – это предмет сделки и вид его разрешенного использования. Во всем остальном – это стандартная сделка, регламентированная общими требованиями законодательства.
Договор субаренда земли: когда, кем и где применяется
Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки. Субаренда предусмотрена гражданским п.
Субаренда земли — это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе. Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник — физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом. Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды.
Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение. Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом.
При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается. При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда — это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора. Таким образом, субаренда земли — это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением.
В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов. Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать.
В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:. По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент — регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация. Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды. Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору.
В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем — это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора. К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду.
Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.
Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. Исключение — если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме п. Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке.
Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами. Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда — больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.
Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:
. При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.
В соответствии со ст. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения. При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки.
Он имеет законное право на то, чтобы:. Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора. Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор.
Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Процедура аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает целым рядом особенностей. Отметим, что каждый гражданин Российской Федерации вправе обратиться в орган, уполномоченный распоряжаться тем или иным земельным участком, с просьбой предоставить этот земельный участок в аренду.
Необходимо подчеркнуть, что участок земли сельскохозяйственного назначения может быть передан в аренду физическому лицу только по итогам проведенного аукциона.
Рассмотрев обращение гражданина, орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, может отказаться или согласиться предоставить участок в аренду. В последнем случае оформляется акт выбора земельного участка.
После этого земельный участок готовят к проведению аукциона: осуществляют межевание, оформляют кадастровый паспорт и так далее.
Порядок заключения сделки аренды
При подписании и регистрации сделки по сдаче в аренду земельного участка арендатору необходимо предусмотреть выполнение таких мероприятий:
- Для использования полей, которые принадлежат государству, необходимо написать и передать в местный муниципалитет заявление с просьбой о выделении земли для аренды;
- Посетить уполномоченный орган, чтобы пригласить технического специалиста для размежевания выделенной территории земельного участка. Он должен подготовить для арендатора кадастровый паспорт и план надела. В земельном законодательстве эту операцию возлагают на арендаторов.
- По окончанию выполнения работы служителями земельного кадастра по выполнению процедуры межевания выделенных земельных ресурсов необходимо посетить муниципалитет местного района с целью подписания договора аренды. При оформлении соглашения о передачи земли в пользование на протяжении более 5 лет обязательно необходимо пройти процедуру регистрации в установленном порядке.
Чтобы взять в аренду земельный пай у частного лица, то фермеру или организации, которая будет обрабатывать его нужно обратиться в агентство, которое оформляет сделки в сфере недвижимости, с целью подбора такого участка.
Что входит в типовой документ?
Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения регулируются законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельным кодексом, Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами.
Сельскохозяйственными считаются наделы, расположенные исключительно за городом.
Их назначение — выращивание сельскохозяйственных культур либо сенокошение, выпас скота (подробнее о землях с/х назначения, а именно их характеристике и ВРИ можно узнать тут).
В типовом договоре аренды земель указывается:
- предмет договора (площадь земли, описание);
- срок соглашения и момент вступления его в силу;
- размер арендной платы;
- порядок внесения (график платежей);
- льготы для арендатора в случае улучшения участка;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за невыполнение обязательств;
- порядок досрочного расторжения.
Существенными условиями соглашения являются сам участок, цена (размер арендной платы) и ответственность сторон. В аренду можно брать неограниченное количество наделов — законом это разрешено, поэтому площадь участка указанная в договоре может быть любой. Однако выкуп сельскохозяйственной земли не допускается.