Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Единственный вариант узаконить перепланировку жилого объекта прописан в п.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Собственник должен обратиться в суд, в процессе судебного заседания доказать, что выполненные конструктивные изменения при строительных работах не влияют на интересы остальных жильцов, не создают угрозы для безопасности людей, целостности конструкции дома, иных помещений. В процессе строительных работ учитывались все строительные нормативы и правила.
Для обращения в суд требуется подготовить:
- иск о признании перепланировки легальной;
- правоустанавливающие документы;
- проект перепланировки;
- технический план БТИ;
- документы, подтверждающие безопасность использования помещения после ремонта, например, заключение Роспотребнадзора, управляющей компании, архитектора.
Расходы, связанные с проведением строительной экспертизы, несёт сторона, обратившаяся в суд с ходатайством о проведении таких исследований.
Гражданские дела по узакониваннию перепланировки рассматриваются в судебных инстанциях общей юрисдикции. Сроки прохождения всех стадий процесса – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от загруженности суда в Нижнем Новгороде (Сормовский район).
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
В какие инстанции нужно обращаться?
Вся процедура распределяется на несколько этапов, при этом собственнику придется посетить различные инстанции, задача которых – оформление, а также узаконивание процесса перепланировки.
Жилинспекция вправе дать отказ на прошение владельца недвижимости. Как правило, такое возможно, если из-за работ весь дом может оказаться в аварийном состоянии. Также такое может произойти в следующих ситуациях:
- отопительные элементы были вынесены на балкон – не соответствует правилам безопасности;
- был изменен пол, если повысилась нагрузка на несущие перекрытия;
- увеличение санузла, кухни за счет площади комнат, в которых проживают люди;
- из-за проведенных работ образовались препятствия к инженерному или техническому оснащению.
Если штраф оплатить своевременно, можно не доводить до суда дело с перепланировкой – если она уже сделана. Также владельцу придется устранить видимые нарушения установленных законодательством норм, после чего повторно подать иск в Жилиинспекцию относительно узаконения перепланировки. Главная задача в такой ситуации – доказать, что все проведенные работы безопасны для состояния жилого дома и самих людей, которые в нем проживают.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.
Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:
- гипсокартонных листов;
- легких смесей из бетона;
- пенополистирола.
Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:
- перемещать сантехнические устройства;
- обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
- остеклять балконы и лоджии;
- сооружать и демонтировать тамбуры.
Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.
Когда осуществляется самовольная перепланировка квартиры, с вопросом, как узаконить в 2023 году данную процедуру, следует разобраться заранее. Суд ответит отказом в легализации действий владельца недвижимого имущества, если в процессе работы:
- затронуты общие системы коммуникации;
- нарушена целостность несущих стены;
- ущемлены права остальных жильцов;
- проведено объединение газифицированной кухонной зоны с жилой частью помещения;
- разрушена перегородка между комнатой и балконом (или лоджией) с целью увеличения ее площади;
- один из совершеннолетних собственников жилья был против изменений.
В остальных случаях можно надеяться на удовлетворительное решение суда.
Получается, что многое можно узаконить официально, но для этого требуется очень много времени сил и денег, а на данный момент чаще всего люди не занимаются этой процедурой. А как делали вы ? Делитесь в комментариях.
Что можно и чего нельзя
Есть изменения, которые не стоит и пытаться осуществить, потому что вы все равно не сможете их узаконить. Это перепланировка квартир, при которых происходит:
1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
2. Полный демонтаж несущих конструкций.
3. Размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.
4. Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.
5. Ликвидация/уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
6. Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).
7. Объединение жилого помещения и кухни — по санитарным нормам человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.
Если же Вам нужна перепланировка квартиры, которая касается несущих конструкций, то закон не говорит вам однозначное «нет». Однако такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Поэтому вам необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Грамотный специалист поможет найти наилучшее решение, которое будет отвечать и вашим потребностям, и требованиям Жилищного кодекса. Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Нижегородском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Есть свой Центр энергоаудита и проектных работ, который произведет все необходимые расчеты.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).
Когда требуется согласование
Есть ряд изменений в жилище, которые можно проводить самостоятельно, без разрешения. Узаконить перепланировку квартиры в 2022 году обязательно требуется в следующих случаях:
- Планируется смена системы водо- или газоснабжения, вентиляции, отопления.
- Изменение границ комнат, включая сооружение перегородок, смещение стен, проемов окон и дверей.
- Установка другого типа оборудования. Нужно узаконить перепланировку с газовой плитой, поставленной на место электрический, душевой кабины взамен ванны.
- Снос стен, даже если они не несущие, построение перегородок, заделывание проемов.
- Изменение конструкции полов, если в доме деревянные перекрытия.
- Сооружение антресоли. Она должна занимать максимум 40% от общей площади комнаты.