Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Ответственность за неисполнение
Сейчас нет никаких нормативных документов, устанавливающих, какие органы должны следить за исполнением обязательств о выделении доли. Также нигде не зафиксировано, какая ответственность лежит на человеке, которое подписывает такое обязательство.
Но все же нужно серьезно относиться к документу. Существует немало прецедентов, когда виновных привлекли к ответственности, включая уголовную. Последствием может быть признание сделки недействительной. К примеру, после оплаты кредита доли на детей не оформлены, а квартира продана. По решению суда сделка расторгается, а деньги переводятся продавцу. Истцом может быть любой заинтересованный человек.
Инициировать процедуру отмены сделки получится у ребенка по достижении 18 лет, например, если он не получил свою долю. Истцом бывают ПФ и прокуратура. В регионах проводятся проверки госорганами ПФ, опеки и прокуратуры. Нарушителей привлекают к ответственности. Поэтому не нужно экономить на процедуре выделения долей.
Реализация жилищных прав детей гарантирована законом. Если что-то не выполняется, то споры решаются судом. По ч. 2 ст. 65 СК РФ место проживания детей при раздельном жилье определяется родителями на основе соглашения. При отсутствии договора устанавливает это суд с учетом интересов ребенка. Законом охраняется право детей на жилье, поэтому никто ни имеет право на снятие его с учета, лишение имущества. Поэтому при переезде семьи доля в помещении должна выделяться обязательно.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Можно ли выделить доли детям без нотариуса
Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:
- При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
- При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
- При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.
В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.
Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.
Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.
Долевое владение, что такое совместная собственность
Все родители хотят, чтобы их дети были обеспечены в будущем, как минимум, крышей над головой. Поскольку довольно сложно заработать на квартиру или дом самому, а проценты за ипотеку пугающе кусаются, заботливые родители предоставляют своим детям часть от имеющегося жилья без обременения. Как выделить доли детям в квартире? Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?
Принято различать два типа собственности — долевую и совместную. Долевое владение подразумевает изначально определение размеров недвижимости на каждого члена семьи. В то время как совместная собственность является равнозначной для всех, т. е., каждому члену семьи отводится выдача одинаковых частей недвижимости. Допускается перевод из совместной собственности в долевую, но такие переводы практикуются в случае развода супругов при разделе имущества в судебном порядке и добровольном согласии, при заключении брачных контрактов и т. д.
Можно ли завещать квартиру несовершеннолетнему ребенку? Если дарственную родители хотят отписать своему чаду, то нужно учитывать, что не достигнувшие 14 лет лица не имеют права подписывать какие-либо документы. За них вместо этого заверяют подобного рода документацию их законные родители, либо представители, опекуны. Уже достигнувшие 14 лет вправе самостоятельно расписываться в юридических документах.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Как выделить долю в другой квартире на ребёнка?
Очень часто вопрос выделения доли возникает у семьи, которая планирует увеличить размер недвижимости.
Продажа квартиры, где одним из совладельцев является несовершеннолетнее лицо вообще очень сложная, поскольку родителям необходимо будет выписать ребёнка со старого жилья. Согласно законодательства России несовершеннолетний не может быть без прописки, поэтому родителям необходимо будет найти, где ребёнка временно зарегистрировать или же сразу вписывать уже в купленную, новую квартиру. Это усложняет сам процесс покупки, если же родители планируют приобрести недвижимость на вырученные с продажи деньги.
А также много нюансов возникает непосредственно при проверке органами опеки документации. Государство старается защитить своих граждан, поэтому родителям необходимо будет доказать, что права несовершеннолетнего никаким образом не ущемлены.
Более того, стоит отметить, что несовершеннолетнее лицо должно получить долю в новой квартире не меньше, чем у него была или равноценную ей, или же больше.
В самом процессе выделения долей в квартире родителям необходимо придерживаться следующего:
- существует необходимость в получении нотариального разрешения (подтверждения) на проведение процедуры отчуждения доли в недвижимости для несовершеннолетнего лица.
- Обязательно нужно получить разрешение из органов опеки и попечительства на отчуждение доли.
Органы опеки будут проводить полную проверку всей процедуры, а также продаваемого имущества и покупаемого в том числе.
По материнскому капиталу
Чтобы приобрести даже комнату с задействованием материнского капитала, нужно обязательно предоставить всем членам семьи доли в таком имуществе. Иногда из претендентов на территорию можно исключить супруга.
Соблюсти законы можно несколькими способами:
- Если оформляется ДДУ (договор долевого участия) или ипотека, то, чтобы предоставить долю, следует дождаться, когда застройщик введет жилье в эксплуатацию.
- Если квартиру приобрели на вторичном рынке, то доли выделяются после покупки. Отличный вариант, когда заключается договор «купли-продажи» у нотариуса.
При использовании государственных дотаций часть недвижимости получают не только кровные дети, но и все приемные/официальное усыновленные несовершеннолетние.
Родственники, которые проживали вместе с вами, например, свекор или брат, не будут иметь законного отношения к новому приобретению. Они могут жить в квартире, не претендуя на долю, и по личной договоренности.
Исключить мужа из числа претендентов на квартиру, купленную с МК, можно следующих ситуациях:
- он умер;
- без вести пропал по решению суда;
- гражданина лишили родительских прав.
Выделение натуральных долей в домах
Этот вопрос решается или добровольно, или через суд. Если собственникам удалось договориться, тогда они просто составляют договор в письменной форме. А если собственники не пришли к согласию, тогда решение выносится судом. И в своих действиях основывается на заключениях техническо-строительной экспертизы.
Важно!!! Дети, не получившие своей доли, могут по достижению совершеннолетия обратиться в суд для оспаривания сделки. И здесь неизвестно чью сторону примет суд.
Если ответ положительный, то выбирается оптимальное решение на основе учета интересов сторон.
Эксперты выполняют несколько функций:
- определяют стоимость долей;
- устанавливают объем работ;
- фиксируют уровень износа строения.
Если раздел выполнить нельзя, то каждому собственнику предоставляется компенсация. Для этого надо знать рыночную стоимость помещения.
В РФ собственность бывает общей совместной и общей долевой. Общая совместная собственность подразумевает, что доля может быть присвоена и несовершеннолетнему ребенку, но он имеет право только на пользование имуществом. Право распоряжения доступно при достижении совершеннолетия. Такое владение обязывает к участию в сделках всех собственников. Даже при разводе имущество делится ровно на половину на каждого супруга.
Общая долевая собственность отличается от совместной тем, что каждый вправе распоряжаться и пользоваться своей долей как пожелает. Её можно продать или подарить, но стоит учитывать, что при отчуждении право преимущественной покупки будет у других владельцев имущества.
Возможно выделение долей неродным детям, но при условии усыновления. Такие ситуации встречаются, когда от предыдущего брака проживает ребенок с неродным родителем, т.е. с отчимом или мачехой. Они вправе отказать выделить долю из своего жилья, если дети не усыновлены законно.
В случае развода, мат капитал остается у матери. Его нельзя поделить поровну. Судом может быть признано, что доля жилья должна быть больше у стороны, с кем остаются дети. Даже при расторжении брака, выделение доли в квартире ребенку по закону должно быть выполнено. В противном случае ПФ потребует возврат средств.
Правовые последствия для несовершеннолетних
Следует понимать и то, что при приобретении недвижимых объектов, правовых последствий в результате заключения сделки не избежать. Не всегда доля несовершеннолетнего выделяется при покупке квартиры. В соответствии с законодательством Российской Федерации, если имущество было приобретено на личные средства его родителей, то это не всегда даёт право собственности детям.
Предлагаем ознакомиться: Как отсудить квартиру у собственника: 3 основных варианта
Последствия, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации:
- Недвижимость, приобретённая супругами за время официального брака, по закону считается их личной собственностью;
- Несмотря на то, что купленная квартира, дом или земельный участок принадлежит супругам, несовершеннолетние обладают законным правом на жилое имущество;
- Права детей на жильё включают в себя возможность пользоваться жилым помещением (жить там и оформлять регистрацию), а также возможность наследовать объект и требовать выделения отдельной доли (в частности, если квартира прошла приватизацию).