Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.
Организации, продающие свои объекты недвижимости, точно также, как и продавцы-физические лица, проходят проверку банком. Что же проверяет финансовое учреждение?
- Наличие данных об организации в ЕГРЮЛ — компания обязательно должна фигурировать в этом реестре;
- не находится ли компания в стадии банкротства, и если да, то на какой стадии;
- имеется ли государственная регистрация прав компании на данную квартиру;
- имеет ли должностное лицо, представляющее интересы компании, права на реализацию ее активов в настоящее время;
- имеется ли согласие учредителей на реализацию квартиры или протокол собрания акционеров о реализации жилплощади.
Для банка есть еще один серьезный риск: если в течение трех лет после заключения сделки юридическое лицо-продавец окажется в стадии банкротства, то по иску кредиторов арбитражный суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру на баланс компании. Тогда банк вместе с заемщиком становится таким же кредитором компании-банкрота, ожидающим возврата своих денег. Такая ситуация финансовое учреждение ну никак не устраивает, поскольку означает замороженные средства в течение неопределенного периода времени.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку
Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:
-
Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.
-
Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.
В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.
Документы, необходимые для оформления сделки
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Также потребуются:
-
Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.
-
Копии учредительных документов организации.
-
Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.
-
Выписка из ЕГРЮЛ.
-
Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.
-
Паспорт уполномоченного представителя компании.
Покупателю достаточно паспорта.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки
Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:
- актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
- правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
- выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
- документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
- учредительные документы юрлица;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
- поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).
Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:
- по базе исполнительных производств на предмет долгов;
- по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
- по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
- по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.
Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
- Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
- Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
- Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
- Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.
Оформление сделки при покупке квартиры у юридического лица
При покупке квартиры у юридического лица важно правильно оформить сделку покупки-продажи жилья. Если вы не могу осуществить лично передачу актива, то нужно найти представителя, который сможет помочь в данном вопросе.
Перед подписанием договора и передачи имущества необходимо проверить все документы на наличие исполнительных производств и арестов объекта недвижимости. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН и свидетельства о праве собственности.
Для оформления сделки необходимо согласование обеих сторон, а также подтверждающие документы и доверенность от продавца на право продажи имущества. Если у вас возникнут вопросы, эксперты помогут вам в оформлении сделки и подготовке документов.
Приобретение квартиры в ипотеке требует дополнительного согласования с банком и оформления дополнительных документов, таких как выписка из Росреестра и документы на подтверждение доходов.
Одна из основных гарантий безопасности сделки – это оформление аккредитива на сумму продажи, который дает возможность защитить права покупателя в случае отсутствия у продавца возможности передачи имущества или обнаружения крупных долгов и иных обстоятельств.
Переход прав на квартиру от юридического лица к покупателю происходит после полного ее оплаты и подписания всех документов. Возможны варианты оформления сделки как с помощью юридической организации, так и самостоятельно.
- Также, при оформлении сделки, необходимо уточнить право продавца на продажу данного объекта недвижимости, его полномочия и возможность договорных отношений.
- Для подписания договора обязательно нужно пройти процедуру проверки имущества на наличие исков, обязательства и поручительств перед сторонами организации.
- Для уточнения всех подробностей покупки и полученных документов консультация специалиста в области недвижимости будет очень полезна.
Лизинг против коммерческой ипотеки: плюсы и минусы
Перед сравнением достоинств и недостатков двух определений, следует дать краткое описание услуги «лизинг». Итак, под термином понимается долгосрочная аренда недвижимости. Главное отличие лизинга от обычной сдачи помещения – зачисление некоторой части ежемесячных арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимости. Таким образом, со временем арендатор выкупает арендное место.
Лизинг имеет следующие преимущества перед ипотекой для юридических лиц:
- Отсутствие дополнительных обязательств по страхованию имущества, решению некоторых бытовых вопросов, оплате налогов на собственность;
- Менее жесткие требования к заявителю и его бизнесу;
- Возможность получения нового кредита. Ведь задолженность по лизингу практически не отражается в балансе компании.
В выборе коммерческой ипотеки выделяют следующие плюсы:
- Более низкая процентная ставка;
- Имущество сразу же регистрируется на имя заемщика. Таким образом, собственник лично решает вопросы обустройства, видоизменения недвижимости. Только производимые изменения не должны противоречить пункту о залоге ипотечного договора.
Знание преимуществ каждого из вариантов позволит скорее определиться с выбором подходящей услуги.
Ипотека для юридических лиц – отличный способ все больше развивать свой бизнес, причем не изымая денежные средства с оборота. Оформление такого кредита особенно оправдывается при превышении рентабельности бизнеса перед стоимостью кредита.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.
Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик.
Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова.
Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет. Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.
На что стоит обратить внимание?
При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку, есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание:
Что проверить? Чем рискует покупатель? Как избежать обмана? Документы на объект недвижимости Приобретение неправомерно, возможны проблемы с оформлением и налогами Предварительно проверить документы на недвижимость и узнать у продавцов все детали Оплата и условия продажи Платежи не могут быть произведены, условия могут не соответствовать договоренностям Тщательно изучить договор и обсудить все условия с продавцами Заключение сделки и оформление документов Неправильное оформление может создать проблемы при регистрации права собственности Убедиться, что все необходимые документы будут правильно оформлены и зарегистрированы Проведение сделки на рынке недвижимости Юридические лица могут проводить сделки неправомерно или нарушать закон Изучить репутацию и надежность продавца перед покупкой Обратив внимание на все эти моменты, вы сможете избежать рисков и совершить безопасную покупку квартиры у юридического лица в ипотеку.
Этапы оформления сделки
Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:
- Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
- Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
- Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
- После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
- В заключении можно регистрировать квартиру.
Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.
Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:
- для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
- только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.
Похожие записи: