Как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.

К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст. 1233 ГК РФ):

1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:

• мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;

2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:

• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;
• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Кто вправе распоряжаться собственностью ребенка

   Собственниками недвижимости в Российской Федерации вправе быть как взрослый человек, так и человек, еще не достигший совершеннолетия. При этом он может владеть жилым помещением, домом или иным подобным имуществом целиком или только частично. Дети становятся собственниками, например, в результате выдела долей в праве на жилое помещение после покупки имущества с использованием материнского капитала.

   Несовершеннолетними в России признаются лица до 18 лет. До этого возраста гражданин не является полностью дееспособным и нуждается в законных представителях, коими являются родители, усыновители, опекуны или попечители. В отдельных случаях полная дееспособность может наступить уже в 16 или 17 лет, и тогда законные представители уже не нужны, но это скорее исключение, чем правило.

   Дееспособность лиц младше 18 лет также бывает разной:

   ● до 6 лет дети не могут самостоятельно заключать никакие соглашения и договоры, от их имени в них участвуют родители, усыновители или опекуны;

   ● с 6 до 14 лет дети вправе заключать мелкие бытовые сделки и распоряжаться карманными деньгами, но не более того. Продажа недвижимости в число разрешенных операций не входит;

   ● подростки старше 14 лет могут от своего имени совершать сделки, но только с согласия законных представителей.

   Таким образом, дети и подростки не свободны в распоряжении своим имуществом: за детей соглашения подписывают взрослые, а действия подростков должны быть ими одобрены.

   При этом продажа квартиры несовершеннолетнего собственника, в каком бы возрасте он ни находился на момент сделки, требует разрешения органа опеки и попечительства (ООиП).

   Порядок получения одобрения опеки следующий:

   1) обратиться в ООиП по месту расположения квартиры, описать ситуацию и получить полный перечень необходимых бумаг;

   2) собрать требуемый пакет;

   3) подать заявление о выдаче разрешения на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника и сопроводить его всеми необходимыми бумагами;

   4) дождаться принятия решения и получить его. Ожидание займет не более 15 дней с момента подачи заявления. Контролирующий орган может как разрешить отчуждение, так и отказать;

   5) если получен отказ, он должен быть аргументированным, и если заявители не согласны, они вправе обжаловать его в суде.

   При подаче заявления, как правило, необходимы:

   ● паспорта родителей или иных законных представителей;

   ● свидетельство о рождении;

   ● документы на продаваемый объект — свидетельство о собственности, договор купли-продажи, кадастровый паспорт, справка о зарегистрированных лицах по форме № 9;

   ● бумаги, подтверждающие, что взамен продаваемого жилья ребенку будет предоставлено другое. Это может быть, например, предварительный договор на новое жилое помещение.

   Это не точный перечень документов: в зависимости от ситуации и подхода конкретного отдела опеки он может быть дополнен другими бумагами. Поэтому для родителей важно заранее уточнить состав требуемого пакета.

   Задача ООиП — убедиться, что продажа квартиры не ущемляет интересы несовершеннолетнего собственника и он не останется в итоге на улице.

   Поэтому при рассмотрении заявления контролирующий орган будет оценивать массу обстоятельств, например:

   ● стоимость, метраж, расположение и прочие характеристики продаваемой квартиры и сравнивать их с аналогичными параметрами покупаемого на замену объекта. Операция не должна привести к уменьшению стоимости собственности ребенка — таково требование закона. В идеале она должна увеличиваться и в метраже, и в денежном эквиваленте;

   ● условия сделки. Сложнее согласовать отчуждение квартиры, если взамен родители намерены купить новую в ипотеку: в этом случае доля ребенка в новой квартире окажется в залоге, а значит, если взрослые перестанут, по любым причинам, гасить кредит, он рискует остаться на улице;

   ● если приобретается жилье в строящемся доме, помимо прочего оцениваются степень готовности здания и репутация застройщика: если есть основания полагать, что стройку не завершат, одобрение могут и не дать.

   Если по каким-то причинам ООиП отказал и суд после оспаривания с изложенными в отказе выводами согласился, придется придумать дополнительные меры, чтобы обезопасить ребенка от бездомности. Например, в некоторых случаях разумнее не выделять ему долю в приобретаемом жилье, а положить на отдельный счет его часть вырученных денег. Покупка в таком случае оформляется на взрослых членов семьи.

   Однако и такой вариант не всегда одобряют: если доля несовершеннолетнего в квартире была невелика, денег, положенных на счет, в будущем может не хватить на покупку его собственного жилья, и он все равно останется на улице.

   Можно ли продать отдельно долю ребенка в квартире

   Согласно закону доля в квартире может подлежать продаже. Но не все так просто, метраж должен отвечать соответствующим нормам. Раньше можно было реализовать даже 1 или 2 метра, что повлекло за собой ряд мошеннических схем, поэтому была внесена поправка. Размер нормативов метража подлежащих реализации для каждого региона свой. Предположительно это от 8 до 15 кв.м на человека.

   Согласно ГК РФ Статья 454 вы имеете на это право, только нужно для этого:

   1. Согласие остальных собственников помещения с первоочередным правом на выкуп доли.
   2. Позволение органов опеки и попечительства.
   3. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

   Требования к продаже недвижимости

   Как говорили ранее, одной из задач органов опеки и попечительства является защита прав несовершеннолетних, в том числе, имущественных.

   Их участие в сделке связано с контролем за тем, чтобы:

   • ребенку выделили дoлю, copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя coбcтвeнникoм квapтиpы;
   • ребенка cвoeвpeмeнно заpeгиcтpировали в нoвoй квapтиpe;
   • перевели дeньги нa pacчeтный cчeт ребенка, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

   Для чего требуется разрешение от органов опеки при продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка в 2019 году?

   Многие родители мечтают избежать лишней бюрократической волокиты и продать квартиру, оформленную на ребенка, в кратчайшие сроки — без обращения в опеку. Это желание вполне понятно, однако не стоит забывать и о требованиях закона. Согласно действующим нормам родители, опекуны или иные законные представители ребенка не имеют права проводить сделки по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

   Кроме того, следует учитывать, что согласно ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» продажа квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только в следующих случаях:

   • При перемене места жительства ребенка (если переезд не ухудшает жилищно-бытовые условия несовершеннолетнего);
   • При отчуждении недвижимости по договору мены или ренты (если такой договор совершается к выгоде ребенка);
   • При чрезвычайных обстоятельствах (например, если средства от продажи квартиры пойдут на оплату дорогостоящего лечение ребенка).

   В каких случаях опека может запретить продажу квартиры, оформленной на ребенка?

   Если вы твердо решили продать квартиру, не дожидаясь совершеннолетия ребенка, необходимо быть готовыми к тому, что опека не одобрит грядущую сделку. Как показывает практика, такое «непонимание» со стороны органов опеки и попечительства чаще всего встречается в следующих случаях:

   • Если в качестве покупателя квартиры выступает родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
   • Если существует риск, что договор купли-продажи квартиры будет оспорен и ребенок лишится недвижимости;
   • Если в результате сделки будет уменьшена доля ребенка;
   • Если смена места жительства существенно ухудшает условия проживания несовершеннолетнего.

   Как оспорить решение органов опеки

   Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

   Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

   Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

   Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

   Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

   Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

   Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

   Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

   Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

   1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
   2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
   3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
   4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
   5. Зарегистрировать право собственности.
   6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

   Причины отказа органов опеки в совершении сделки

   На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

   • Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
   • Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
   • В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
   • Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
   • В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
   • В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

   Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

   При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

   Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

   Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

   Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

   1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
   2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
   3. стал индивидуальным предпринимателем.

   В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

   Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

   
   

   Похожие записи:

   • 30 000 штрафа за развод в 2023 году: правда или вымысел
   • Задолженность по алиментам после смерти должника
   • Досрочное оформление пенсии при сокращении: возраст и порядок