Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды квартиры, комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Какие документы нужны для госрегистрации договора аренды
Необходимый пакет бумаг зависит от юридического статуса сторон сделки, например для юрлица и ИП есть дополнительные требования. Можно выделить несколько категорий необходимых документов:
Для всех:
- Заявление на регистрацию. Если документы подаются через МФЦ, его заполнит сотрудник центра.
- Квитанция госпошлины. Реквизиты для оплаты заявитель может взять в МФЦ. Физлица и ИП имеют право оплатить пошлину наличными через терминал. Юрлица обязаны платить только через расчетный счет, для ИП также есть такая возможность.
- Договор аренды в количестве экземпляров по количеству сторон в сделке.
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если он не является собственником жилого помещения.
- Паспорта заявителей и доверенность, если кто-то действует через представителя.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Договор аренды комнаты в квартире
По договору аренды комнаты в квартире используются общие правила, указанные в гражданском законодательстве, о договоре найма жилого помещения. По этому договору собственник жилья обязуется предоставить съемщику жилое помещение за плату для проживания в нем. (671 ст. ГК РФ).
К предмету договора относят изолированную жилую комнату, пригодную для постоянного проживания (673 ст. ГК РФ). Предоставляемая комната должна отвечать противопожарным, техническим и санитарным, требованиям и быть пригодной для проживания. Аренда комнаты возможна в коммунальной квартире, многоквартирном любом доме и жилом помещении.
Договор аренды комнаты в квартире заключается в обычной письменной форме, которая подписана арендодателем и арендатором. По 677 ст. ГК РФ съемщиком должен быть только дееспособный человек. В договоре прописываются другие граждане, которые будут постоянно проживать со съемщиком. Основным положением договора считается описание предоставляемой в наем комнаты. В Жилищном и Гражданском кодексах РФ требования по госрегистрации арендного договора прямо не предусмотрено, следовательно, договор найма регистрировать не нужно.
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Ecли вы peшили cэкoнoмить нa юpиcтe и cocтaвить дoгoвop caмocтoятeльнo, yчтитe эти тpeбoвaния:
🖍 Teкcт дoлжeн быть либo пoлнocтью нaпeчaтaн, либo нaпиcaн oт pyки. Кoмбиниpoвaнный дoгoвop пpимyт, нo coтpyдник пoпpocит нaпиcaть дoпoлнитeльнyю pacпиcкy.
🖍 Ecли oбъeкт (квapтиpa, дoм или кoмнaтa в кoммyнaлкe) нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa — этo нyжнo пpoпиcaть oтдeльным пyнктoм.
🖍 Нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть cpoк дoгoвopa, cyммy eжeмecячнoй плaты и пopядoк пepeдaчи дeнeг.
🖍 Пacпopтныe дaнныe (ФИO, cepия и нoмep, пpoпиcкa) дoлжны быть yкaзaны для вcex yчacтникoв дoгoвopa. Ecли в дoгoвope ecть дeти, взpocлы yкaзывaют дaнныe иx cвидeтeльcтвa o poждeнии.
Законодательные основы
Законодательство РФ не содержит специальных норм для регламентации правоотношений по съему отдельных комнат. А значит, договор аренды комнаты (в том числе коммунальной) в квартире либо доме будет основываться на общих принципах оформления аренды. Подобные нормы применяются для регламентации и дальнейшей регулировки отношений между съемщиками и владельцами помещений.
Внимание! Сдавать комнату для съема можно на любой срок. Если период времени не установлен в подписанном документе, то на основе правовых норм он рассматривается в качестве бессрочного.
Стоит учитывать, что при оформлении документов на срок больше 12 месяцев, такие правоотношения необходимо зарегистрировать в Росреестре. При меньшем периоде съема регистрация договора не требуется. Если владелец имущества либо арендатор намерены расторгнуть соглашение – нужно обязательно предупредить о собственных планах не менее чем за 3 месяца.
Что такое регистрация договора найма?
Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами – это процесс юридической фиксации сделки по аренде квартиры. Сторонами сделки выступают владелец жилья (квартиры или комнаты) с одной стороны, и арендатор с другой.
Регистрация осуществляется сотрудниками территориального отделения Росреестра и включает в себя следующие моменты:
- проверка сведений о жилье и сторонах сделки;
- проверка условий договора на законность;
- внесение данных субъектов сделки в базу ЕГРП;
- осуществление контроля за исполнением условий соглашения со стороны жилищной инспекции.
Можно ли оформить без наличия ордера?
Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.
Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.
Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:
- восстановить ордер в домоуправлении;
- получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
- доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.
В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.
В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:
- малоимущие;
- многодетные семьи;
- родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
- лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
- родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
- инвалиды и ветераны военных действий.
Договором аренды выступает заключенное соглашение на установленный или неопределенный срок, между двумя сторонами. Документ подтверждает передачу имущества первой стороной (арендодателем) в пользование или владение второй стороне (арендатор). Взамен вторая сторона обязуется выплачивать денежную сумму. Её размер и периодичность указываются в тексте соглашения. Правом выступить первой или второй стороной сделки обладает каждый субъект гражданского права: государство (представленное госорганами), юридическое или физическое лицо. Отношения, возникающие на основании арендного соглашения, регулируются 606 статьей Гражданского Кодекса РФ.
Предметом соглашения выступает объект недвижимости, независимо от габаритов. В частности предметом сделки может являться квартира, дом, коттедж, офисное помещение, многоэтажный дом или часть помещения (комната, этаж).
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Договор можно заключать в письменной и устной форме. Он может быть устным, если заключен на период до 1 года. В случае, когда сделка заключалась на период свыше 1-го года или одной из сторон оказалось юридическое лицо, то сделка должна составляться письменно.
Существует два срока касающихся арендного соглашения: первый – период действия договора, второй – период, на протяжении которого арендодатель обязуется передать арендатору в пользование имущество, являющееся предметом сделки. И первый, и второй срок указывается в тексте соглашения.
Срок действия сделки может быть долгосрочным, бессрочным или краткосрочным. Краткосрочный период – до одного года, долгосрочный – от 1 до 5 лет, бессрочный – его продолжительность не указывается в тесте соглашения, однако подразумевается, что он рассчитан на максимально допустимый период в 5 лет, если заключается между физлицами и станет бессрочным, если первой либо второй стороной окажется юр. лицо.