Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переписать квартиру на родственника без затрат на налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Как переписать квартиру на другого человека
Для переоформления права собственности на квартиру следует заключить договор между собственником и лицом, которому перейдёт право собственности. В зависимости от вида заключаемой сделки может потребоваться присутствие нотариуса. Стоимость передачи квартиры в собственность родственнику зависит от вида договора.
Для дальнейшей регистрации права собственности нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением одним из удобных способов:
- Через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у заявителя.
- Отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого.
Порядок смены собственника регламентируется законом и осуществляется через государственную услугу регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Моментом перехода прав от одного собственника к другому считается дата внесения изменений в ЕГРН.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу
Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:
- Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
- Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
- Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
- Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
- Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.
Пакет документации для Росреестра включает следующий список:
- заявление от собственников;
- правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
- выписка из домовой книги;
- при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
- техпаспорт объекта;
- паспорта участников сделки;
- платежный документ об уплате пошлины;
- договор купли-продажи.
Из чего можно выбирать
Соглашение купли-продажи является не самым удачным вариантом. Единственное преимущество такой сделки – это скорость оформления.
Важно! Не получится оформить налоговый вычет, если документы оформляются между близкими родственниками. Поэтому имеет смысл обратить внимание на другие способы.
Если квартира в собственности находится менее трех лет, то еще и налог придется заплатить. Договор купли–продажи чаще всего является всего лишь способом передачи собственности. В действительности родственники ничего не платят друг другу, поэтому появляется основание для признания договора ничтожным. А такие последствия нежелательны для обеих сторон.
Есть еще два альтернативных варианта, как переписать на родственника жилье: дарение и завещание.
Документы для передачи недвижимости в дар
Для заключения сделки необходимо иметь следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на квартиру – свидетельство на собственность, оформление приватизации, наследование, дарственная, мена, купля-продажа.
- Паспорта всех сторон принимающих участие в сделке.
- Договор дарения в нескольких экземплярах, их количество должно быть на один больше чем участвующих в сделке лиц. После государственной регистрации каждый участник получает на руки один договор и еще один экземпляр остается в регистрационном органе.
- Квитанция об уплате пошлины – 1000 рублей.
- Нотариально подтвержденное разрешение на передачу имущества от супруга, если отчуждаемая недвижимость была приобретена лицом находящимся в браке.
Можно ли провести процедуру без налогов
Для процедур без налогов используют договор дарения, который позволяет избежать больших затрат для близких родственников. Единственной затратой будет само оформление актов и оплата государственной пошлины.
Для лиц с дальним родством можно провести процесс дарения несколько раз. Например, тетя не может подарить имущество без налога племяннику, но может сделать подарок его родителю, который впоследствии переподарит квартиру сыну.
Есть много вариантов для того, чтобы имущество перешло другому лицу, являющемуся родственником владельца. В каждом случае есть свой порядок действий, а также свой пакет документации. Весь процесс оформления договора любого типа требуется проводить в соответствии с законодательными нормами. Это позволит исключить возможность оспаривания такой сделки.
Способ первый: старое доброе завещание
Завещание – это, вероятно, первое, что приходит на ум, когда речь заходит о наследстве. Действительно, данный метод известен каждому. Все потому, что он довольно понятный и не требует огромных усилий. Для того, чтобы составленное собственником завещание вступило в силу, потребуется прибегнуть к услугам нотариуса. Это недорого. Но это лишь первый этап на пути к цели.
Когда имущество будет передано новому владельцу, расходов посерьезнее избежать все-таки не удастся. Придется заплатить госпошлину за вступление в наследство. Если вы близкий родственник наследодателя, то вам необходимо будет отдать 0.3% от оценочной стоимости имущества, но не более 100 тыс. рублей. Причем для каждого наследника размер государственной пошлины рассчитывается в зависимости от унаследованной им доли. Госпошлина для всех остальных преемников составит 0.6%, но не более 1 млн рублей. Завещательное распоряжение на счет в банке оформляется безвозмездно.
Подытожим преимущества и недостатки данного способа. Благодаря специфике работы с завещаниями, все детали процесса буквально происходят у вас на виду и легко отслеживаются. Нотариус обязан хранить копию завещания и внести информацию о нем в ЕИС (Единую Информационную систему нотариата). Это плюс.
Тем не менее, не обошлось и без негативных факторов. Удивительно, но завещание не гарантирует обязательное переоформление недвижимости на имя указанного наследника. При определенном стечении обстоятельств (смотрите статью 1149 Гражданского кодекса РФ) часть имущества перейдет во владение лиц, которых наследодатель не упомянул в завещании. К тому же, завещание можно оспорить.
Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.
Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.
Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.
Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.
Для начала следует рассмотреть ситуацию, при которой переоформление квартиры происходит в ходе приватизации. Участвовать в процессе могут только граждане, прописанные на той или иной территории. Обращаться с пакетом документов потребуется в администрацию населенного пункта или в МФЦ.
Все переоформление собственности на квартиру можно разделить на несколько этапов:
- Проявление инициативы. Кто-то из семьи предлагает приватизировать недвижимость. Проживающие или дают свое согласие на процесс, или письменно отказываются от участия.
- Обращение в БТИ. Инженеры проведут проверку квартиры и обозначат перепланировку и все нежилые объекты, которые находятся на территории.
- Сбор документов. Самое трудное, что только можно представить. Бумаг потребуется много, поэтому процесс подготовки к приватизации рекомендуется начать именно с подготовки документов.
- Обращение в администрацию с заявлением на приватизацию. К нему прилагается собранный ранее пакет бумаг.
- Проверка документов администрацией.
- Подписание договора о приватизации. Требуется присутствие всех потенциальных собственников недвижимости.
- Оформление квартиры в Росреестре. Именно на этом заканчивается процесс. Собственникам выдают свидетельства на недвижимость и новый кадастровый паспорт.
Больше ничего не потребуется. Какие документы для переоформления квартиры в данном случае запрашивают? Их список не такой уж большой.
Документы для переоформления путем продажи
Какие документы для переоформления квартиры ввиду купли-продажи необходимы? В целом список мало чем отличается от пакета бумаг, запрашиваемых при приватизации. Требуется подготовить:
- паспорт собственника-продавца;
- удостоверение личности покупателя;
- технический и кадастровый паспорта на недвижимость;
- справки об отсутствии задолженности по счетам в квартире;
- выписку из ЕГРП;
- документы, указывающие на права собственности на недвижимость;
- свидетельство о браке;
- разрешение супруга на сделку (если речь идет о совместно нажитом имуществе);
- квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию сделки (1 400 рублей, если обращаться в МФЦ);
- выписку из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире;
- согласия иных собственников недвижимости на продажу (если продавец не является единственным владельцем).
А вот в Росреестр покупатель должен будет принести не только перечисленные бумаги. Дополнительно придется приложить еще договор купли-продажи жилья, а также расписку о получении денег бывшим хозяином квартиры.
Документы при наследовании
Какие могут потребоваться документы для переоформления квартиры при наследовании? К нотариусу граждане приносят:
- завещание (обычно оно уже имеется у нотариуса);
- свидетельство о смерти гражданина;
- письменное согласие на вступление в наследство;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- выписку из ЕГРП (не всегда, но лучше принести);
- паспорт наследника;
- документы родства с умершим (при наличии);
- бумаги, указывающие на права собственности погибшего на недвижимость.
Как правило, в Ростреестр требуется принести все перечисленные бумаги, но дополнительно к ним приложить:
- заявление на внесение изменений в кадастровый паспорт;
- выписку нотариуса, которая укажет на факт передачи имущества по наследству.
После обращения в регистрационную палату гражданину выдадут специальную расписку. В ней указывается время получения свидетельства о праве собственности на недвижимость.
Один небольшой нюанс, на который стоит обратить внимание — это налоги. Если переоформление квартиры ввиду смерти наследодателя происходит между дальней родней, придется заплатить 13% от стоимости недвижимости в виде налога. Иначе процесс не будет считаться завершенным. Близкие родственники (родители, дети, супруги) освобождены от налогов.
Процесс переоформления собственности на родственника
Долю в квартире можно переоформить как на родственника, так и на владельца другой доли. Этот процесс сопровождается заключением договора о купле-продаже, обмене или дарении (ст. 572 ГК РФ).
Виды операций с недвижимостью, которые может совершить дольщик:
- Купля-продажа. Купить долю собственника могут как родственник, так и другой человек. Однако, в соответствии с п. 7 главы 30 ГК РФ, приоритетным правом выкупа обладают другие дольщики квартиры, а не родственники (но не владельцы).
- Обмен. Оформление на родственника либо другого гражданина происходит в одинаковом порядке.
- Дарение. Если жилплощадь отходит родственнику, уплачивать налог не нужно. Другие дольщики не имеют первоочередного права на долю, собственник сам решает, кому сделать подарок. Если же дарственная оформляется на чужого человека, то он должен будет заплатить 13%–ный налог.
Наследство и переоформление
Переоформление квартиры после смерти собственника, как правило, происходит посредством вступления в наследство. Как происходит данный процесс? Подобная процедура отнимает немало времени.
Оформление квартиры по наследству разделяют на несколько этапов:
- Согласие на вступление в наследство. Наследники в течение полугода должны обратиться к нотариусу и написать согласие или отказ от получения имущества. Если гражданин не делает этого, то через 6 месяцев с момента открытия наследства/завещания за человеком теряется право переоформления имущества.
- Сбор документов, необходимых для проведения процедуры вступления в наследство. О них немного позже.
- Оформление сделки у нотариуса.
- Обращение в Росреестр для получения свидетельства о правах на квартиру.
Ничего предельно трудного в этом нет. Главное, что переоформление квартиры после смерти собственника проводится в соответствии с установленными правилами. Все необходимые для этого бумаги должны собирать ближайшие родственники-наследники умершего.
Документы для переоформления квартиры на родственника
Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.
Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:
- Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
- Техническая и кадастровая документация на жилье;
- Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
- Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.
Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.
Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.
Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.
После заключения договора, покупатель, чтобы стать полноправным владельцем, должен получить зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого владелец жилья должен обратиться в регистрирующий орган с подготовленным заранее пакетом документов, в число которых, помимо заявления, входят:
- договор, по которому происходит передача недвижимости;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь;
- квитанция по уплате госпошлины, размер которой для физических лиц равен 2000 рублям.
Примерно через неделю, после сдачи документации, гражданин получает выписку из ЕГРН, так как теперь свидетельство о праве собственности не выдается.