Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Обращение к судебным приставам
Так как не всегда даже после вынесения судебного вердикта арендатор выселяется самостоятельно, то необходимо привлечь к этому службу судебных приставов. Для этого с исполнительным листом, который вы получите в канцелярии суда, нужно обратиться к приставу, который должен будет возбудить исполнительное производство.
В его рамках должностное лицо предупредит квартиросъемщика о необходимости съехать и если он не сделает этого, то пристав инициирует процедуру принудительного выселения – удалит из квартиры, как самого жильца, так и его вещи.
Так как составление иска о выселении из жилья квартиросъемщиков, да и сам судебный процесс достаточно сложны, то обращение за помощью к профессиональному юристу необходимо. Специалисты нашего сайта окажут вам бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным вам способом.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
— путём обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если ещё окажется, что арендодателю/наймодателю был причинён существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
— посредством мер самозащиты (например, замены замков).Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придётся доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, всё хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть её самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Куда ещё можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключён договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это ещё и его гражданская обязанность – знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечёт за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
По общему правилу наниматель жилого помещения имеет право с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. А вот прекратить договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя (если иное не предусмотрено договором), можно только через суд. Однако, даже в судебном порядке расторгнуть договор можно только в нескольких случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
Однако, при обращении в суд с требованием расторгнуть договор по любому из указанных оснований, есть свои нюансы.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
Кто имеет право выселить?
В принудительном выселении квартирантов может принять участие несколько лиц. При этом их права подтверждены соответствующими документами и/или полномочиями.
|
Кто выселяет |
По какому праву |
| Владелец квартиры | Право собственности, подтверждённое соответствующими документами |
| Судья районного суда | На основании искового заселения, рассмотренных доказательств и вынесенного решения |
| Судебный пристав-исполнитель | По исполнительному листу на основании судебного решения |
Выселение особых категорий граждан
Существуют некоторые особенности процедуры выселения в частных случаях:
- если имеется необходимость выселения жильцов, среди которых имеется маленький ребенок, то без достаточных оснований на такое действие их выезд представляется возможным только в том случае, если у семьи есть альтернативное жилье;
- выселение жильцов в отопительный период без законных оснований осуществить весьма тяжело – даже при рассмотрении такого дела в суде учитывается факт проблематичности поиска новой квартиры с подходящими условиями в такой период времени;
- при желании выселить жильцов за нарушение общественного порядка предварительно необходимо зафиксировать все подобные случаи для предоставления доказательств в суде.
Сдача квартиры в аренду без договора
В некоторых случаях между владельцем и жильцами может быть только устная договорённость. Тогда выселение происходит следующим образом:
- Вы просите жильцов выселиться и понимаете, что они отказываются выполнять ваши законные требования.
- Вызываете полицию, чтобы сотрудники составили протокол и выселили жильцов.
Если же договор всё-таки был и его срок закончился, то обратите внимание, что сотрудники полиции могут составить только протокол, который нужен исключительно для подтверждения факта незаконного проживания. Выселить, просто вызвав полицию, вы не имеете права. Поэтому после составления протокола:
- На основании протокола вы подаёте в суд.
- Суд принимает решение в вашу пользу. Заодно в рамках расследования поднимается вопрос о полагающейся вам компенсации.
- Судебные приставы выселяют жильцов.
Эта схема – стандартная. Она применяется и тогда, когда договор был оформлен, вы его расторгли на законных основаниях, однако жильцы всё равно отказываются выполнять свои обязательства и выселяться.
Подача в суд при отсутствующем соглашении чревата неприятностями.
Вы должны понимать все риски:
- Жильцы могут обвинить вас в том, что вы не выполняете устные договорённости со своей стороны. Например, они способны сообщить, что за квартиру вам были переданы деньги вперёд на полгода наличностью. Если такое заявление будет подтверждаться свидетельскими показаниями, а все договорённости – устные, у вас могут начаться проблемы.
- Если вы нигде не указывали доход от сдачи квартиры в аренду, то у вас при обращении в суд возникнут неприятности с налоговой. В целом вопросы от ФНС РФ могут появиться и при вызове полиции.
- Судебные разбирательства могут быть долгими. И всё это время по закону вы не имеете права выселять жильцов. Разумеется, при выигрыше дела вам будут положены компенсации. К примеру, вы имеете право истребовать деньги за всё то время, пока арендаторы пользовались вашей квартирой. Однако, это уже означает отдельный иск. К тому же выплаты могут быть оспорены, уменьшены, растянуты во времени.
Самостоятельное выселение
Очень часто владельцам квартир дают совет «просто выбросить жильцов на улицу вместе с вещами». Но если арендаторы постоянно находятся в квартире или аппартаментах, то законно сделать это можно только через суд. Ни полиция, ни собственник не имеют права буквально выкидывать человека на улицу. Такие полномочия предоставлены исключительно судебным приставам на основании соответствующего решения, вступившего в силу.
На практике многие собственники просто игнорируют законодательство в данном вопросе. Они нередко обращаются к друзьям или знакомым. В итоге может возникнуть конфликт.
Стоит учесть следующее:
- Квартиросъёмщики имеют право вызвать полицию, если вы начнёте выбивать двери или попытаетесь выкинуть их из квартиры силой. И правоохранительные органы официально должны быть на стороне арендаторов, потому что закон нарушает собственник.
- Ситуация в процессе очень легко может выйти из-под контроля. Если возникнет драка, бывший арендатор способен снять побои и написать на вас заявление. В некоторых случаях это чревато даже возбуждением уголовного дела.
- При выбрасывании вещей из квартиры довольно легко повредить ценное имущество арендатора. Электроника, к примеру, может стоить очень дорого. И в таком случае вы обязаны будете компенсировать стоимость потерь.
- В процессе конфликта может пострадать ваша квартира. При серьёзных выяснениях отношений бьются зеркала, ломается мебель. Однако взыскать ущерб с арендаторов в большинстве случаев не получится. Такое выселение – незаконно, так что суд не будет на вашей стороне.
- Обиженный квартиросъёмщик способен причинить много неприятностей. Например, он может написать заявление в налоговую. Даже если ваши отношения были официально оформлены договором, арендатору ничто не мешает заявить, что по факту он передавал вам другую сумму, большую. И тогда в лице ФНС РФ вы будете тем, кто уклонялся от выплаты налогов. На основании такого заявления возможны разные неприятности, о чём подробнее говорилось выше. Кроме того, обиженный арендатор может заявить о том, что у него в квартире была крупная сумма денег и пропала. К этому легко добавляются свидетельские показания. В итоге всё заканчивается длительными, неприятными и дорогостоящими разбирательствами.