Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теперь вы знаете о том, какие у ЖСК управляющего есть права и обязанности. Подведем итоги. Члены жилищно-строительного кооператива должны на собрании выбрать председателя правления. Это лицо будет заниматься решением некоторых проблем жильцов; также это лицо будет представлять интересы жильцов в государственных и частных организациях. У председателя есть следующие обязанности — составление отчетности, выдача документов, регулирование вопросов ремонта, организация собраний, подбор персонала и так далее.
Заключение трудового договора
В самом начале статьи было сказано, что председатель жилищно-строительного кооператива — выборная должность.
Однако это никак не устанавливает запрет на заключение этого договора с ним.
В соответствии с ТК Российской Федерации договор подписывается работником и работодателем.
Но кто в данных отношениях работник, а кто работодатель?
В качестве работника будет выступать именно председатель кооператива, с которым будет заключаться договор, а вот работодателем будет общее собрание именно всех членов правления, на котором так же должен быть решен вопрос оплаты труда принятого на работу председателя и утверждение новой сметы расходов с учетом внесенных изменений об оплате труда председателя кооператива.
Трудовой договор, как уже было сказано, подписывают работник и работодатель. От имени последнего договор может подписать уполномоченный член собрания правления, которому все остальные члены этого собрания доверили эту функцию.
Однако в Уставе кооператива также может быть и прописано, что трудовой договор подписывает то лицо, которое вполне уполномочено собранием. Такой подход представляется более последовательным.
Порядок выборов председателя ТСЖ
Во многих товариществах сложилась практика избрания состава правления ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ, что вытекает из положений п. 2 ст. 147 и пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Избрание нового правления или переизбрание состава старого правления оформляется протоколом общего собрания членов ТСЖ. Затем необходимо в кратчайшие сроки провести заседание правления ТСЖ по вопросу избрания председателя, итоги которого также оформляются соответствующим протоколом. ЖК РФ не устанавливает специальных требований к проведению заседаний правления ТСЖ, однако некоторые требования к периодичности их созыва могут быть предусмотрены уставом конкретного ТСЖ. Кроме этого, следует помнить о п. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно которому заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления товарищества. Решение об избрании той или иной кандидатуры принимается большинством голосов присутствующих членов правления. Голосование правления по любым вопросам, в отличие от общего собрания членов ТСЖ, осуществляется «руками», то есть одному члену правления принадлежит один голос. Такой способ избрания председателя правления ТСЖ напрямую предусмотрен положениями жилищного законодательства. Однако существует и альтернатива.
Председатель правления ТСЖ может быть избран также общим собранием членов ТСЖ, поскольку компетенция общего собрания, как следует из п. 4 ст. 145 ЖК РФ, носит наиболее широкий характер: общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
ЖК РФ установлено требование зафиксировать такое «расширение» компетенции общего собрания членов ТСЖ в уставе товарищества, который является основным документом ТСЖ (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). В таком случае для избрания председателя правления ТСЖ необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. При этом голосование по вопросу об избрании председателя правления осуществляется «площадями» по правилу ст. 48 ЖК РФ, применяемой по аналогии к проведению общего собрания членов ТСЖ. То есть количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Избираемость руководителя
Председатель – это выборная должность. Его выбирают и назначают члены правления дома на своем собрании. Будучи назначенным на эту должность, человек получает ряд полномочий согласно уставу данного ЖСК.
Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:
- Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
- Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
- Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.
Важно! Председатель должен осуществлять свою деятельность добросовестно. Это указано в ЖК РФ, поэтому является не просто моральным пунктом, а четким обязательством.
Избрание председателя правления
С целью исполнения задач, предусмотренных уставными документами и нормального функционирования объединения, на общем собрании выбирается правление. Для организации осуществления компетенции, не отнесенной к полномочиям собрания собственников, правление выбирает председателя правления жилищного кооператива. В некоторых случаях последний избирается собранием собственников).
Сроки деятельности правления, равно как и председателя, определяются уставными документами ЖК. В стандартной редакции устава, председатель правления жилищного кооператива избирается сроком до 5 лет.
Жилищное законодательство предусматривает такую выборную должность, как председатель правления ЖК. Но небольшие кооперативы избирают председателя. В уставных документах больших кооперативов определена такая должность, как «председатель правления».
Какой орган избирает председателя, на какой срок и круг его полномочий определяет конференция в процессе разработки уставных документов. От руководителя кооператива зависит комфортность и качество жизни всего дома. Председатель ЖК – то лицо, которое, в сущности, руководит объединением собственников квартир и которое обеспечивает нормальное функционирование дома. По этим причинам, при изучении кандидатуры, большое значение уделяют опыту и практическим навыкам будущего председателя кооператива.
Когда среди собственников квартир нет того, кто бы мог возглавить исполнительный орган, либо выбранный председатель правления ЖК не может уделить должного внимания работе, наилучший выход – это избрание на должность постороннего специалиста. Зачастую им становится председатель иного кооператива.
Как убрать управляющего с поста?
Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.
Алгоритм действий при увольнении следующий:
- Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
- Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
- Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
- Составить их итогам протокол переизбрания.
Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:
- с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
- с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).
Важно! Просто так уволить председателя невозможно. Во-первых, необходимо иметь основания. Во-вторых, нужно сразу же после увольнения выбрать новую кандитатуру.
Требования к кандидату на должность
К председателю ТСЖ предъявляют общие требования, как к должностному лицу, и специальные, учитывающие специфику деятельности. Главное условие — наличие собственности в доме, где организуется товарищество. То есть председателя избирают из числа владельцев жилья.
Требования преимущественно определяются участниками общества и включают:
- Отсутствие судимостей, вредных привычек (алкоголизма, наркомании).
- Возраст свыше 18 лет.
- Экономико-финансовое или техническое образование (то есть не ниже среднего).
- Наличие свободного времени для управленческой работы, возможность посещать госведомства, заключать сделки.
- Знания о структуре, функционировании ТСЖ, законодательной базе ЖКХ и смежных ведомств.
- Понимание персональных прав и обязанностей, ответственность, пунктуальность.
- Знание основ составления бумаг, документооборота.
- Умение вести переговоры, заключать сделки, организаторские способности.
- Финансовая грамотность, навыки работы с отчетами — председатель контролирует расходование средств.
Возможность отпуска председателя
Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.
Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.
Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.
После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.
При этом председатель:
- Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
- Извещает об уходе членов товарищества.
- Информирует диспетчеров и представителей иных служб.
Ответственность членов исполнительного органа ЖСК
7.1. Члены исполнительного органа исполняют свои обязанности на основании положений Устава ЖСК, решений Общего собрания, настоящего Положения и договоров (контрактов), заключенных с ними.
7.2. Члены исполнительного органа несут ответственность, в том числе и уголовную, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за:
— ненадлежащее исполнение заключенных договоров;
— недостоверность информации, содержащейся в годовых отчетах и балансах ЖСК;
— нарушение прав собственности других субъектов;
— нарушение ЖСК положений, установленных законодательством об охране окружающей среды;
— несоблюдение безопасных условий труда;
— реализацию ЖСК потребителям продукции, причиняющей вред здоровью.
7.3. Члены исполнительного органа при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах ЖСК, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении ЖСК добросовестно и разумно.
7.4. Члены исполнительного органа несут ответственность перед ЖСК за убытки, причиненные ЖСК их действиями, в том числе при неисполнении или небрежном выполнении ими своих функций, незаконных распоряжениях, превышении предела власти, бездействии и нарушении Устава ЖСК и постановлений и решений Общих собраний членов ЖСК.
При определении оснований и размера ответственности принимаются во внимание обычные условия делового оборота и иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
7.5. Ответственность перед ЖСК членов исполнительного органа является солидарной. При этом члены исполнительного органа, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение ЖСК убытков, или не принимавшие участия в голосовании, что соответственно оформлено в протоколе заседания данного органа, ответственности не несут.
7.6. В случае привлечения члена исполнительного органа к уголовной ответственности Общее собрание членов ЖСК может принять решение о лишении его полномочий.
7.7. ЖСК вправе обратиться в суд с иском к члену исполнительного органа о возмещении убытков, причиненных ЖСК, в случае, предусмотренном пунктом 7.3. настоящего Положения.
При этом к членам исполнительного органа могут быть предъявлены требования не только о возмещении ущерба, причиненного ЖСК в результате нарушения своих обязанностей, в полном объеме, но и возмещении ЖСК упущенной выгоды в размере ее полной и справедливой рыночной стоимости в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации.
Правовое положение членов жилищных кооперативов
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).
Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).
Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).
В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.
Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.
Любой собственник жилья (или несколько, что делает запрос коллективным) может официально предъявить жалобу на собрании – очередном или внеочередном. Поданная таким образом претензия не может игнорироваться, это нарушение закона – ответ должен поступить в письменном виде в течение трёх дней.
Если этого не произошло, придётся отправлять жалобу в инстанции, контролирующие работу ЖСК – это Роспотребнадзор и жилищная инспекция. Выбирать между этими двумя организациями нужно, отталкиваясь от причины жалобы. В том случае, когда на правильно составленную жалобу по-прежнему нет реакции, остаётся обращение в прокуратуру.
Что необходимо указать:
После этого остаётся лишь следить за процессом рассмотрения жалобы и ждать ответа.
Каковы обязанности председателя ТСЖ многоквартирного дома, его права и ответственность перед жильцами?
Человек, выбираемый на должность председателя ТСЖ должен отвечать ряду требований
Как и любая другая должность, председатель должен соответствовать следующим требованиям. В каждом товариществе они индивидуальны.
Но существуют основные требования:
- в отдельных случаях требуется человек с высшим экономическим или техническим образованием;
- зачастую выставляется требование по возрасту, кандидат должен быть старше тридцати лет;
- не подсудный ранее;
- иметь достаточное количество времени для совершения работы.
Наличие ответственности, компетентности и чёткости тоже являются необходимыми качествами кандидата на должность.
Немаловажным является знание технического устройства строения.
Многие граждане, собираясь обращаться в свое товарищество собственников жилья, сталкивается с вопросом, кто такой председатель ТСЖ, а кто председатель правления. По сути, если не углубляться в терминологию, на первый взгляд может показаться, что это две разных должности. Председатель правления товарищества собственников жилья действует в соответствии с определенными нормами.
На самом деле – это два одинаковых названия одной должности. Если с термином председатель ТСЖ все понятно, то вот председатель правления ТСЖ – это более расширенное понятие, ведь метод избрания председателя является особенным и, по сути, осуществляется он из кандидатур, представленных в правлении.
Полное определение должности председателя и его деятельности дает статья 149 жилищного кодекса нашей страны.
Как и любое другое должностное лицо, председатель несет персональную материальную ответственность за некоторые действия. Так, например, к ним относятся:
- за неправильную и некорректную организацию делопроизводства, ведение технической документации;
- за неправильную организацию бухгалтерского учета и хранения документов;
- за несвоевременную оплату налогов или неполную оплату;
- за неправильно заключенные договора;
- за отсутствие контроля за исполнением договоров;
- за закрытость документации о расходах денежных средств от членов товарищества и собственников многоквартирного дома.
Если за председателем числится систематическое неисполнение своих обязанностей, то жильцы вправе переизбрать на эту должность другого члена правления или же пригласить иного председателя по своему усмотрению.
Увольнение прежнего председателя с должности — также трудоемкий процесс, которым стоит интересоваться отдельно.
Отзыв председателя жилкооператива
Председатель ЖК, наряду с рядовыми членами правления или членами расчетно-ревизионных комиссий, может быть отстранен от должности и отозван до граничного срока своей работы. Причины отстранения от должности указываются в уставе. К примеру, основанием для отзыва председателя с должности может послужить:
- потеря права владения жилплощадью или иным помещением кооператива;
- неисполнение или ненадлежащее выполнение должностных обязанностей, несоблюдение норм, предусмотренных действующими законами либо уставными документами ЖК;
- причинение материального ущерба кооперативу в процессе выполнения должностных обязанностей.
Вне зависимости от причины отстранения от должности, необходима документальная фиксация факта, послужившего основанием для этого. Порядок отзыва также предусматривается уставом. Как правило, отозвать председателя ЖК может орган, который его избирал.
Таким образом, избранный председатель из числа собственников квартир выполняет на добровольных началах законодательные и административные функции, а организация проведения хозяйственных работ будет обязанностью привлеченного руководителя.
Председатель правления ЖСК: ответственность по закону и перед пайщиками
Прежде чем смещать старого Председателя правления ЖСК (ТСЖ), надо найти ему замену.
Кандидат на должность Председателя ЖСК (ТСЖ) должен выработать программу, и предложить ее жильцам. Если кандидата на должность Председателя правления ЖСК (ТСЖ) выбирают по принципу ‘лишь бы согласился’, то от смены старого председателя ЖСК (ТСЖ) лучше воздержаться.
Последовательность действий при смене председателя правления ЖСК
Если со стороны жильцов дома многоквартирного дома не будет реальной помощи Председателю правления, то решить текущие и перспективные задачи, стоящие перед нашим домом не удастся. Критиковать легче, чем что-либо делать.
Знаете ли Вы:
- Председатель ЖСК ежеквартально подписывает бухгалтерские балансы для сдачи их в налоговую инспекцию.
- Председатель ЖСК несет ответственность за несвоевременную сдачу налоговой отчетности или ошибки в ведении бухгалтерского учета, даже если он ничего не понимает в бухгалтерском учете.
- Председатель ЖСК имеет право главной подписи при подписании банковских документов.
- Председатель ЖСК несет материальную ответственность за имущество дома в соответствии с действующим законодательством РФ.
- Председатель ЖСК, теоретически, обязан в любой день, любое время дня и ночи быть готовым ответить на вопросы любых государственных и правоохранительных органов.
- Председатель ЖСК, теоретически, обязан в любой день, любое время дня и ночи быть готовым помочь любому жильцу дома в решении его коммунальных вопросов, даже если с этим жильцов у него не самые лучшие отношения.
- Председателю ЖСК взаимодействует с государственными организациями, в основном, в период времени с 9-00 до 18-00. Для работающего человека, совмещающего еще и функции
- Председателя ЖСК, такой режим, почти наверняка, невыполним. Поэтому оптимально Председателем ЖСК должен быть пенсионер, постоянно проживающий в доме. Ему обязательно должны помогать в работе жильцы дома. Для решения всех этих вопросов нужен грамотный и деловой
- Председатель ЖСК. Собрать сумму денег с жильцов дома, достаточную для того, чтобы нанять хорошего управленца, мы не сможем.
- Пенсионеры дома не в состоянии оплатить его труд. А работать за небольшую сумму денег управленец со стороны не будет. Поэтому проблема управления жилым многоквартирным домом актуальная.
Схема управления ЖСК (теоретически) Практически найти 8 жильцов в 81-квартирном доме, согласных на деле, а не на словах участвовать в жизни дома, управлении дома, решении его текущих и перспективных задач, очень сложно.
В руках председателя ЖСК сосредоточено всё управление домом. К Председателю ЖСК обращаются по всевозможным вопросам, приходят за различными справками, выписками и т.д.
Какие должны быть действия после смены председателя ЖСК
- Внесение нового председателя в ЕГРЮЛ.
- Смена банковской карточки.
- Оповещение государственных и иных органов, контрагентов, жильцов и т.п. о смене председателя (с приложением выписки ЕГРЮЛ).