Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бессрочное право пользования жилым помещением ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Жилищный спор о признании права на долю в праве собственности на приватизированную квартиру и признании лица утратившим право пользования жилым помещением
Наш оппонент — бывший член семьи, приходящаяся моим доверителям двоюродной сестрой и племянницей.
Будучи несовершеннолетней на дату приватизации, племянница проживала в спорной квартире своей тёти. Ранее, до переезда к тёте, племянница проживала с родителями в Т-ой области.
После смерти родителей племянница была взята тётей под опеку.
Дом, в котором проживала племянница до смерти родителей, был приватизирован, племянница была включена в число собственников.
По достижении совершеннолетия из квартиры тёти племянница выехала, не появляясь по месту регистрации около 10 лет.
По прошествии этих 10 лет обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной и признании за ней доли в праве на эту квартиру.
По мнению истца, приватизация в отсутствие согласия органов опеки, а его получено не было, совершена с нарушением закона.
Последствиями этого, считала истец, должно быть признание за ней доли в праве на спорную московскую квартиру, так, как это могло быть в том случае, если бы она могла реализовать свое право на приватизацию.
Собственники заявили встречный иск о признании племянницы утратившей право пользования квартирой.
Решением одного из московских районных судов по этому делу было прекращено право пользования спорной квартирой бывшим членом семьи. В иске того же лица о признании права на долю в праве собственности на квартиру было отказано.
Такова фабула дела.
Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов / ЦИАН
Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.
Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.
Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.
Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.
Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.
Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?
Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.
2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.
Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».
Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
ЖК РСФСР не содержал специального раздела или главы, посвященных вопросам права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. В то же время некоторые положения о приобретении гражданами жилых помещений в собственность и о порядке пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, включающего жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, содержались в некоторых главах данного Кодекса (гл. 1.1 и гл. 6). Так, согласно ст. 49.2 ЖК РСФСР владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляли по своему усмотрению. Пользоваться жилым помещением такие граждане могли для личного проживания, проживания членов своих семей, они могли также вселить в жилое помещение других граждан и сдавать его внаем (ч. 1 ст. 127 ЖК РСФСР).
Час расплаты настанет!
А что можно сделать с продавцами, которые, ни о чем не предупредив, «всучили» вам квартиру с жильцом в придачу? Предусмотрено ли для них какое-то наказание?
— В случае, если вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме, уплаченной продавцу за квартиру.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
— В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ). Данная статья предусматривает штраф в размере до 120 тыс. руб., или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Однако считаем, что необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.
Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора — необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.
Требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре.
Как проверить квартиру?
— Бывает так, что, не желая озаботиться отказом в приватизации «сидельца», другие хозяева воспользовались временной выпиской, приватизировали и продают жилое помещение, — поясняет директор РАН «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Но это афера!
Для покупателя юридически правильно воспользоваться информацией, хранящейся в архивах агентства по приватизации. И обязательно советую проверенный дедовский способ – бабушки на лавочках, соседи по подъезду. Сейчас одна из сотрудниц покупает себе новую квартиру, конечно же, при подборе пользуется этим методом. Помогает! Одну из выбранных квартир, и с адекватной ценой, и с приличным ремонтом, пришлось вычеркнуть из списка рассматриваемых.
— Хочу сказать, что аферисты, к сожалению, люди неленивые, выдумывают всё новые схемы, — поясняет Ногтева. — А иногда дело запутывается юридической канвой. Так, одна семья купила вторичку с нелегкой историей. Суть в том, что жили в этой квартире пре-предыдущие собственники, а не продавцы квартиры. Которые, надо сказать, являлись собственниками, но ни дня не проживали в этом жилье. Выяснилось в суде, что у этих пре-предыдущих собственников в договоре продажи стоял пункт – жить они имеют право в этой квартире до момента въезда в купленную ими новостройку. Новостройка, как, увы, это бывает, «замерзла». Получилась коммуналка.
Вещное право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» , в соответствии со статьей 19 которого действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 , при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечено, что оно исходит из того, что право пользования данным жилым помещением для лица будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.
———————————
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 — 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.
Отказ члена семьи от приватизации жилья в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения другие члены семьи приобретают право собственности на причитающуюся долю члена семьи, отказавшегося от нее в приватизируемом жилом помещении.
Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Представляется необходимым отметить, что право пользования сохраняется за бывшим членом семьи и при проживании в ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).
Более того, в ответе на вопрос N 37 (ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006) сделан вывод о том, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги».
Поскольку действующее законодательство сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то законодатель закрепляет положения, направленные на защиту прежде всего интересов проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника при продаже жилого помещения, а также гарантирующие информированность покупателя жилого помещения о правах третьих лиц.
Так, статья 558 ГК РФ устанавливает, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Однако, как следует из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.
Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.
Пользование членами семьи
Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи.
Кодексом к членам семьи отнесены:
- муж/жена владельца;
- его дети и родители;
- другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.
Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания:
- использовать квартиру только для проживания в ней;
- сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
- платить свою часть коммунальных начислений.
Лишить права пользования можно только через суд, если:
- семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
- владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Суть понятия «право пользования помещением»
Право пользования жильем – формулировка, закрепленная на законодательном уровне. Однако характерная особенность понятия заключается в его многозначности, что нередко приводит к путанице. Смысл определения нередко раскрывается через написание целых научных работ.
Если же коротко, то суть подобного права заключается, в первую очередь, в возможности проживать в жилище абсолютно законно. Чаще всего, основанием для возникновения и реализации права пользования недвижимым объектом служит постоянная либо краткосрочная регистрация.
В качестве оснований для прописки выступают:
- согласие от собственника на регистрацию человека в конкретном помещении – требуется в любом случае;
- вселение члена семьи;
- наличие договора соцнайма либо соглашения о безвозмездном пользовании;
- соглашение об аренде в случае съема квартиры;
- договор ренты – для бывших владельцев;
- ордер либо договор – для работников собственника (служебное жилье); .
В отдельных случаях основанием может выступить судебное решение о присвоении права пользования не владельцу помещения.
Действия пользователей квартиры по истечении срока бессрочного пользования
Когда срок бессрочного пользования квартирой истек, то пользователь квартиры не может продолжать проживать в ней бесплатно. В таком случае, действия пользователей могут быть различными в зависимости от обстоятельств и условий изначального договора.
В некоторых случаях, когда пользователь квартиры прожил в ней долгое время, устанавливаются обязательства по выплате платежа за проживание в квартире. Эти обязательства определяются по договоренности и договору между пользователем квартиры и собственником.
Также возможной альтернативой является выселение пользователя из квартиры. В этом случае, собственник квартиры имеет право выселить пользователя квартиры, если этот пользователь не выполняет свои обязательства. Однако, выселение должно проводиться в соответствии с законодательством России и с учетом прав пользователя.
В более сложных ситуациях, например, если собственник квартиры умер, то права пользователя могут быть урегулированы судом. В таком случае, суд определит права и обязанности каждой стороны и принесет решение о расторжении договора или о продлении его для пользователя.
В любом случае, при истечении срока бессрочного пользования квартирой, пользователи должны быть готовы к определенным последствиям и действиям со стороны собственника квартиры или других участников в процессе.