Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Нижнем Новгороде в Автозаводском районе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
- 1-комнатная ↔ комната
- 2-комнатная ↔ 1-комнатная
- 3-комнатная ↔ 2-комнатная
- 4-комнатная ↔ 3-комнатная
- мкр. Автовокзал
- Академический
- Ботанический
- мкр. ВИЗ
- Вокзальный
- Вторчермет
- Втузгородок
- Елизавет
- мкр. ЖБИ
- Заречный
- Кольцово
- Компрессорный
- Новая Сортировка
- Парковый
- Пионерский
- Птицефабрика
- Старая Сортировка
- мкр. Уктус
- мкр. УНЦ
- Уралмаш
- мкр. Центр
- Широкая Речка
- Эльмаш
- Юго-Западный
- Шарташский рынок
- Завокзальный
- Синие Камни
- Мичуринский
- Лечебный
- Совхозный
- Химмаш
- Солнечный
- п. Изоплит
- Калиновский
- Верх-Исетский р-н
- Железнодорожный р-н
- Орджоникидзевский р-н
- Кировский район
- Октябрьский р-н
- Чкаловский район
- Ленинский район
- п. Медный
- г. Берёзовский
- г. Верхняя Пышма
- г. Среднеуральск
- г. Арамиль
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:
- Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
- Продажа дома для последующей покупки квартиры.
- Продажа дома и одновременная покупка квартиры.
В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:
- сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
- отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
- экономия времени на оформление и регистрацию сделки.
Однако, несмотря на столь значительные плюсы, непосредственный обмен имеет и отрицательную сторону. В случае оформления договора мены отсутствует возможность выбора. Дело в том, что предложений об обмене в разы меньше, чем предложений о продаже. Среди имеющихся объявлений непросто подобрать подходящее, ведь нужно чтобы недвижимость устраивала обе стороны.
Все это порождает еще один существенный минус прямого обмена – длительный поиск подходящей альтернативы. Некоторые люди ищут нужный объект для оформления мены годами.
Во втором варианте заключается две сделки. Обе они оформляются посредством договора купли-продажи. Такой способ наиболее популярен, так как в этом случае не приходится подстраиваться под ограниченное число предложений на рынке.
В третьем варианте участвует целая цепочка альтернативных сделок, поэтому без помощи риелторов тут не обходится. В подобных сделках участвует как минимум три собственника. Весь процесс очень сложный.
В рамках статьи мы более подробно остановимся на первом варианте оформления обмена дома на квартиру.
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.
Принудительный обмен через суд
Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.
Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.
Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.
ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся.