Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

• заявление;
• правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
• техпаспорт жилья;
• поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
• проект переустройства и/или перепланировки;
• согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
• протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Переустройство и перепланировка помещений

Поскольку, согласно законодательству, переустройство и перепланировка помещений оформляется по-разному, перед тем, как осуществлять кардинальные изменения, стоит разобраться, чем же отличаются эти два понятия.

Перепланировка – это процесс изменения конфигураций помещения. Все данные в обязательном порядке должны быть занесены в тех. паспорт. Вся процедура перепланировки делается согласно проекту.

Под переустройством подразумевают перенос, замену или монтаж инженерных систем, а также различного электрического, санитарно-технического оборудования, требующего внесения данных об этих изменениях в технический паспорт.

Переустройство включает:

• замену газовых плит на электроплиты;
• изменение расположения газового, сантехнического, отопительного оборудования;
• замену инженерного, сантехнического оборудования;
• монтаж подводящих сетей;
• обустройство кухонь, ванных комнат, туалетов и т.д.

То есть, главным отличием между перепланировкой и переустройством является изменение планировки в первом случае, и внесение модификаций в устройство технического и инженерного оборудования во втором. Но перед тем, как реализовывать проект, как по перепланировке, так и по переустройству, необходимо получить разрешение.

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

Порядок процедуры и смены статуса

Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Как будет проходить перевод?

После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.

Отказать вам могут только при таких условиях:

• Вы передали не все необходимые документы;
• Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
• Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
• Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.

Выискиваем суть проблем

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.

Условия перевода жилого в нежилое помещение

Необходимо соблюсти еще определенные условия, которые предъявляются к будущему нежилому зданию:

• помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
• помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
• в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
• помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Согласие жильцов на перевод квартиры в нежилой фонд

Когда вы решаетесь на процедуру, при которой статус вашего жилья в виде квартиры или дома будет изменен с жилого на нежилой, нужно понимать всю сложность происходящего.

Ведь данная операция потребует от вас не только времени, но и внимательности, сбора и оформления необходимых документов, согласия собственников и жильцов других квартир на подобную перестройку.

Что же с этим делать, мы узнаем дальше.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Похожие записи:

• Инструкция по получению пособий для самозанятых
• Какое наказание за тонировку в 2024 году передних стекол автомобиля
• Назначение работнику оплаты по среднему заработку что это значит, в каких случаях бывает, как начисляется?