Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за снос несущей стены в монолитном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Индивидуальности мыслях
Внутренние перегородки в цельных домах отсутствуют. Из-за этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большенный простор для деятельности.
Перегородки, которые имеются снутри квартиры, могут не быть выложены. Время от времени застройщики намечают границы при помощи 1-го кирпича. Потому почти все обладатели жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме неотклонима.
Невзирая на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилища со вольной планировкой, на самом деле все обстоит не постоянно просто. Для того, чтоб перестроить помещение, нужно согласовать свои деяния в согласовании с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.
Перепланировка квартиры с демонтажом несущей стены
Демонтаж бетонных цельных стенок, если они являются несущими, может повлечь приведение дома к аварийному состоянию. Работы могут предугадывать расширение имеющегося дверного проема в несущей стенке, тогда эта часть конструкции будет добиваться усиления. В качестве исключения выступает жилая площадь, где уже есть ниша, являющаяся проектной и организованной застройщиком.
Внимание! Если собственник намеревается производить перепланировку жилой площади, ему категорически запрещено сносить несущие стены. За редчайшим исключением, можно достигнуть разрешения на проведение схожих работ. Когда собственник, не согласовав, выполнил снос несущей стены либо сделал в ней просвет и/либо прирастил его, то при выявлении нарушения ему будет выписан штраф, а обладатель квартиры за собственный счет должен будет вернуть стенку и привести ее к проектному состоянию.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.
Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:
- расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
- снос несущих стен и колонн;
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- подключение теплых полов к центральному отоплению;
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
- изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
- объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
- устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
- устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
- устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
В каких ситуациях нельзя узаконить перепланировку
В соответствии с п.4 ст. 29 ЖК РФ переустройство или перепланировка квартиры может быть узаконена только в том случае, если она не нарушает права и законные интересы жителей соседних жилых помещений, а также не предоставляет угрозы их безопасности.
Практически все собственники квартир понимают, что узаконить снос несущих конструкций не получится даже через суд. Отказ в удовлетворении требований недобросовестного жильца будет связан с тем, что подобные действия существенно влияют на устойчивость многоквартирного дома, соответственно могут стать причиной обрушения стен и потолков.
Кроме этого владельцы перепланированных квартир не смогут узаконить следующие изменения:
- установка камина (шансы на изменение технической документации появляются только в том случае, если квартира находится на последнем этаже);
- перенос кухни или ванной в жилую комнату;
- объединение балкона с кухней или гостиной (речь идет о полном сносе межкомнатной стены, допускается установка арки, ширина которой не превышает 1 метра);
- подключение системы теплых полов к водопроводу или отоплению всего дома (электрообогрев в данном случае разрешен);
- проведение работ, нарушающих систему централизованного отопления;
- закладка окон на кухне (эта комната должна быть хорошо проветриваемой);
- ликвидация вентиляционного короба или существенное изменение его размеров.
Сегодня за рубежом набирают популярность так называемые мастер-ванные (ванная комната, примыкающая к спальне). Важно учесть, что в квартирах с одним санузлом такие объединения запрещены.
Если же вы проживаете в новых жилых комплексах, где по умолчанию застройщик организует несколько ванных комнат, то ваш сосед имеет полное право перенести дверь одной из них в спальню.
Если гражданин обратиться в городскую администрацию до момента проведения ремонтных работ, к нему не будут применены административные санкции. Если же ваш сосед захочет узаконить уже сделанную перепланировку, его не только привлекут к административной ответственности, но и заставят восстановить прежний вид жилого помещения за счет личных средств. Данное правило также касается лиц, которые приобрели квартиру с готовой перепланировкой.
Сосед сделал незаконную перепланировку куда обратиться
Соседи, права и интересы которых были нарушены, могут обратиться в суд, не дожидаясь ответа представителей управляющей компании и жилищной инспекции.
В теории все просто, однако есть один важный нюанс: обращаться в суд целесообразно лишь в том случае, если у истца есть прямые доказательства того, что изменения технических характеристик квартиры повлекло за собой реальный материальный ущерб или причинило вред жизни или здоровью.
Если у вас есть только подозрения о том, что сосед нарушил нормы Жилищного Кодекса РФ, подавать исковое заявление бессмысленно. В такой ситуации иск будет отклонен.
Доказать на словах размер причиненного ущерба не получится. Соседям придется привлекать к процессу специалистов, которые проведут соответствующую экспертизу. Обычно в роли экспертов выступают представители управляющих компаний или сотрудники жилищной инспекции. Кроме этого допускается возможность обращения к независимым экспертам.
Перед обращением в суд юристы рекомендуют вплотную заняться сбором доказательной базы. В данном случае в качестве доказательства могут быть использованы фото- и видеоматериалы. Плесень на стенах, трещины и протечки — все это также может повлиять на решение суда.
Что следует знать при перепланировке квартиры
Перед ремонтом квартиры важно ознакомиться с рядом правил, которые ограничивают перенос или снесение перегородок. Так, кухня не должна стать частью жилого пространства. Эту часть квартиры нельзя объединять с жилым пространством. Стояки горячей и холодной воды тоже не разрешено переносить. Перед тем как думать о перепланировке, следует учитывать, что в квартире не должно образоваться комнат меньше 8 квадратных метров без естественного освещения.
Если собственник желает перенести санузел, следует учитывать, что его новое местоположение не должно быть над кухней или жилым пространством соседей снизу. Санузел может быть расширен только за счет:
- кладовой;
- коридора;
- прихожей.
Если необходимо снести несущую стену из бетона, следует осуществить выбор метода демонтажа. Все будет зависеть от того, планируется ли в квартире дальнейший капитальный ремонт. Например, отбойный молоток способствует образованию большого количества пыли, от которой без последующего ремонта избавиться будет практически невозможно.
Снос монолитных стен в бытовых условиях часто осуществляется еще и с помощью болгарки с алмазным кругом. В этом случае куски стен необходимо вырезать поэтапно. Продвигаться необходимо, начиная от потолка, следя за тем, чтобы монолит не падал на пол большими кусками, так как это может стать причиной нарушения целостности перекрытия.
Правила перепланировки гласят: работа с вентиляционными коробами без получения специальных разрешений запрещена. Осуществлять действия по демонтажу или уменьшению коробов нельзя. Переносить вход в санузел таким образом, чтобы он шел из кухни и жилой комнаты, нельзя.
Снос опорных стен — нужно ли разрешение? Демонтажные работы
Многие владельцы жилой недвижимости задумываются о необходимости ее перепланировки. Для этого очень часто сносятся или переносятся внутренние перегородки. Следует хорошо разобраться в том, какие стены можно сносить без разрешения, для каких требуется одобрение государственных органов, как выполнить работы без нарушения и негативных последствий. Снос опорных стен должен осуществляться только после составления соответствующего проекта, который согласуется в БТИ. Как только будет получено разрешение, можно выполнять работы в соответствии с планом.
Это интересно: 0.5 ставки как прописать в договоре образец
Многие люди, желающие осуществить сложную перепланировку, задумываются о том, нужно ли разрешение на снос ненесущей стены или опорной перегородки. Оно непременно должно быть получено, а иначе процесс будет признаваться незаконным.
Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования
Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).
- В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
- Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
- Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
- При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.
Согласование сноса в квартире: куда обращаться для перепланировки перегородок и несущих стен
- Для внесения существенных конструктивных изменений собственник обращается в проектное учреждение, чтобы подготовить качественный пакет документации.
- Разрушение не несущих стен и другие простые операции можно изобразить на имеющемся плане самостоятельно.
- Собирают необходимые справки, подтверждения.
- С полученным в БТИ техпаспортом и сопроводительными документами по списку обращаются в архитектурное подразделении муниципалитета.
- Получают официальное разрешение на перепланировку квартиры (согласование сноса стены).
- Выполняют рабочие операции.
- Приглашают специалиста БТИ для профессиональной фиксации сделанных изменений в акте выполненных работ (передают в реестр без участия владельца недвижимости).
- На основании сделанных измерений БТИ создает новый технический план.
- Этот документ передают в «Росреестр» через МФЦ, чтобы сделать корректировку записей в базе данных.
Согласование сноса не несущих стен в квартире и других действий в процессе ремонта выдает специализированное архитектурное подразделение местного муниципалитета. В Москве, например, эти функции выполняет «Мосжилинспекция». Часы работы и порядок действий соответствующих учреждений можно уточнить на официальных страницах в интернете.
Для чего служат несущие стены
Несущая стена — это каркас здания. На нее ложится основная нагрузка от плит перекрытия и вышерасположенных конструкций. Помимо прочего, нагрузка, идущая от сооружения, оказывает давление на основание строения— фундамент. Этот момент учитывается при составлении архитектурного плана частного дома.
Существует немало способов определения капитальных конструкций. Основу методов составляет процесс уяснения толщины стены. Исходя из полученных данных, удастся определить, к какому виду относится сооружение.
Проще всего заглянуть в техпаспорт, ознакомиться с планом.
Определив места размещения капитальных строений, не торопитесь приступать к планировке пространства. Подходите к выполнению задачи с ответственностью. Недостаточно продуманные, неправильно выполненные действия приведут к проблемам не только для вас, но и соседей.
Жалобы соседей, которые беспокоятся, что из-за чужого ремонта в доме что-нибудь рухнет, – еще один источник сведений о незаконных преобразованиях в квартирах. «Настучать» могут и сотрудники обслуживающих дом организаций. Например, газовщик, который пришел с плановой проверкой и увидел перепланировку, грубо нарушающую правила безопасности (скажем, кухня с газовой плитой объединена с комнатой — а в жилых помещениях газа быть не должно).
Но, как утверждают, например, в столичной жилинспекции, чаще всего бдительность проявляют сами жильцы. И она имеет под собой почву. Известны случаи, когда лихие граждане пытались обустроить, скажем, бассейн на третьем этаже панельной многоэтажки — естественно, без каких-либо расчетов, как это скажется на ее несущих конструкциях.
По статистике Мосжилинспекции, которая приводится на ее официальном сайте, в среднем на каждую 1000 обращений до 300 связаны именно с вопросами незаконного ремонта. Это много — с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков и плату за ЖКХ. Правда, в среднем — по результатам проверок — подтверждается только около 10% жалоб. (В остальных случаях выясняется, что разрешение на перепланировку есть или ремонт такого рода, что не требует согласования.)
Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.
Фото: Роман ИГНАТЬЕВ
Прийти с проверкой, однако, не столь просто, как кажется. Механизм такой (не только в Москве — он одинаков для всей страны).
1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.
2) Далее владельцу приходит уведомление заказным письмом — с просьбой предоставить в определенное время доступ в жилище для проверки. Если собственник уведомления не получил, проверка может считаться незаконной.
3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.
Пока идут эти процессы, некоторые нарушители успевают испугаться и — если ремонт не предполагает очень сложных или противозаконных работ — оформить необходимое разрешение (обычно на согласование перепланировки уходит порядка месяца).
Перепланировка: как не попасть на штраф
Часть квартир в новостройках сейчас сдаются с отделкой, но основной объём всё ещё предлагает покупателям голые стены. Не всем новосёлам подходит типовой ремонт — хочется другие обои, другой ламинат, объединить кухню с гостиной. И тут резонно задаться вопросом — а можно ли сделать перепланировку так, чтобы ничего за это не было? Можно.
Все, что сейчас прочитаете ниже актуально для владельцев квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах, где несущие стены – лишь внешние, поэтому внутри квартиры действительно есть пространство для маневра.
Если у вас квартира в панельном доме – все сильно сложнее, т.к. там почти все стены – несущие, и трогать их нельзя. Штробить панели и переносить разводку электрики – нельзя. В панельном доме почти все нельзя – кроме стен из гипсокартона, вот их можно подвинуть.
Итак, если в новой квартире (в монолитном доме!) вы собираетесь не просто выровнять стены и поклеить обои, а пододвинуть стены, вам нужно знать о том, что за незаконную перепланировку можно нарваться на штраф. Потому что не зря имеются правила перепланировки.
Задумав любые изменения в планировке, вы должны согласовать их с жилищной инспекцией. Без разрешительных документов планировка считается незаконной, а вам грозит штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей . Только штрафом вы не отделаетесь — всё переделанное придётся вернуть в прежнее состояние или же узаконить перепланировку. Иначе вы вообще рискуете лишиться квартиры (отберут и выставят на торги – и это законно!)
Итак, что нельзя делать ни в коем случае:
— трогать несущие стены — не только сносить их или перестраивать, но и демонтировать в них дверные проемы;
— демонтировать перекрытия между смежными квартирами;
— увеличивать площадь санузла за счет жилых комнат;
— увеличивать площадь квартиры за счет общедомовых пространств;
— убирать стены при объединении комнаты с лоджией или балконом;
— устанавливать на лоджии/балконе радиаторы отопления;
— подключать теплый пол к общей системе отопления;
— переносить санузел или кухню, если под ними окажутся жилые комнаты соседей снизу;
— нарушать работу стояков, вентиляционных систем и газовых магистралей.
То есть «нарастить» ванную комнату можно, но за счет, например, коридора, но не детской. Присоединять к ней метры от жилой комнаты может быть чревато проблемами. То же самое с теплым полом.
Теплый пол — это замечательная идея, но только если он электрический. Теплый водяной пол возможен, если в вашей квартире есть индивидуальное отопление (газовый котел), но подключать такой пол к общей системе отопления — запрещено.
Ну вот, подумали вы. Можно только обои поклеить свои, чтобы не попасть на запрет. Однако пространство для маневра еще есть! Если в вашей квартире мало несущих стен — у вас широкий простор для перепланировки! Но не забывайте, что расположить туалет над спальней соседей всё равно нельзя. Правило «над жилыми помещениями — только жилые» работает для всех.
Если вы живете на первом этаже или под вами расположены коммерческие помещения, то возможно согласовать и перенос кухни, и санузла. Правда, ширина новой кухни не должна быть меньше 1,6 метра, а площадь — не меньше 5 кв. м. И освещение новой кухни должно быть естественным, то есть в ней должно быть окно.
— устанавливать или демонтировать ненесущие стены и межкомнатные перегородки;
— зонировать пространство новыми перегородками;
— увеличивать площадь квартиры за счет утепленной лоджии;
— увеличивать площадь комнаты за счет коридора (условие — ширина коридора окажется не менее 90 см);
— увеличивать площадь кухни или санузла за счет нежилых помещений (например, кладовки или коридора).
Приятный бонус — есть вещи, которые не надо согласовывать!
Это замена отделочных покрытий, устройство или разборка встроенной мебели (если ее нет в техпаспорте), заменить инженерное оборудование на аналогичное, переустановить электрическую плиту в кухне, установить антенну и кондиционеры. Если не нужно проводить дополнительные сети, можно переставить отопительные и газовые приборы.
Для согласования перепланировки нужно обратиться в жилинспекцию со следующими документами: проектом (если он нужен для данного вида работ), заявлением, техпаспортом помещения (его можно получить в территориальном БТИ) и правоустанавливающими документами на квартиру.
Если квартира находится в доме, который признан памятником архитектуры, культуры или истории, для перепланировки потребуется получить еще и разрешение органа по охране памятников.
После того, как работы будут одобрены и завершены, их должна принять приемочная комиссия. Она подтвердит, что перепланировка не нарушает проект и подпишет акт приемки.
Как видимо, перепланировка квартиры возможна, если сделать ее по правилам и не идти наперекор законам.
Главная задача — перераспределение нагрузки, оказываемой конструкцией. Если не выполнить усиление проема в несущих стенах, на верхнюю часть отверстия будет воздействовать интенсивное давление, что приведет к частичному обрушению стены на данном участке. Ошибочно полагать, что верхний элемент усиления примет на себя всю нагрузку. В действительности металлические уголки, швеллера или бетонные балки принимают лишь 40%. Остальная часть перераспределяется на боковые стенки проема.
Процесс делится на 2 этапа:
- первоначальное усиление при создании отверстия или расширении дверного проема, в данном случае еще до начала резки в стене устанавливается горизонтально ориентированный элемент из высокопрочного материала;
- после того как будет удалена часть стены, крепятся боковые элементы усиления.
Если пропустить первый этап и смонтировать всю конструкцию после выполнения работ, резка проемов с усилением в данном случае может окончиться частичным обрушением в самом начале процесса.
Что нужно для перепланировки квартиры
Неискушенный человек может подумать, что существует только два этапа при сносе стен:
• оформление необходимых документов и разрешений;• непосредственно процесс «полезного» разрушения.
В сущности, этого действительно достаточно, но сколько существует подводных камней и препятствий! Принцип «ломать – не строить» оказывается в деле сноса стен и перегородок слишком примитивным. Следует приготовиться к долгой и скрупулезной работе, требующей не только денежных затрат.
Планирование будущего проекта квартиры не может быть полностью свободным и без ограничений: важно понимать, какие стены можно сносить, а какие – строго запрещено!
Стены в жилищах могут быть только двух типов: несущие и перегородки. Первые нельзя трогать – они являются главным каркасом, на них держится все потолочное перекрытие. Фактически, такое нарушение в одной квартире подвергнет опасности жизни не только ее хозяев, но и соседей. Поэтому раздумывать можно только о сносе перегородок. Их функция – разделение общей площади на отдельные зоны, поэтому материалы для их возведения используют облегченные, ведь для сохранения тепла они не предназначены.
Сносить такие стены можно – они в качестве опоры не выступают, но без специального разрешения действовать нельзя. По различиям в способе сноса их можно разделить следующим образом:
• бетонные;• кирпичные;• каменные;• деревянные.
Степень сложности сноса варьируется сильно: например, деревянные ломать значительно проще, чем любые другие. Это касается всех аспектов: цены, хлопот по вывозу мусора и усилий в принципе.
Если нет уверенности в возможности сноса стены, лучше обсудить этот вопрос с профессионалами. Они составят подробный проект квартиры или дома с учетом пожеланий заказчиков, руководствуясь строгими установленными правилами.