Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единственное жилье при банкротстве физического лица: заберут ли квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Что будет, если продал или подарил единственное жилье?
В рамках процедуры банкротства все сделки совершенные за последние 3 года рассматриваются на предмет злоупотребления своими права.
Иначе говоря, Арбитражный управляющий обязан проверить сделки на наличие одного из двух составляющих недобросовестности гражданина:
-
На момент сделки у гражданина уже имелись признаки неплатежеспособности, то есть гражданин уже понимал, что не может погашать свои долги своевременно. Обычно таким признаком является наличие просрочек по долгам и потеря работы.
-
Из сути сделки усматривается, что она совершена с целью лишить кредиторов права на погашение долга с продажи имущества. Такими признаками являются: продажа по заниженной цене, продажа близким родственникам, продажа в период когда уже имелись просрочки.
В случае оспаривания сделки по отчуждению жилого помещения, оно может быть лишено исполнительского иммунитета
Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.
Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.
В ряде дел суды рассуждали примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.
Однако такая логика не должна работать, если после отчуждения жилого помещения должник и члены его семьи продолжили в нем проживать, а в другом жилье они проживать не могут по объективным причинам. В п.4 ППВС N 48 разъяснено: “Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)”.
Имущество супругов и родственников при банкротстве
Тут самый интересный момент: имущество супругов реализуется одновременно полностью, и в то же время наполовину. Как это работает?
Давайте рассмотрим на примере. Допустим, у нас есть супружеская пара, прожившая в браке 12 лет. За эти годы супруги нажили бытовую технику, мебель, купили квартиру, дачу и автомобиль. Мужчина взял 2 крупных кредита, но в результате потери работы не смог с ними рассчитаться, было принято решение банкротиться.
Поскольку кредиты оформлены на мужа, то он и обратился в суд. Банкротство признали, назначена реализация. В конкурсную массу вошло все перечисленное имущество, кроме квартиры, бытовой техники и мебели.
Фактически имущество жены — половина машины и дачи — при банкротстве мужа тоже вошло в конкурсную массу и было реализовано, но! После продажи супруге вернули половину вырученных средств.
При этом при банкротстве родителей имущество детей не может быть распродано — если ребенок получил в наследство или или в дар собственность, то эти ценности не принадлежат должнику и не фигурируют в описи. Если ребенок или другой родственник владеет имуществом на праве долевой собственности с банкротом — продается только доля банкрота.
Правда, есть оговорка — имущество потенциального банкрота не может быть передано (подарено) ребенку в течение последних трех лет перед подачей заявления в суд.
Теперь — имущественные вопросы, касающиеся родственников банкрота.
Согласно нормам ФЗ о банкротстве в реализации участвует имущество, принадлежащее должнику. Но как можно выделить имущество, которым должник владеет совместно с родственниками?
Рассмотрим на примере. Есть участок и дом, которым владеют должник и его два брата. Имущество досталось братьям по наследству от родителей. В процессе судебных процедур будет продаваться именно доля банкрота, то есть 1/3 всего имущества.
Однако практика показывает, что в таких случаях имущество реализовать сложно, и очень часто оно остается за должником после окончания банкротства физлица!
Суд не может забрать и продать имущество, принадлежащее третьим лицам на правах долевой собственности. Единственный вариант возможной реализации в таких случаях — если уйдет с торгов доля должника. Отметим, что родственникам и супруге разрешено участвовать в торгах, поэтому они вполне могут выкупить имущество в свою единоличную собственность. Более того — у них есть преимущественное право на торгах при выкупе доли.
Продажа имущества перед банкротством законом не запрещена. Но суд ее признает обоснованной только в том случае, если часть вырученных от продажи денег должник направит на погашение долгов перед всеми своими кредиторами.
Как происходит оценка имущества физлица?
Как правило, если у банкрота есть дорогостоящее имущество — автомобиль, недвижимость, то к процедуре оценки, которой руководит арбитражный управляющий, привлекаются независимые оценщики. Их задача — оценить состояние имущества, его реальную стоимость в условиях рынка.
Ходатайствовать о привлечении оценщика может сам должник, его кредиторы. Последние больше всех заинтересованы в адекватной оценке, поскольку они получат вырученные средства в результате продажи такого имущества.
Оценка производится в назначенное время и дату, предварительно согласованные с должником. Составляются специальные протоколы, акты, на основании которых потом и выносится решение о стоимости имущества. Эти документы позже предоставляются финуправляющим в Арбитражный суд, который утверждает начальную стоимость объектов на торгах.
Как оформить долгосрочный кредит на жилье перед банкротством?
Если возникла необходимость взять долгосрочный кредит на жилье, но вы находитесь в процессе банкротства, то следует учитывать несколько особенностей.
Существует несколько видов долгосрочных кредитов на жилье, включая ипотеку, потребительский кредит и кредитную линию. Для выбора наиболее подходящей кредитной программы следует обратиться в банк, где можно получить подробную информацию о каждой из них и определиться с наиболее подходящей для своей ситуации. Подбирать предложение рекомендуется вместе с юристом, который внимательно изучит предложенный договор.
Оформление долгосрочного кредита на жилье также требует определенного набора документов. В зависимости от выбранной кредитной программы может потребоваться представить справку о доходах, выписку из ЕГРП, паспорт, СНИЛС и другие документы. Перед оформлением кредита необходимо внимательно ознакомиться со списком необходимых документов и убедиться, что все они имеются.
Что если у квартиры или дома больше одного собственника?
Все вышеописанное актуально и для тех объектов недвижимости, которыми владеет одновременно несколько физических лиц (например, доли распределены между родственниками в равной степени). Но в этой ситуации при реализации имущества часть выручки будет выплачена остальным совладельцам в соответствующих долях. К примеру, домом владеет 2 брата. Один из них объявил себя банкротом. Недвижимость по решению суда включена в конкурсную массу, её продали за 1 миллион рублей. 500 тысяч подлежат выплате брату, остальная часть пойдет в конкурсную массу и будет распределена между кредиторами. Если владельцев было больше, то каждый из них получит свою долю, пропорционально доле в праве собственности. Но лишь выручка от продажи доли должника будет использована на выплату долгов перед кредиторами.
Ограничения для сделок с единственным жильём
Суд может наложить временный арест на недвижимость, находящуюся в собственности должника. Это не означает, что помещения в обязательном порядке продадут. Такое ограничение вводится исключительно как превентивная мера с целью предотвращения продажи, если есть веские основания полагать, что должник намеревается реализовать имущество и вывести денежные средства без оплаты своих долгов. Наложение ареста не позволит в дальнейшем заключать сделки с этой недвижимостью.
Что нельзя делать физлицу с имуществом при банкротстве
При банкротстве у гражданина появляются следующие ограничения:
- Запрет на заключение сделок. Нельзя покупать и продавать имущество, отдавать его под залог, получить либо выдать займ, давать поручительство, гарантию, уступить право требования на вещь;
- Запрет на распоряжение своими денежными средствами. Как выяснили ранее, гражданин передает все банковские карточки финансовому управляющему. Важно, что гражданин и его иждивенцы не останутся без средств к существованию — финансовый управляющий регулярно будет перечислять должнику средства от полученного дохода размером с прожиточный минимум.
Понятие «единственного жилья»
Признаком жилища является его изолированность и пригодность по пожарным, санитарным и другим нормам. Жилье представляет собой недвижимость. Это квартиры в многоквартирных домах, комнаты, частные дома или их части. Единственным жильем считается объект капстроительства, который выступает для жизни определенного лица и его семьи единственным пригодным и возможным.
К членам семьи согласно Жилищному кодексу РФ относят:
- супруга(гу);
- детей;
- родителей.
Иные лица (бабушка, брат, тетя и пр.) являются родственниками, хоть и живут с должником в одном доме.
Иждивенцев, родственников и прочих граждан в некоторых обозначенных случаях могут приравнять к членам семьи (по судебному решению).
Что происходит с залоговым имуществом при банкротстве?
Если должник имел обеспеченный залогом кредит, в ходе реализации объект залога будет продан. Начальную стоимость устанавливает залоговый кредитор. Если финансовый управляющий или банкрот с предложенной стоимостью не согласны, устанавливать ее будет суд.
Залог могут взыскать на основании 2-х факторов:
- просрочке больше трех месяцев;
- размеры долга не меньше 5% цены залога.
После того, как залоговое имущество реализовано, финансы распределят так:
- залоговому кредитору — 70%;
- для оплаты по требованиям других кредиторов (при отсутствии иного имущества) — 20%;
- судебные расходы, вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 10%.
Если залогодержателем является банк, распределение происходит для него еще более выгодно:
- залоговому кредитору — 80%;
- на погашение кредиторских требований 1-ой и 2-ой очереди (если нет другого имущества) — 15%;
- судебные расходы и вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 5 %.
Этот порядок устанавливает ст. 138 Закона о банкротстве.
Отбирают ли квартиру, если она является имуществом жены?
В начале октября 2018 года военные РФ рассмотрели интересный случай, когда супруг переписал супруге земельный участок и подал заявление о банкротстве физического лица. Конечно, финансовый директор при реализации хотел изъять участок, но муж-банкрот попытался обжаловать эти действия. Таким образом, дело дошло до Верховного суда.
Суд встал на сторону финансового управляющего, потому что в браке действует режим совместной собственности, недвижимость будет продана, за исключением жилья, которое не может быть отчуждено.
Но обычно на практике это единичные случаи, скорее — исключения. Как правило, в случае банкротства активы супругов очень редко включаются в состав конкурсной массы, в основном долги списываются без фактической продажи имущества.
Исключат ли единственное жилье из конкурсной массы, если количество квадратных метров превышает установленную норму?
Тот факт, что площадь жилища должника больше установленной нормы площади жилой площади, сам по себе не является основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы. Кроме того, законом не установлены правила определения объектов недвижимости, превышающих уровень, достаточный для удовлетворения разумных жилищных потребностей гражданина-должника и членов его семьи. Более того, для таких людей нет никаких гарантий, что они будут поддерживать жизненные условия, необходимые для нормального существования.
(Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2018 г. № 19AP-2299/2018 по делу № А08-9374 / 2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2019 г. № F08- 8457/2019 по делу № А53 -19267/2018; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2020 г. № Ф09-7023 / 20.)
Как происходит реализация единственного жилья должника при банкротстве
По умолчанию единственная квартира не получает иммунитет. Важно, чтобы суд удовлетворил требование юриста не включать жилье в конкурсную массу. Могут ли отнять единственное жилье при банкротстве? Да, если суд откажет и не подарит вашему имуществу иммунитет. В этом случае запускается процедура продажи единственного жилья при банкротстве. Она выглядит так:
- жилье включают в конкурсную массу;
- выставляют на торги (как правило, по сниженной цене);
- после продажи деньги распределяют между кредиторами, а остаток отдают банкроту.
Квартиру могут изъять, даже если сумма долга не сопоставима со стоимостью недвижимости. В этом случае у вас будет возможность купить новое жилье, но, скорее всего, меньшей площади и худшего качества.
Как мы выяснили, при банкротстве могут забрать единственное жилье, если оно находится в залоге, или вы являетесь недобросовестным должником. Если у вас ипотека, а единственная квартира находится в залоге, у вас ее изымут с 99% вероятности. Единственный шанс исправить такую ситуацию — отказаться от банкротства и попытаться решить вопрос с банком с помощью реструктуризации или рефинансирования.