Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить перепланировку квартиры в Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость документов, чтобы узаконить перепланировку в квартире зависит от того, какие изменения вы хотите внести и на каком этапе они производятся. Есть варианты квартир, где вообще лучше ничего не трогать, потому что перепланировка и оформление документов не неё могут стоить очень дорого.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
- Если в квартире уже есть перепланировка без вмешательства в ограждающие и несущие конструкции здания, то узаконить её можно по упрощённой процедуре. Для этого нужно провести инвентаризацию объекта, изготовить новый технический паспорт, а затем обратиться к регистратору для внесения изменений в реестр.
- Если в квартире сделана перепланировка, которая выходит за рамки несложных ремонтно-строительных работ, то по упрощённой схеме её узаконить не получится. Здесь, как говорится, возможны варианты. Мы рекомендуем в каждом таком конкретном случае индивидуально подходить к решению проблемы и обратиться за помощью к специалистам.
- Если вы начали делать перепланировку по всем правилам, то есть существует утверждённый проект и получено разрешение, но объект не введён в эксплуатацию по каким-то причинам, то важно понимать, что это за причины. Возможно, придётся что-то изменить или переделать и вам выдадут документы.
Важные выводы как узаконить перепланировку в квартире
- Выполнение несложных строительных работ может проводиться без получения разрешения на проведение работ и не требует введения в эксплуатацию. Это относится к ситуации, когда перепланировка не затрагивает несущие стены, инженерные системы общего пользования и не выходит за пределы существующего помещения.
- Произведенную перепланировку необходимо узаконить. Это нужно сделать независимо от того, по какой процедуре проводилась перепланировка – с получением разрешения и введением объекта в эксплуатацию или по упрощённой схеме без получения разрешения. Нужно изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать проведенные изменения в Государственном реестре имущественных прав и получить выписку. Техпаспорт и выписка из реестра – это подтверждение законности перепланировки.
- Полученные документы необходимо предоставить в теплопоставляющую организацию, а также в ЖЭК, ОСМД или УК для проведения перерасчёта в связи с изменением полезной и общей площади квартиры.
Решив перестроить свою квартиру или купив жилье на вторичном рынке можно столкнуться с двумя проблемами. Одна из них – желание сделать серьезную реконструкцию помещений, вторая – узаконить перепланировку квартиры, совершенную прежними хозяевами. При осуществлении любого из этих вариантов придется запастись терпением. Оно понадобится при соборе огромного количества документов и посещение не меньшего количества кабинетов.
Важно! Большинство владельцев недвижимости доверяют узаконивание перепланировки жилья специализирующимся на этом виде деятельности организациям.
Это значительно упрощает и ускоряет процесс оформления помещения, подвергшегося перестройке. Опытные профессионалы помогают избежать ошибок, не делать лишних шагов и всегда добиваются 100% результата. Важно точно и грамотно составить проект перепланировки квартиры, который пройдет проверку во властной инстанции и получит утвердительную резолюцию.
У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:
- осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
- узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.
Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.
Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:
- Представить в районную администрацию следующий комплект документов:
- заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
- технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
- заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры.
- Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.
- Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.
- Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.
- Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).
- На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.
- Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка квартиры считается законной.
Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.
Сколько времени занимает получение разрешения на перепланировку?
На этот вопрос нет однозначного ответа, поскольку все зависит от того, как быстро удастся изготовить проект на перепланировку. Срок изготовления проекта согласовывается индивидуально с субъектом хозяйствования и обычно указывается в договоре выполнения работ.
Особенности узаконивания
Есть перечень работ, которые не подпадают под определение самочинного строительства и на перепланировку которых не требуется проект и разрешение. В частности, это работы связаны с увеличением или уменьшением дверных проемов на не несущих стенах, остекление балконов, ремонтные работы, которые проводятся без нарушения несущих стен и конструкций.
Советы юриста
- Определиться с объемом работ, подлежащих перепланировке.
- Получить согласие других совладельцев, если таковые есть.
- Подготовить все имеющиеся документы, которые могут понадобиться для перепланировки жилья.
Этапы узаконивания перепланировки квартиры.
- Разработка проектной документации в организации соответствующего профиля и имеющая в штате сертифицированного специалиста.
- Заключение договора на проведение технического надзора на время проведения перепланировки квартиры.
- Подготовка декларации на начало выполнения строительных работ. Подача на регистрацияю в ГАСИ (государственная архитектурно- строительная инспекция)
- Проведение перепланировки квартиры, согласно утвержденного проекта.
- Изготовление технического паспорта БТИ в соответствующих организациях для отражения фактической планировки квартиры.
- Подготовка декларации о вводе объекта в эксплуатацию. Подача на регистрацию в ГАСИ.
- Оформление права собственности на перепланированную квартиру.
Узаконивание перепланировки квартиры с изменением внешних параметров – это более сложный процесс, так как необходимо согласовать строительство в местных органах архитектуры. Согласовать градостроительные условия и ограничения застройки. Получить согласия соседей и управляющей компании. Заключить договор и оплатить паевое участие в развитии инфраструктуры города. Получить разрешение в департаменте благоустройства на время ведения строительства.
Процесс узаконивания перепланировки квартиры с внешними изменениями несет за собой дополнительные затраты, как по времени, так и по финансам.
Стоимость оформления разрешительной документации для узаконивания перепланировки квартиры рассчитывается индивидуально, так как зависит от многих факторов. Легализацию подобного рода перепланировки лучше всего доверить специализирующим организациям и сэкономить время и нервы.
Ограничения перепланировки квартир
Необходимо знать, что есть определенные ограничения, касающиеся перепланировки квартир в многоэтажных домах. В пункте 2.3.18. правил застройки города Киева говорится о том, что запрещается:
- объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен;
- переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;
- объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой междуэтажных перекрытий;
- увеличивать площадь помещений санитарных узлов и ванных комнат за счет обитаемых и вспомогательных помещений квартиры;
- устраивать прорезы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
- разбирать подготовку под полы на звукотеплоизоляционной основе при ремонте, что приводит к недопустимому акустическому дискомфорту в квартирах, размещенных этажом ниже;
- делать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений квартир;
- устанавливать кондиционеры и сотовые антенны на фасадах жилищных и общественных зданий, ориентированных в сторону улицы.
Как изменились правила перепланировки квартир
Стоимость документов, чтобы узаконить перепланировку в квартире зависит от того, какие изменения вы хотите внести и на каком этапе они производятся. Есть варианты квартир, где вообще лучше ничего не трогать, потому что перепланировка и оформление документов не неё могут стоить очень дорого.
В новостройках перепланировка выполняется значительно проще, потому что стены часто выполнены из газобетона и это простой материал для демонтажа.
Иногда перепланировка вообще бесплатна, если вы делаете её до введения дома в эксплуатацию – заплатите только за использованный материал. В некоторых случаях, чтобы узаконить передвинутую стенку в старом доме, вам потребуется до нескольких тысяч долларов. Стоит ли это того ? Очень важно подумать об этом до перепланировки, потому что есть проблемные варианты.
Многие ошибочно полагают, что эти два понятия обозначают одно и тоже. На самом деле согласование всех изменений, выполняется перед началом проведения капитального ремонта и перепланировки. Узаконивание проводят, когда они уже сделаны.
Важно — правила перепланировки квартиры предусматривают, если незаконные изменения будут обнаружены служащими жилищной инспекции, то они выпишут предписание узаконить их в установленные сроки. Если это не будет исполнено, то на владельца такого жилья будут наложены различные санкции, начиная со штрафа и заканчивая запретом на выезд за границу и даже уголовной ответственности.
Перепланировка квартиры: нужно ли узаконить и как это сделать?
- Что считается перепланировкой с точки зрения закона
- Когда нужно узаконивать перепланировку
- Шаги для оформления перепланировки
- Как продать квартиру с перепланировкой
Многие квартиры на вторичном рынке имеют не самую удачную и просторную планировку, а квартиры в новостройках Харькова чаще сдаются со свободной планировкой без перегородок, либо предусматривают не очень удобное зонирование. Поэтому у украинцев нередко возникает вопрос перепланировки, и в такой ситуации необходимо знать законодательные тонкости процесса.
В новостройке перепланировку сделать намного проще, чем в любых других помещениях. Застройщики в последнее время сдают квартиры без внутренних перегородок, и потенциальным владельцам, еще до оформления права собственности можно договориться с представителями строительной компании, и сделать желаемую перепланировку – добавить подсобное помещение или изменить количество комнат. Застройщик может оказать такую услугу бесплатно. При этом стоит обратить внимание на материал, из которого будут делать стены и перегородки, их толщина может измениться не в лучшую сторону, естественно, ухудшится и изоляция комнат.
Если квартира была куплена на вторичном рынке, и в ней уже сделана перепланировка прежними жильцами, но она не была узаконена, придется очень постараться сделать это правильно, в соответствии с законом. Кроме того, важно понимать, что на это уйдет масса денег, времени, а главное нервов. По оценкам профессиональных экспертов придется выложить от двух тысяч гривен до двух тысяч долларов.
- Подача заявления на проведение перепланировки в районную государственную администрацию.
- Разработка проекта перепланировки.
- Согласование проекта перепланировки со всеми ведомствами и государственным экспертным учреждением.
- Получение разрешения на проведение работ по перепланировке из районной государственной администрации.
- После проведения всех работ по перепланировки — получение акта приема работ от госкомиссии.
- Получение нового техпаспорта.
Не нужно оформлять узаконивание перепланировки в квартирах и многоэтажных домах в следующих случаях:
- перепланировку, не связанную с увеличением или уменьшением жилой площади или дополнительной площади, без нарушения несущих конструкций;
- увеличение жилой площади или дополнительной площади за счет демонтирования перегородок, кладовых, сноса печей, каминов, застекления балконов, лоджий, устройства дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах и т.д.
Необходимо знать, что есть определенные ограничения, касающиеся перепланировки квартир в многоэтажных домах. В пункте 2.3.18. правил застройки города Киева говорится о том, что запрещается:
- объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен;
- переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;
- объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой междуэтажных перекрытий;
- увеличивать площадь помещений санитарных узлов и ванных комнат за счет обитаемых и вспомогательных помещений квартиры;
- устраивать прорезы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
- разбирать подготовку под полы на звукотеплоизоляционной основе при ремонте, что приводит к недопустимому акустическому дискомфорту в квартирах, размещенных этажом ниже;
- делать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений квартир;
- устанавливать кондиционеры и сотовые антенны на фасадах жилищных и общественных зданий, ориентированных в сторону улицы.
Таким образом, не все прихоти владельца по поводу перепланировки его квартиры могут быть осуществлены.
Как правильно сделать перепланировку квартиры?
Основное правило – нельзя трогать несущие конструкции. Это означает, что теперь разрешено без контроля со стороны архитекторов и чиновников переносить двери, демонтировать кладовки и антресоли. Однако запрещено делать проемы в несущих стенах, и ни в коем случае нельзя их убирать. Это грозит серьезными последствиями для всего многоквартирного дома, поскольку ослабляет каркас здания.
Также не удастся узаконить перепланировку с изменением расположение кухни, санузлов. При перепланировке кухни следует помнить, что в домах с газовыми плитами и колонками согласно строительным нормам ничего менять нельзя. Например, популярное объединение кухни и соседней комнаты в одно пространство в домах с газом делать нельзя. Однако в домах с электрическим плитами это можно сделать – в случае, если между кухней и жилой комнатой нет несущей стены.
Напомним, что в дополнение к закону о перепланировке, с октября 2018 года официально разрешено остекление балконов при планировании многоэтажек. Что касается квартир на вторичном рынке, остекление разрешено при соблюдении норм БТИ, если дом не занесен в Госреестр памятников Украины.
Чем грозит незаконная перепланировка
Результаты судебных разбирательств показывают, что за незаконную перепланировку нарушители чаще всего получают штраф и требование вернуть помещение в первоначальное состояние. Тем не менее, следует учесть, что самовольно перепланированным жильем в дальнейшем нельзя будет свободно распоряжаться.
Незаконная перепланировка приведет к тому, что владелец не сможет продать, подарить, завещать по наследству или предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения кредита. Это может произойти по следующим причинам:
При продаже или залоге квартиры необходимо предоставить сведения из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Данные, изначально указанные в реестре, могут измениться при перепланировке.
Потенциальный покупатель будет сверять документальную площадь квартиры с фактической, указанной в техпаспорте. Несовпадение данных приведет к дополнительным вопросам и сомнениям.
На получение нового технического паспорта и справки-характеристики БТИ потребуется немало времени и, возможно, дополнительных затрат. Это также может повлечь за собой отказ со стороны потенциального покупателя или залогодателя, либо привести к проблемам для наследников или одариваемых.
А главное, неузаконенная перепланировка, произведенная с нарушением строительных или санитарных норм, дает формальный повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью. Стоит ли так рисковать?
Итак, новые правила о перепланировке разрешают:
- Расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
- Увеличивать санузел путем объединения ванной и туалета и присоединения части коридора;
- Делать проемы в стенах, которые не являются несущими, между различными помещениями;
- Объединять кухню со смежной комнатой столовую путем демонтажа перегородки;
- Переносить входной проем в квартиру (не в несущих стенах);
- Заделывать или переносить окна (не в несущих стенах)
Светлана Якимова: перепланировка квартиры. Что законно, а что нет?
Основное правило – нельзя трогать несущие конструкции. Это означает, что теперь разрешено без контроля со стороны архитекторов и чиновников переносить двери, демонтировать кладовки и антресоли. Однако запрещено делать проемы в несущих стенах, и ни в коем случае нельзя их убирать.
В принадлежащем Вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием — если предварительно оформлены все разрешения и согласования, не нарушаются строительные нормативы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.
Без разрешения можно:
- переносить, демонтировать и устанавливать не несущие стены и перегородки;
- объединять раздельный санузел с общей не несущей стеной без вентиляционных каналов;
- объединять кухню и комнату (только в случае, если в квартире не предусмотрено газоснабжение);
- объединять кухню/комнату с лоджией (без демонтажа подоконного блока и изменений в системе отопления);
- обустраивать или закладывать дверные/оконные проемы в не несущих (не ограждающих) стенах;
- менять расположение инженерного или сантехнического оборудования в пределах предназначенных для них помещений.
Чтобы провести такие изменения, придется получать техусловия (ТУ) у профильных служб, разрабатывать проект реконструкции, получать в ДАБИ разрешение на проведение работ. А после их окончания — заново вводить квартиру в эксплуатацию. И только после этого можно будет приступать к оформлению нового техпаспорта и вносить изменения в реестр.
Наиболее просматриваемые комплексы
Тепер, якщо в ході зміни конфігурації житла ви не зачіпаєте несучі конструкції будинку та не втручаєтеся в інженерні комунікації загального користування, отримувати дозвіл не потрібно. Також не потрібно вводити об’єкт в експлуатацію після закінчення будівництва.
Провести регистрацию права собственности и внести новый техпаспорт с заключением (справкой) в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, далее – Реестр (таким правом наделены государственные регистраторы и нотариусы).
Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Уточните в ЖЭКе у главного инженера относительно несущих стен. Возьмите техпаспорт и прийдите на прием.
Статья 275. Нарушение правил, касающихся безопасного использования промышленной продукции или безопасной эксплуатации зданий и сооружений.
Что такое перепланировка квартиры, жилого дома или нежилой недвижимости. Нужно ли получать разрешение на проведение перепланировки. Как узаконить перепланировку в квартире, которая уже сделана. На все эти вопросы вы получите ответы, прочитав нашу статью.
Незаконная перепланировка приведет к тому, что владелец не сможет продать, подарить, завещать по наследству или предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения кредита.
Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.