Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переоборудование и перепланировка нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Когда разрешение не требуется
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство
Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.
Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.
Когда может потребоваться перепланировка?
- Необходимо увеличить метраж помещения.
- Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
- Нужно изменить существующее расположение комнат.
- Необходимо расширить пространство.
Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения?
После получения акта, подтверждающего, что отклонений от проекта не выявлено, и владелец помещения действовал в рамках закона, ему следует встать на кадастровый учет.
Для этого приглашаются кадастровые специалисты. Они производят обмеры, фиксируют значения параметров объекта. Все результаты вносятся в технический план.
Важно, чтобы инженеры по обследованию зданий не выявили нарушений, то есть отклонений от проектной документации.
На основании технического плана, помещение ставят на учет. После постановки на учет в кадастровые органы, помещение необходимо зарегистрировать в Росреестре. После внесения информации, объект считается узаконенным.
Организатору перепланировки выдается специальная выписка.
Гораздо труднее узаконить самовольную перепланировку. В этом случае собственнику надлежит заказать проект помещения с уже внесенными изменениями.
Эксперт выдает заключение о том, что перепланировка не несет угрозы зданию и не вредит несущим элементам. Если нежилой объект, подвергшийся перепланировке, расположен в многоквартирном, жилом здании, то необходимо составить технический план и добиться согласования с местным муниципалитетом.
После согласования кадастровый инженер составляет технический план и ставит помещение на кадастровый учет, затем объект вносится в Росреестр. Далеко не всегда удается узаконить уже существующую перепланировку. На организатора работ может быть наложено взыскание.
Практика показывает, что часто местный муниципалитет отказывает в узаконивании объекта, подвергшегося перепланировке. В этом случае нужно обращаться в суд и действовать на основании вынесенного решения.
Штраф за незаконную перепланировку
Относительно незаконной перепланировки применяются штрафные санкции. Размер взыскания зависит от статуса организатора работ. Кроме того, ему будет вынесено предписание, вернуть объекту первоначальный вид.
Незаконная перепланировка выявляется надзорными органами. Они могут прибыть на место в результате поступления жалоб от жильцов, других собственников, заявления от управляющей компании и т.д. Размер штрафа достигает 350 тысяч рублей. Игнорирование наказания приведет к тому, что собственность выставят на торги.
Даже если вы произвели незаконную перепланировку, ее следует попытаться узаконить. В этом случае нужно будет исправить недостатки, выявленные и указанные в акте приемки.
Даже незначительное переоборудование и изменение конфигурации объекта должно быть согласовано с местными органами. Наша компания предоставляет услуги по перепланировке и узаконивании помещений. Обращение к грамотным и опытным специалистам позволяет избежать проблем. Профессиональные юристы, знакомые со всеми нюансами российского жилищного законодательства, помогут узаконить любые виды перепланировки.
Что такое переоборудование нежилого помещения
2. Условия переоборудования и перепланировки жилых
и нежилых помещений
2.1. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается после получения разрешения межведомственной комиссии на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном для данного города (муниципального образования) порядке.
2.2. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах в отдельных случаях допускается без рассмотрения межведомственной комиссией, по письменному разрешению руководителя организации, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые дома.
2.5. Не допускается производить переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям.
2.6. Не допускается переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры.
2.7. Не допускается производить перепланировку и переоборудование жилых помещений для использования под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законом порядке.
2.8. Проекты на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных и правовых актов.
2.9. Изменения в количественных и качественных характеристиках жилых и нежилых помещений, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на вновь созданные при этом жилые помещения должны быть зарегистрированы в соответствующих органах местного самоуправления в установленном порядке.
Основные цели перепроектировки в жилом многоквартирном доме
Перепланировка есть изменение конфигурации помещения с объединением объектов, или же, наоборот, разделение единой площади объекта на несколько помещений. Сюда входят также работы по изменению размеров и формы элементов конструкции – лестниц, окон, дверных проемов (о перепланировке входной группы и ее согласовании рассказано тут).
Непременным условием перепланировки является сохранение в неприкосновенности несущих конструкций здания, общих коммуникаций и облика.
Цель перепланировки очевидна – сделать помещение более удобным для работы персонала и приспособить его для использования по новому назначению.
Ввод в эксплуатацию — что делать?
После завершения всех работ вновь создается комиссия. В нее должны входить:
- заявитель;
- лицо, на чьем балансе находится здание;
- представители надзорных служб (пожарная охрана, СЭС и пр.);
- разработчик проекта;
- исполнитель (представитель строительной компании).
Документы, которые требуется представить для актуализации (то есть подтверждения правомочности проведенных работ и введения объекта в эксплуатацию):
- разрешение на перепланировку;
- план строения;
- свидетельство о праве собственности;
- техническая документация о соответствии помещения предъявляемым требованиям.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Особенности оформления строительства отдельного входа
Нормы законодательства предполагают, что здание должно иметь два входа-выхода как минимум. Оформление строительства отдельного входа в чем-то схоже со стандартным процессом перепланировки, однако есть и определенные отличия, среди которых:
- отсутствие необходимости получения согласия соседей и собственников на строительство отдельного входа;
- обязательное подтверждение перепланировки техническими специалистами;
- нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания;
- когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного входа;
- если помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, находящиеся этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.
К отдельному входу в коммерческое помещение предъявляются следующие требования:
- дополнительная входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью;
- входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан;
- ступени лестницы должны быть изготовлены из нескользящего материала;
- вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером помещения;
- отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан с входом в подъезд.