Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если один собственник против?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:
- к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
- также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.
Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.
Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.
Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.
Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.
Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.
Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.
Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:
- Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
- После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
- Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
- Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
- Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Выкуп доли в судебном порядке
Когда родственники не могут прийти к компромиссу в вопросе купли/продажи доли, спор можно решить в судебном порядке. Есть основания, по которым одного из родственников можно лишить права на долю в квартире. К ним относятся:
- Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в суде. На практике это доли в небольших жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
- Невозможность выделить малую долю в натуре (в форме жилой площади).
- Собственник малой доли не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован во владении и управлении своей долей. К примеру, у собственник живет в другом месте и давно не платит свою часть коммунальных платежей.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.