Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).
Вне зависимости от того, по каким причинам стороны приходят к дополнительному соглашению, само соглашение должно соответствовать ряду директивных законодательных указаний, а именно:
- предмет договора должен оставаться неизменным. Это означает, что условия дополнительного соглашения не должны обладать признаками самостоятельной сделки. Например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи холодильника не может заменить холодильник автомобилем. Также недопустимо включать посредством соглашения дополнительные предметы в договор. Например, недопустимо включение в соглашение дополнительного условия о продаже номерного агрегата, если договор заключался только на предмет купли-продажи автомобиля. Самостоятельная сделка всегда должна быть оформлена в виде отдельного договора;
- дополнительные соглашения должны быть оформлены тем же образом, что и основной договор. Так, если основной договор был удостоверен нотариально, то и дополнительное соглашение будет нуждаться в нотариальном удостоверении;
- если основной договор купли-продажи нуждается в государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему должно быть зарегистрировано в том же органе.
Основания и условия для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В качестве оснований для оформления дополнительного соглашения может выступать практически любая причина со стороны каждого участника сделки.
Например, это могут быть следующие основания:
- необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
- продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
- стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
- была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
- продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.
Причинами для оформления допсоглашения при покупке и продаже жилой недвижимости могут выступать любые основания, но при этом должны быть соблюдены некоторые условия.
Заключение такого рода дополнительного документа возможно только при наличии и соблюдении следующих обязательных условий:
- Между участниками сделки уже должен быть подписан основной договор, поскольку если он еще не подписан, можно просто изменить необходимые пункты и подписать уже тот экземпляр.
- Оба участника этой сделки добровольно согласны на внесение оговоренных условий и требований.
- Все пункты оформляемого допсоглашения должны соответствовать действующему законодательству.
- Согласно законодательству, соглашение совершается в той же форме, что и основной ДКП.
Что содержит дополнение?
В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:
- Полное наименование оформляемого документа.
- Дата и место его составления.
- Персональные данные сторон, подписавших документ.
- Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
- Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
- Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
- Подписи сторон и их расшифровки.
- Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
- Скачать образец доп.соглашения к договору купли-продажи квартиры
Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:
- Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
- Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.
В едином документе стороны оговаривают:
- взаимные права и обязанности;
- предмет договора;
- цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.
В нормативно-правовых актах не установлена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре. В этом случае, необходимой является регистрация передачи права собственности. Однако законом не запрещено делать это в добровольном порядке.
Документы, требуемые для регистрации:
- оригинал основного договора купли-продажи и 3 его копии;
- оригинал дополнительного соглашения и 3 копии;
- акт приема-передачи квартиры, если сделка уже осуществлена;
- чек об уплате государственной пошлины: для физических лиц составляет 1 000, для юридических — 15 000 тысяч рублей;
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- объяснения относительно необходимости заключения дополнительного соглашения;
- кадастровый паспорт квартиры;
- справка о стоимости документа. Необходима в том случае, если дополнительное соглашение оформлялось в нотариальной конторе;
- заверенное согласие супруга на реализацию сделки;
- для юридических лиц:
- нотариальные ксерокопии учредительных документов;
- свидетельства ИНН, ОГРН;
- распоряжение о назначении руководителя;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- решение об оформлении дополнительного соглашения.
Если основной договор купли-продажи квартиры ранее зарегистрирован не был, вы можете поставить на учет сразу оба документа: основной договор и дополнительное соглашение. Чтобы осуществить регистрацию, необходимо обратиться в местное Управление УФРС. Срок регистрации составляет 1 месяц со дня подачи документации.
Соблюдение всех норм и требований при оформлении дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судейских тяжб, возможных рисков в виде утраченных денежных средств или даже потери всего имущества. Для того чтобы составить еще одно дополнительное соглашение или полностью аннулировать его, необходимо будет заключить еще один аналогичный акт, придерживаясь стандартной схемы.
Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры: скачать образец
Однако в реальной жизни зачастую возникают ситуации, когда договор по прошествии какого-то промежутка времени не может быть выполнен в той редакции, в которой он первоначально подписывался. Для юридического закрепления этого предусмотрено составление и подписание сторонами дополнительного соглашения.
Что такое допсоглашение к договору купли-продажи квартиры?
Это юридический документ, вносящий изменения в положения ранее заключённого договора о продаже квартиры, отменяющий какие-либо пункты такого договора или наоборот, дополняющий их. Составление такого соглашения обусловлено следующими причинами:
- обнаруживаются какие-либо изменения в состоянии самого объекта недвижимости, непосредственно влияющие на конечную стоимость сделки; кстати, совсем необязательно, что обнаружение таких изменений может привести только к снижению стоимости недвижимости, например, после подписания договора, но до переоформления квартиры, бывший владелец произвёл остекление лоджии и это вполне может повысить стоимость всей квартиры; хотя, справедливости ради надо отметить, что чаще всего обнаруживаются именно дефекты, зачастую скрытые, которые понижают стоимость покупки, поскольку будут требовать затрат на их устранение;
- изменились условия оплаты покупки; в договоре должно быть чётко прописано, сколько и когда денежных средств обязан передать покупатель продавцу и любое отступление от этого не только должно быть согласовано между ними, но и требует составления допсоглашения, так как изменились существенные положения первоначального документа;
- изменились данные сторон договора; например, у покупателя или продавца изменилась фамилия, изменилось место регистрации, изменились данные паспорта и так далее;
- любые другие изменения пунктов договора, например, сдвигаются ранее согласованные сроки оформления сделки, и это в обязательном порядке требует составления дополнительного соглашения;
- невозможность выполнения договора о продаже квартиры одной из сторон сделки; расторжение договора по обоюдной договорённости также требует составления допсоглашения.
Юридический портал bukva-zakona.
com акцентирует ваше внимание на том, что никакие односторонние действия, идущие вразрез с требованиями ранее подписанного договора о покупке квартиры и не согласованные с другой стороной (именно для этого и нужно дополнительное соглашение) недопустимы. Это потенциально может привести к серьёзным проблемам, поскольку нарушаются требования гражданского законодательства. Если согласия обеих сторон на изменения положений договора нет, то остаются два выхода:
- Выполнять положения ранее подписанного договора в первоначальной редакции.
- В судебном порядке пытаться внести изменения в договор.
Как составляется допсоглашение?
Любой желающий может скачать образец дополнительного соглашения к договору о продаже квартиры на нашем сайте. Без внесения изменений применить этот образец к конкретной ситуации не получится, но, по крайней мере, основные и обязательные положения в нём уже содержатся. Пользователю останется только адаптировать этот шаблон применительно к конкретным условиям.
- соглашение подразумевает наличие одобрения обеих сторон договора на внесение изменений, и это согласие будет выражаться в собственноручных подписях документа;
- в тексте допсоглашения не нужно переписывать положения основного договора, достаточно просто указать номера пунктов, в которые вносятся изменения (дополнения, отмена и так далее) и отобразить их в новой редакции;
- в тексте допсоглашения необходимо не просто сослаться на исходный договор, но и привести его основные данные (дата и место его составления);
- обязательно должны быть указаны место и дата составления документа.
Особенности допсоглашения
- Данный документ при всей своей важности самостоятельной юридической силы не имеет. Он может использоваться только вместе с основным договором.
- Срок действия допсоглашения (если в его тексте не указано иное) обычно равен сроку действия основного договора.
- К дополнительному соглашению могут быть приложены следующие официальные подтверждения:
- справки, Протоколы или иные официальные документы, обосновывающие необходимость внесения изменений в основной договор;
- заявления сторон о необходимости изменений положений исходного соглашения;
- протокол разногласий, в котором отображаются позиции сторон по поводу изменений.
При приобретении или продаже квартиры не обязательно, что составление дополнительного соглашения понадобится. Но, если такая необходимость возникнет, то ни в коем случае не следует пренебрегать этим. Отсутствие дополнительного соглашения может стать причиной серьёзных проблем, как для продавца квартиры, так и для её покупателя.
Нужно ли регистрировать?
ДКП не нуждается в том, чтобы его регистрировать (статья 558 ГК РФ), но необходимо регистрировать в Росреестре изменения, которые он вносит. ДКП изменяет права собственности на квартиру или иное жилое помещение. Не требуется регистрировать и допсоглашение, если оно не изменяет объем прав на квартиру. В ином случае без похода в Росреестр обойтись не получится.
Например, при появлении обременений на квартиру, отображенных в соглашении, потребуется посетить Росреестр для изменения объема прав. Это происходит в случае, если покупатель сначала хотел купить жилье за наличные, а потом все же решил взять ипотеку.
Если после подписания соглашения требуется посетить Росреестр, то процедура будет выглядеть так:
- соглашение направляется в Росреестр любым доступным способом — по почте России, через официальный портал «Госуслуги», при помощи Многофункционального центра или при личном посещении учреждения;
- вместе с дополнительным соглашением отправляются и иные документы, имеющие отношение к делу (заявление об изменении сведений в ЕГРН и прочие документы, дающие основания для этого изменения);
- оплачивается государственная пошлина за внесение изменений в Росреестр;
- после изменения объема прав на квартиру заявителю выдается выписка, в которой содержится уже исправленные данные о квартире или ином объекте недвижимости.
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .
- Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.
Минусы заключения сделки:
- Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
- Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.
Опасности такого соглашения
Необходимость в ДС может возникнуть по ряду причин, самыми распространенными из которых являются:
- продавец передумал продавать квартиру;
- покупатель передумал ее покупать;
- покупатель рассчитывал, что у него будет требуемая сумма для оплаты сделки, однако не получил ее вовремя или получил меньше;
- всплыли неизвестные ранее факты о правах третьих лиц на квартиру, обременениях, долгах по коммунальным услугам, квартплате, аресте, налоговом запрете, скрытых дефектах квартиры и т.п.
- одна из сторон (или обе) не выполняет условия договора;
- произошло резкое падение курса рубля, внезапное изменение цен на недвижимость в населенном пункте.
Самым простым выходом из ситуации является заключение ДС о расторжении основного договора по обоюдному согласию.
Если соблюдены все требования к заключению доп. соглашения, а деньги еще не передавались, вселения не произошло, регистрация собственности не произведена, здесь нет никаких рисков.
Но для расторжения договора по желанию одной из сторон при несогласии другой стороны такая возможность должна быть заключена в самом договоре.
Когда необходимо составлять?
Допсоглашение составляется в случаях, когда нужно изменить условия договора, расторгнуть его или внести в него информацию, которая важна для выполнения конкретных обязательств сторон.
Допсоглашение к ДКП подписывается в самых разных ситуациях:
- Изменилось название улицы, где расположено жилье. Соглашение составляется для того, чтобы затем внести эти изменения в ЕГРН;
- Подробный осмотр квартиры показал, что у нее есть серьезные недостатки, из-за которых покупатель потребовал соразмерного уменьшения стоимости;
- У продавца подорвано доверие к покупателю, из-за чего он пожелал включить в ДКП отдельный пункт об ответственности в случае несвоевременной оплаты по сделке;
- Изменились условия оплаты. Если стороны изначально договорились о предоплате, но затем решили внести в ДКП положение о рассрочке;
- Продавец не может в срок покинуть квартиру. Покупатель не против, но желает отразить это в тексте договора, внеся в него новые сроки выселения продавца;
- Необходимо изменить платежные банковские реквизиты, указанные в договоре, потому что в них вкралась ошибка.
Причины для подписания нового соглашения определяют исключительно участники сделки. Исчерпывающего перечня оснований для этого нет.
Когда следует составлять соглашение
Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:
- стоимость недвижимости;
- сроки полного расчета;
- порядок передачи денег;
- дату передачи ключей и документов;
- меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
- обязанности покупателя или продавца;
- сам факт отношений по договору (разорвать сделку).
На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:
- В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
- Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
- Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
- Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
- Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
- Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
- У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
- У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.
Нужна ли государственная регистрация
В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.
При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:
- Подписать дополнительное соглашение;
- Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
- Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
- Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.
Нужна ли государственная регистрация
В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.
При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:
- Подписать дополнительное соглашение;
- Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
- Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
- Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.
Составление дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры – один из основных документов необходимых для сделки с недвижимость, который заключают между собой продавец и приобретатель имущества.
Данный документ является правоустанавливающей бумагой, в которой прописаны все возможные аспекты соглашения, и именно он обязан предупреждать все возможные конфликтные моменты и особенности соглашения.
Однако порой случается так, что его не достаточно, для полного проведения сделки, а упомянутых в нём деталей не хватило, для того чтобы предупредить все аспекты и тонкости соглашения.
В таких случаях требуется составление дополнительного соглашения.
Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, как и в каких случаях его составляют, мы расскажем в нашей статье.
Ведь составители не всегда оказываются достаточно дальновидны, а в некоторых ситуациях тонкости невозможно проследить, что требует дополнения договора и разъяснения некоторых деталей соглашения.
Особенности дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец документа
Заключая договор купли-продажи квартиры, участники сделки сами определяют его условия. Однако случается так, что обстоятельства меняются, и возникает необходимость внести изменения в ранее составленный документ. Закон допускает такую возможность. Для фиксации вносимых в условия сделки изменений составляется дополнительное соглашение.
Стандартный ДКП недвижимости не имеет стандартизированной формы, но, согласно законодательным нормам РФ в него в обязательном порядке должны быть включены ряд условий.
Дополнительное соглашение к ДКП квартиры составляется в случае возникновения необходимости внесения каких-либо изменений или уточнений в условия сделки.
Его цель — исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие.Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры – это документ, предназначающийся для документальной фиксации всех поправок, вносимых в основной договор, который был оформлен между продавцом и покупателем.
В каких случаях составляется дополнительный договор к соглашению купли-продажи квартиры?
Дополнительный договор составляется в случаях, если в уже достигнутых договоренностях сторон произошли изменения. Любые изменения нужно обязательно фиксировать письменно, для их оформления удобно использовать форму допсоглашения.
Этот документ не заменяет основной текст, а лишь дополняет его. Основную и дополнительную сделку можно рассматривать как целое и часть, при этом часть является неотъемлемой. Если дополнение подписано, то условия применяются новые, а старые договоренности утрачивают силу.
Если стороны изменили порядок оплаты квартиры с наличного через ячейку на безналичный через аккредитив, то изменения не затронут весь договор, а лишь пункт о порядке оплаты. После подписания документа покупатель уже не сможет использовать ячейку, а должен будет открыть аккредитив – иначе условия будут нарушены.
Дополнительное соглашение требуется, когда в договоренности сторон произошли изменения и при этом документы находятся на проверке в Росреестре или на них уже проставлена отметка о государственной регистрации перехода права собственности на продавца.
Если изменения незначительные, договор не сдан на регистрацию, а стороны не возражают – можно переписать текст договора, изменив в нем нужный пункт. Таким образом, не нужно будет нести на регистрацию договор и дополнительное соглашение к нему.
Пользоваться таким способом стоит, если стороны полностью доверяют друг другу. Если же предпосылок для полного доверия нет – нужно составлять отдельный документ.
Самые распространенные случаи:
- Стороны приняли решения расторгнуть сделку – это частный случай. В этом случае дополнение именуют соглашением о расторжении договора. Этот документ прекращает действие договора на будущее.
- Изменилась цена квартиры или порядок оплаты.
- Изменился порядок передачи квартиры.
- Изменились сроки снятия прописанных граждан с учета.
- Изменились любые другие условия, прописанные в тексте.