Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная продажа квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Основные преимущества
-
Это быстро — не придется ждать, пока продавец найдет себе подходящую жилплощадь вместо той, которую продает.
-
Всего две стороны в процессе совершения сделки — покупатель и продавец. И всего один объект недвижимости, который легко проверить по всем параметрам.
-
Минимальный риск того, что сделка не состоится. Все стороны уже знакомы и максимально заинтересованы в том, чтобы завершить сделку побыстрее.
Расчет при альтернативной сделке
Даже в свободных сделках деньги теперь очень редко просто передают из рук в руки, но в альтернативных сделках это вообще настоятельно не рекомендуется. Чаще всего средства зачисляются на банковский счет владельца альтернативной квартиры. Также есть вариант провести оплату через выделенный банковский счет, либо через арендованную ячейку в банке. Собрать всю цепочку самостоятельно так, чтобы никакие документы не потерялись, и никто не нервничал, практически нереально. Поэтому «альтернативы» лучше проводить с участием опытного риелтора, нотариуса, оценщика и вообще всех возможных экспертов, которые помогут не совершить неприятных ошибок.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы
Прямая продажа имеет ряд плюсов:
- Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
- Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
- Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.
Минусы прямой продажи:
Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:
- возможная потеря купленной недвижимости;
- возможная потеря большой суммы денег;
- затраты на оформление документов в Росреестре;
- потеря личного времени.
Это уже далеко не «чистый» тип продаж.
Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Прямая или свободная продажа
Свободная сделка предполагает переход права собственности на недвижимость от собственника к покупателю. Деньги переводятся на расчетный счет либо выплачиваются наличными. Такую продажу называют прямой, во избежание рисков нужно уделить внимание документам. В бумагах должны содержаться все основные условия сотрудничества:
- дата выселения старых хозяев;
- порядок передачи ключей;
- снятие жильцов с регистрации;
- наличие обременений (если они есть) на имущество;
- план действий в случае непредвиденных ситуаций.
- Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
- В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
- Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
- Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
- Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
- В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
- Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
- Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
- Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?
Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):
- Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
- Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.
Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:
- прямая (чистая) продажа;
- альтернативная сделка;
- «цепочка» квартир.
Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.
Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.
Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.
У такой сделки имеется минимум 3 участника: Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.
Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.
Альтернативные способы организации сделки:
- улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
- изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
- разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
- съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.
Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.
Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.
Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.
Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.
Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.
Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.
Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.
Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.
Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.
Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».
В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.
Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.
Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.
Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.