Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Документы для реконструкции
Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:
- Заявление на реконструкцию частного дома;
- План реконструкции, с техническим заданием;
- Текущий план здания;
- Выписку ЕГРН;
- Паспорт гражданина РФ собственника дома;
- Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
- Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- Справка из БТИ;
- В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.
Ответственность за реконструкцию без разрешения
Самопроизвольная реконструкция без соответствующей документации – административное правонарушение. Согласно статье 9.5 КоАП при обнаружении факта ведения работ без разрешения в отношении физического лица будет применен штраф на сумму 2–5 тыс. р.
ВАЖНО! Законодательными нормами предусмотрено неоднократное наложение штрафа за продолжение реконструкции без разрешения.
Если после наложения штрафа получить одобрение архитектурного отдела муниципалитета не удалось, то согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях незаконная надстройка должна быть снесена самостоятельно владельцем или же принудительно уполномоченными службами.
Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию своего дома с первого раза, тщательно подготовьте пакет документов. Для рассмотрения заявления необходимо следующее:
- технический план или кадастровый паспорт из БТИ;
- правоустанавливающие документы на дом и землю;
- гражданский паспорт собственника;
- проект архитектурных решений на реконструкцию;
- топографический анализ территории, если он необходим.
Проектные документы содержат следующее:
- пояснительную записку;
- документы по инженерным сетям;
- план расположения построек;
- объекты, которые планируется сносить;
- подтверждение законности документации, которая выдается негосударственными организациями.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Что нужно учесть до подачи искового заявления
Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:
- Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
- Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
- Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
- Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.
За счет материнского капитала
В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:
- Составление заявления в ПФ РФ.
- Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.
Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:
- Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
- Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.
Особенности реконструкции
Реконструкция собственного дома – ответственный комплекс работ, который требует точной предварительной подготовки. В 2020 году некоторые собственники считают данный процесс их личным делом, не касающимся проверяющих инстанций и государственных органов. Это в корне не верно.
На самом деле, наличие возможностей и денежных средств на приобретение строительных материалов не даёт право на перестройку здания. Вначале собственнику необходимо получить соответствующее разрешение. Иначе, такая реконструкция может иметь серьёзные правовые последствия. Дом может частично или полностью разрушиться, нанеся ущерб соседям и разрушив рядом стоящие постройки.
Ведь, осуществление реконструкции частного дома подразумевает существенное или полное изменение его важных параметров, включая не только проектные изменения, но и технические. При перестройке здания можно не только убрать или достроить несколько этажей, но и изменить месторасположение важных инженерных узлов и коммуникаций.
Главное требование закона в этой ситуации состоит в запрете сноса или замены несущих конструкций, которые можно лишь ремонтировать, в процессе их порчи. При этом, добавление новых помещений должно осуществляться исключительно при условии сохранения всех несущих стен.
Согласно статье 51 ГК Российской Федерации, необходимость получения разрешения на реконструкцию обязательна только в случаях, когда здание находится на участке с такими разрешёнными категориями:
- малоэтажное жилищное строительство;
- личное подсобное хозяйство;
- ИЖС или же индивидуальное жилищное строительство.
В том случае, если частный дом расположен на дачном или садовом участке получать предварительное разрешение не обязательно, ведь данная постройка оформляется путём записи изменений в государственный реестр (Росреестр). Поэтому в конце строительных работ следует подать соответствующее заявление в местный отдел МФЦ или Росреестра.
Само собой подразумевается, что Администрация задним числом вам не выдаст разрешение на строительство, реконструкцию. Т.е. единственный выход – это обращение в суд. Огромным подспорьем и для истцов, и для их представителей, и для судов в том числе являлось и является (действующее) постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Основные условия, позволяющие вам «узаконить» свой объект, – это наличие в собственности земельного участка, на котором расположен объект, положительное заключение эксперта о том, что реконструкция жилого дома соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью.
Итак, с чего же начать? Обратитесь в Администрацию района (округа) – в отдел (Управление) архитектуры с заявлением о выдаче разрешения. Получите официальный (письменный) отказ. Обратитесь в экспертную организацию для разрешения вопроса, соответствуют ли конструкции объекта градостроительным и строительным нормам и правилам с учетом функционального назначения (фактического использования) данного объекта (имейте в виду, что исследование эксперта, которое вы приобщили к иску, не всегда и не обязательно может быть положено в основу решения суда).
Суд может назначить строительно-техническую экспертизу, и специалист, который ранее давал вам заключение, уже не сможет участвовать в качестве эксперта. Как правило, выбираться будет эксперт и экспертная организация, имеющие наибольшую квалификацию, стаж, опыт работы.
Нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома в 2021 году
Разрешение на реконструкцию частного дома является обязательной законодательной процедурой, которая распространяется на всех собственников, владеющих данным типом недвижимости. При его отсутствии любое действие по переустройстве частного дома считается незаконным.При этом, собственник имеет право пользования лишь той частью здания, которая официально зарегистрирована.
Предлагаем Вам узнать сегодня обо всех нюансах оформления разрешения на реконструкцию частного дома на сайте «Юридическая скорая».
Реконструкция собственного дома – ответственный комплекс работ, который требует точной предварительной подготовки. В 2021 году некоторые собственники считают данный процесс их личным делом, не касающимся проверяющих инстанций и государственных органов. Это в корне не верно.
На самом деле, наличие возможностей и денежных средств на приобретение строительных материалов не даёт право на перестройку здания. Вначале собственнику необходимо получить соответствующее разрешение. Иначе, такая реконструкция может иметь серьёзные правовые последствия. Дом может частично или полностью разрушиться, нанеся ущерб соседям и разрушив рядом стоящие постройки.
Ведь, осуществление реконструкции частного дома подразумевает существенное или полное изменение его важных параметров, включая не только проектные изменения, но и технические. При перестройке здания можно не только убрать или достроить несколько этажей, но и изменить месторасположение важных инженерных узлов и коммуникаций.
Понятие реконструкции водится и регулируется следующим нормативно правовыми документами:
- Градостроительным Кодексом РФ,
- Гражданским Кодексом РФ,
- Жилищным Кодексом РФ,
- Федеральным законом № 384 «Технический регламент о безопасности заданий и сооружений» от 30.12.2009
- других нормативно – правовых документах.
Для начала определимся с часто встречающимися терминами – перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт. На первый взгляд они достаточно схожи, но с юридической точки зрения они достаточно сильно отличаются, от этих небольших нюансов и будет зависеть необходимость получения разрешения на предполагаемые действия, а также список документов, которые потребуется подготовить.
Капитальный ремонт – обновление старых материалов строительства на новые более технологичные и современные, а так же замена или восстановление частей несущих конструкций здания. Капитальный ремонт улучшает техническое состояние здания. При этом на его проведение не требуется получения разрешения. Примерами работ по капитальному ремонту являются замена кровли, систем отопления или водопровода, замена перегородок и так далее.
Перепланировка представляет собой изменение внешнего вида и расположение частей помещения, появления новых перегородок, объединение отдельных объектов, изменение положения окно или дверей. Перепланировка может быть проведена только внутри помещения. Статья 25 Жилищного кодекса России определяет перепланировку как изменение части помещения, которое требует внесения новых измененных данных в технические документы помещения. К таким изменениями принято относить:
- Перемещение проемов окон или дверей,
- Возведение, снесение, перенос перегородок,
- Установка дополнительных санитарно – технических узлов и так далее.
На проведение перепланировки помещения так же потребуется получение разрешения, но в более простом порядке.
Перестройка частного дома
К перестройке дома относятся работы по надстройке еще одного этажа либо пристройке помещений к самому дому, то есть работы, направленные на увеличение площади дома.
В случае увеличения площади дома за счет пристройки к нему дополнительных помещений, потребуется получить в БТИ разрешение. После осмотра и проведения экспертизы сотрудники БТИ выносят свое решение по возможности проведения реконструкции. Основной критерий при принятии положительного решения – сохранность несущих конструкций и стен, так как их изменение может оказаться опасным для жизни и здоровья жильцов.
При пристройке к дому хозяйственных построек типа веранды, амбара, кладовки изменяется его инвентарная стоимость. Отсутствие правильного оформления пристроек может быть расценено, как уклонение от налогов, так как налог на недвижимость рассчитывается от ее инвентарной стоимости.
При возведении дополнительного этаже изменяется и статус дома, и эти изменения должны быть отражены в кадастровых и технических документах. Если крыша у жилого дома изначально высокая, то возможным вариантом будет переоформление чердачного помещения в мансарду, которая уже может быть переведена из нежилого помещения в жилое. Это не потребует проведения реконструкции. При планировании возведения очередного этажа как надстройки над крышей потребуется проведение достаточно тщательного анализа:
- Характеристик грунта на земельном участке,
- Допустимости в существующих положениях по градостроительству поведения планируемых изменений,
- Технических характеристик и качества имеющейся постройки и ее элементов.
Получение разрешения на реконструкцию жилых построек является ее обязательным условием. Игнорирование данного условия приводит к наложению административных штрафов в размере до 5 000 рублей (ст. 9.5 Кодека об административных правонарушениях России). Кроме того, реконструированное здание будет признано самовольной постройкой со всеми вытекающим последствиями. То есть ее нужно будет узаконить, если это возможно, либо снести, если она не будет соответствовать установленным градостроительными и иным нормам. Дома с не узаконенной реконструкцией не могут выступать предметом имущественных сделок, а, следовательно, их нельзя продать, обменять, передать в дар или по наследству.
Для того чтобы узаконить проведенную реконструкцию необходимо получить в БТИ новый кадастровый паспорт, который с остальными документами требуется предоставить в отдел архитектуры города для получения разрешения. Другим вариантом является узаконивание проведенной реконструкции в судебном порядке.
Какие виды работ нужно согласовывать
Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.
| Уведомление требуется для | Уведомление не требуется для: |
| Для любой надстройки (включая мансарды); | Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла; |
| Любой переделки, которая приводит к расширению дома; | Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках; |
| Ремонта или восстановления несущих стен; | Сооружении временных перегородок между комнатами; |
| Утепления пола, потолка, стен; | Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами; |
| Замены инженерного оборудования, установки нового; | Корректировки формы тамбура (без изменения его площади); |
| Демонтаж старых или возведение новых этажей. | Демонтажа не несущих перегородок. |
Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.
При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.
Как оформить уведомление?
Стоит помнить, что внесение существенных изменений в конструкцию дома требует обязательного согласования с местными органами власти. Это связано с тем, что любое неправильное решение, принятое с целью проведения строительных работ на собственном участке, может нарушить устойчивость здания к воздействию неблагоприятных факторов и привести к жертвам.
С 03.08.2018 в законодательство внесены изменения, согласно которым для строительства и реконструкции объектов ИЖС больше не нужно получать разрешение. Однако для проведения работ требуется обозначить свое желание перед администрацией МО посредством направления туда уведомления (ст. 51.1 ГрК РФ).
Согласно поправкам бумага должна содержать следующую информацию:
- персональные данные заявителя;
- реквизиты паспорта;
- сведения о застройщике (для юр. лиц);
- номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
- информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
- вид разрешений, касающихся застройки;
- данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
- контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
- способ отправки уведомлений застройщику.
Если данные внесены некорректно, то заявка возвращается в течение 3 дней. Стоит заметить, что при этом подача уведомления не засчитывается. Иногда граждане не хотят ждать от администрации ответа и приступают к реализации намеченных мероприятий. Однако так делать не стоит.
Срок направления ответа от муниципалитета составляет 7 дней и содержит оценку представленной собственником жилья информации. Документ рассматривается на предмет соответствия объекта установленным параметрам, а также допустимость его размещения на участке. Если нарушений не найдено, заявителю направляется разрешение на проведение строительных работ.
В процессе реализации плана проводится контроль за изменением объектов ИЖС. Он осуществляется в форме проверок. Основанием выступают жалобы о нарушении объемов строительства, предусмотренных нормативами. После внесения запланированных изменений необходимо подать повторное уведомление. Оно свидетельствует об окончании реконструкции. К нему обязательно нужно приложить техплан здания и квитанцию, подтверждающую уплату пошлины.
Администрация проверяет поступивший документ в аналогичные первому обращению сроки и направляет заявителю ответ о соответствии произведенных манипуляций требованиям действующих правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Если будут замечены расхождения с первоначальными планами, то принимается решение о необходимости переделки или сноса.
Регистрация прав на объект ИЖС происходит посредством межведомственного обмена после формирования уведомления о соответствии. Процедура осуществляется через местную администрацию. Орган самостоятельно передает все бумаги в Росреестр с целью осуществления дальнейших действий.
Оповестить органы о своем желании можно несколькими способами:
- лично, сформировав текст на бумажном носителе. Передается через МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- в электронном формате на портале Госуслуг;
- посетив ОМС.
Как оформить реконструкцию частного дома без разрешения
Для максимального комфорта и уюта многие владельцы загородных жилых домов улучшают свои постройки, производя перепланировки или реконструкции. Любые манипуляции по реконструкции и перепланировке являются довольно ответственным процессом, требующим грамотного подхода. Даже при наличии денежных средств и возможностей обращаться за квалифицированными услугами по ремонту и строительству, без официального подтверждения — реконструкция частного дома без разрешения невозможна.
Перед началом любых манипуляций по оформлению или непосредственно строительства, следует понимать различие между понятиями перепланировки, реконструкции и капитального ремонта. Именно от этого будет зависеть, какой набор документов нужно готовить, и нужна ли процедура оформления в принципе. Итак, под капитальным ремонтом понимается процесс замены старых строительных материалов на новые, более технологичные и современные. В результате комплекса работ техническое состояние жилища улучшается.Перепланировка это изменение конфигурации постройки. Как правило, в ходе реконструктивных работ переносят стеновые перегородки, дверные и оконные проемы и т.д.Под реконструкцией подразумевается изменение технических параметров строения и всей конфигурации. В ходе реконструкционных работ могут надстраиваться новые этажи к дому, пристраиваться дополнительные помещения или прокладываться коммуникационные и инженерные сети. Главное условие проведения реконструкции здания – подвергать изменениям несущие конструкции нельзя, они поддаются только ремонту. То есть добавлять новые этажи или пристройки можно лишь в условиях сохранения старых основ стен.
Перестроили дом: как оформить
Каждое построенное жилое здание имеет кадастровую и техническую документацию, в которой отображены все его параметры и характеристики. Любые работы по изменению статуса постройки должны быть легальными, то есть, обоснованы официальными бумагами. Исключением является капитальный ремонт, в ходе которого меняются устаревшие части крова, фундамента, стеновых перегородок, при этом технические параметры в виде этажности, площади и вместимости остаются прежними.
Проведение реконструкции требует соблюдение условия, по которому разрешено проводить реновацию элементов, оставляя несущие конструкции нетронутыми, если на это не были получены разрешительные документы. Данные требования не подлежат обсуждению и диктуются принятыми распоряжениями согласно федеральным законам.
Подкрепляют данные требования следующие факторы:
- контроль безопасности проведения работ, фиксирование правильности размещения конструкций несущего типа;
- проверка соблюдений требований санитарных норм и пожарных техник безопасности;
- соблюдение имущественных интересов соседей и жильцов, чьи территории прилегают к земельному участку, на котором расположен дом.
В случае проведения реставрации, в ходе которой заменяются элементы строения, но параметры здания при этом не изменялись, документация переоформляться не должна.