Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор задатка перед покупкой квартиры размер, как правильно передавать, нужные документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задатком называется денежный взнос в размере некой части от стоимости приобретаемых квадратных метров, который покупатель выплачивает их владельцу после достижения предварительной договоренности о покупке. Такой платеж не является обязательным, однако его возможность прописана в Гражданском кодексе.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Основные риски выплаты задатка
Приобретение жилой недвижимости на вторичке практически всегда несет в себе определенные риски. К примеру, заключивший предварительный договор, покупатель планировал взять ипотеку, но банк ипотечный кредит не одобрил или одобрил, но в меньшем размере. И если покупатель не найдет недостающую сумму, он вынужден будет расторгнуть достигнутое ранее соглашение и, как результат, лишится задатка.
Другие риски возникают из-за возможной нечистоплотности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии обременений на жилье или о выполненной в нем незаконной перепланировке. Поэтому мы рекомендуем вам обязательно указывать в качестве условия в договоре задатка отсутствие обременений и незаконных перепланировок. Поскольку если негативные обстоятельства вскроются позже, и вы в связи с ними решите отказаться от покупки, продавец получит формальное право не возвращать вам задаток. И тогда вернуть его можно будет только через сложную судебную процедуру.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Предварительный договор купли-продажи
Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:
- определяет срок заключения основного договора;
- фиксирует условия договора (в частности, стоимость);
- прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.
Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:
- договор о задатке () заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
- условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
- при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.
В последнее время стало популярным заключение договора задатка. Но сам по себе этот договор существовать не может! Поскольку задаток подтверждает обязательства по договору платежей, без этого договора никакой правовой силы задаток не имеет. В нашем случае договор платежей – это договор купли-продажи, но заключить его в момент передачи задатка невозможно. Не спасет даже предварительный договор, ведь никаких денежных обязательств сторон при его подписании не возникает. В случае срыва сделки в суде переданная сумма будет именоваться не иначе, как аванс. Поэтому при отказе покупателя от сделки продавец вернет ему сумму задатка, а при отказе продавца покупатель получит свои деньги обратно, но никак не в двойном размере! Сами понимаете, что такой ход дела невыгоден никому.
Расторжение соглашения
В процессе оформления сделки могут появиться разные обстоятельства, по которым покупатель не захочет приобретать квартиру. Например, он нашел существенные недостатки, о которых изначально умолчал владелец. Как известно, если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан выплатить задаток покупателю в двойном размере. Хотя если стороны договорятся мирно, то собственник вернет только полученную сумму.
Проблема в том, что покупателю не выгодно соглашаться, когда есть право требовать двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК). Продавец же не понимает, почему должен платить больше, чем взял. Сумма может быть баснословной. Он старается обойти закон, скрывается и т.д. Между ними разгорается спор, который можно решить только в суде.
Покупатель, если не получил свои деньги, может подать иск. Однако сначала должен соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК). Для этого ему нужно составить письменное требование к собственнику объекта о намерении расторгнуть соглашение и возврате ему уплаченного задатка в двойном размере
В заявлении важно пояснить, почему покупатель передумал брать эту квартиру. Какие весомые обстоятельства вынудили его разорвать договоренность
Если потом суд сочтет, что просто передумал, то он не только не получит двойной задаток, но еще оставит продавцу первый.
Претензию отправляют продавцу почтой заказным письмом. Далее остается подождать ответа в течение 30 дней или срока, который устанавливался сторонами в договоре. Не исключено, что собственник предложит другое решение вопроса.
Пример. Валентина собиралась купить у Николая квартиру. Она находилась в другом городе, поэтому посмотрела помещение онлайн, задавала вопросы о состоянии сантехники по телефону. Владелец заверил, что все в порядке. Женщина, поверив на слово, перевела ему задаток 100 тыс. руб., на который Николай оформил соглашением, и выслал ей второй экземпляр со своей подписью почтой.
Сделку же оформляли уже в квартире. Осматривая площадь, покупательница почувствовала неприятный запах. Оказалось, что неисправна канализация. Женщина отказалась от квартиры. Посчитала, что жилье ей нужно срочно. Проще найти другое, чем восстанавливать трубопровод. Потребовала вернуть ей задаток. Николай же извинился, что скрыл недостаток, и согласился расторгнуть договор. Однако Валентина не захотела упускать выгоду и потребовала двойной задаток. Ведь продавец ее обманул, а ей пришлось ехать из другого города. Стороны поругались, женщина собралась подавать в суд. Перед иском она послала Николаю претензию лишь для досудебного порядка. А мужчина же одумался и в ответном письме предложил за свой счет отремонтировать трубы. Ему было дешевле починить канализацию самому, чем выплачивать покупателю 200 тыс. руб. Валентина согласилась, т.к. замена труб пройдет быстрее, чем судебное разбирательство. Стороны договорились и оформили сделку.
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Закон предусматривает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи квартиры (в письменном виде) с задатком. У каждого участника сделки должен быть личный экземпляр.
Например, если собственник один, то требуется 2 экземпляра: один для него, а другой для вас. Если продавцов несколько, то готовится 3 экземпляра: один – вам, остальные – каждому собственнику.
В договоре задатка при покупке недвижимости должны быть указаны следующие данные:
- Информация об обеих сторонах. Пишутся ФИО, паспортные данные, прописка или место временного проживания.
- Дата заключения. Так вы будете знать, в какой день состоялось заключение договора.
- Информация o жилье. Указываются адрес, жилплощадь, уникальный номер, цена. Может быть внесена дополнительная информация.
- Размер задатка. Указывается в двух вариантах: цифрами и прописью.
- Дата и способ передачи денежных средств. Вы можете указать реквизиты банковского счёта (безналичный расчёт) или пропишите, что в конкретный день покупатель передаст деньги продавцу наличными (наличный расчёт). Все это указывается во время подписания договора.
- Сроки сделки. Сроки должны быть точными – никаких «в течение двух месяцев или недели». Только конкретика, например, до 20.09.2021 г.
- Права и обязанности сторон. Покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму в срок. Продавец не имеет права вносить изменения в договор, менять что-то в недвижимости.
- Непредвиденные обстоятельства. Этот пункт стоит прописать. Форс-мажорные обстоятельства могут неожиданно возникнуть, поэтому нужно знать, как поступать в этом случае.
- Дата начала действия соглашения. В основном договор начинает действовать сразу после проставления всех подписей.
Также не забывайте о том, что все стороны обязаны подписать соглашение. Необходимо убедиться, что подпись такая же, как в паспорте или ином документе.
Как оформить внесение задатка?
Законом предусмотрено, что внесение задатка должно быть оформлено в письменном виде, однако никаких специальных форм не утверждено. Стороны сделки могут самостоятельно выбрать не только сумму задатка, но и форму, в которой он будет оформлен — расписка или даже договор. В обязательном порядке в документе, который подтверждает внесение задатка, должны быть указаны следующие сведения:
-
ФИО продавца и покупателя;
-
паспортные данные сторон;
-
место жительства сторон;
-
адрес приобретаемой квартиры и ее стоимость;
-
сумма задатка;
-
срок внесения;
-
случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
-
сроки заключения договора.
При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде. Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.
Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.
Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру и не желает оформлять договор на передачу аванса или задатка. Такая ситуация возможна. Более того, многие банки разрешают оформить ипотеку без внесения первоначального платежа, но в таких случаях процентная ставка возрастает. Рассчитывать на услугу вправе лица, которые имеют гражданство РФ и могут подтвердить доход.
В большинстве случаев как аренда, так и покупка недвижимости, предполагают передачу определенной суммы денег в качестве задатка. Однако очень важно знать, как правильно оформить процедуру передачи финансов, чтобы впоследствии не возникло никаких правовых споров. В представленной статье мы подробно расскажем, как нужно действовать при передаче задатка, какие документы следует при этом оформлять, и как не стать жертвой мошенничества.
Чем задаток отличается от аванса
Задаток и аванс — это формы предоплаты в сделках купли-продажи недвижимости. По сути, это денежная сумма, которую вносит покупатель квартиры для подтверждения своих намерений. То есть, и задаток, и аванс — это гарантия, что стороны исполнят свои обязательства: продавец продаст квартиру, а покупатель ее купит. Однако между этими понятиями есть разница. И она заключается в условиях возврата аванса и задатка в случаях, когда сделка не состоялась.
Задаток — это термин, который закреплен Гражданским Кодексом РФ, а значит условия его передачи и возврата регулируются законом. В первую очередь, если стороны приняли решение в качестве предоплаты использовать задаток, они должны оформить его письменно — составить и подписать соглашение о задатке, либо прописать это в предварительном договоре купли-продажи. Оформляя в качестве предоплаты задаток, стороны берут на себя больше ответственности в случае, если сделка не состоится. Так, по закону:
-
если сделка не состоялась по обоюдному согласию или по причинам, независящим от сторон, задаток возвращается покупателю,
-
если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца,
-
если сделка не состоялась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Аванс — это термин, который не закреплен законом, но встречается на деле достаточно часто. ПО сути, аванс — это предоплата по договору купли-продажи. Следовательно, аванс нужно вернуть в полном объеме, если сделка не состоитися по вине любой из сторон: покупателя или продавца. Если аванс передают в качестве подтверждения намерений, тогда подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. В основном договоре купли-продажи, как правило, условие об авансе прописывают только в случае, если стороны договорились о том, что оплата будет совершаться двумя частями — сначала аванс, потом остальная сумма. Несмотря на то, что аванс, как и задаток, — это способ подтверждений серьезности намерений как продавца, так и покупателя, он все же не дает гарантий того, что сделка состоится.
Какой-то определенной суммы задатка или аванса законом не предусмотрено, поэтому она может быть любой, все зависит от договоренностей между продавцом и покупателем. Чаще всего, сумма задатка или аванса составляет от 1 до 10% от стоимости квартиры.
Если покупатель поменял планы и не хочет приобретать квартиру, то аванс он может потребовать обратно, а вот задаток нет. Если поменялись планы у продавца, то он обязан вернуть аванс в полном объеме, а задаток в двойном размере. Однако недобросовестный продавец может не вернуть аванс, если он был оформлен без предварительного договора купли-продажи. Для покупателя выгоднее будет оформлять в качестве предоплаты задаток, т.к. в таком случае его интересы защищены на законодательном уровне.
Как вернуть задаток за квартиру по расписке
Расписка — это документ, который может считаться полноправным договором, по которому стороны могут нести ответственность перед законом. Для этого расписка должна быть оформлена и подписана правильно с юридической точки зрения: в ней должны быть указаны все необходимые данные о сторонах сделки и объекте купли-продажи, и она должна быть подписана лицом, получившим деньги, собственноручно.
В расписке желательно указать, что передаваемые денежные средства являются задатком по исполнению соглашения о купле-продажи квартиры. Еще надо указать существенные условия задатка: обязанность внести сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, а еще размер этой суммы. Если эти функции будут прописаны нечетко, задаток могут счесть авансом независимо от того, как вы его назвали. Если в документе будут отображены существенные условия задатка, то его возврат по расписке будет регулироваться законом. И при срыве сделки по вине продавца, вернуть задаток он должен будет в двойном размере. При отказе продавца возвращать задаток в двойном размере, как это предусмотрено законом, покупатель может обратиться в суд, приложив к иску расписку.
Если сделка не состоялась, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий покупателя, продавцу желательно при возврате задатка:
-
вернуть себе собственную расписку о том, что он принимал деньги от покупателя,
-
и взять расписку с покупателя о том, что деньги возвращены ему в полном объеме.