Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Что такое реконструкция?
Реконструкция жилья представляет собой выполнение определенных работ, позволяющих изменить технико-экономические показатели дома и улучшить условия проживания.
В данное понятие входят:
- Реорганизация объекта;
- Изменение его габаритов;
- Капитальное строительство (организация надстроек и пристроек, а также усиление и разборка несущих конструкций);
- Капитальный ремонт дома;
- Переоборудование чердачного помещения под мансарду;
- Выполнение перепланировки;
- Строительство или замена инженерных систем и коммуникаций;
- Восстановление изношенных конструкций или оборудования.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Важно! Хотя переселение из аварийного жилья будет продлено после 2023 года по всей территории страны, каждый регион продвигается к поставленным целям в своем темпе, кто-то – опережая график, кто-то – несколько отставая от изначально установленных дат.
Найти полный список адресов объектов, которые участвуют в программе и узнать, когда именно по графику наступит ваша очередь, можно на официальном сайте своего региона или на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Очередь на отселение формируется по нескольким принципам:
- дата признания объекта не пригодным для проживания;
- состояние дома (в приоритете дома, в которых есть угроза обрушения).
Есть возможность ускорить процесс отселения вашего дома. В ходе реализации программы переселения граждан из здания, непригодного для проживания, доступны несколько источников финансирования на возведение новых квартирных объектов либо ремонт имеющихся. Это могут быть денежные средства, которые перечисляют:
- бюджеты всех уровней;
- кредитные организации;
- причастные инвесторы;
- сами жильцы аварийного дома.
Как рассчитать цену на ремонт квартиры (прайс 2023) своими силами?
Цены на соответствующие услуги в Москве могут сильно различаться в зависимости от уровня компании. Выбор может оказаться довольно непростым, и заказчикам хочется иметь представление о ценах до того, как они определятся с исполнителем работ. Надежные строительные компании проводят бесплатные замеры в помещениях, где требуется ремонт, и озвучивают цену заранее, до того, как начаты какие-либо работы – это позволяет заказчику решить, готов ли он к таким расходам. Однако сразу приглашать замерщика готовы не все – для начала многим нужно прикинуть траты самим. Как это сделать? Для тех, кто планирует ремонт квартир, прайс-лист (2023) поможет оценить приблизительную сумму затрат.
Чтобы воспользоваться данными, представленными в приведенной ниже таблице, необходимо знать метраж помещений. Для этого нужно воспользоваться рулеткой или найти нужную информацию в техническом паспорте объекта. Далее нужно определиться, какие материалы будут использоваться при ремонте. Сайты интернет-магазинов помогут выяснить разброс цен на них. В прайсе представлены цены на различные стройуслуги для каждого вида работ. Далее подсчитывается сумма стоимости материалов и работ. Можно добавить к этой цифре 10-20%, так как есть риск, что по неопытности не были учтены какие-то операции. Во избежание значительных расхождений все-таки стоит пригласить профессионала, который сделает необходимые замеры и подсчитает расходы. Заказ непосредственно ремонта, в любом случае, возможен и через некоторое время, когда клиент будет финансово и морально готов к этому шагу.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Сколько стоит установка дверей (входные и межкомнатные)
Двери для ванной и туалета нам достались бесплатно, хотя в среднем стоят от 5000 рублей + монтаж + фурнитура + доставка.
В итоге выйдет от 15 000 рублей за одну дверь под ключ. Нужно минимум 2 двери, в санузел и на кухню.
Установку входных дверей доверил продавцам этих самых дверей, чтобы потом не было проблем с гарантией.
Сейчас более менее нормальная входная дверь стоит от 20 000 рублей. Покупать дороже особого смысла не вижу, надежнее будет подключить сигнализацию.
Итоговая сумма: от 50 тысяч рублей (входная и 2 межкомнатные с установкой).
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тишина в выходные и праздничные дни ()
В воскресенье и официальные календарные праздники шуметь запрещено в принципе. Единственное исключение – это ночь Нового года и 1 января. В эти даты допустимы громкие звуки.
В субботу запрет распространяется на ночные часы – с 10 вечера до 10 утра. Некоторые регионы добавляют к этому периоду еще и 2-3 дневных часа тишины.
Исключения закон также предусматривает. Шум не будет нарушать закон, если:
- производится во время официальных массовых мероприятий разного характера (религиозные, спортивные и т.д.);
- вызван аварийными работами;
- стал следствием иных действий, не выходящих из рамок правового поля.
Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем. Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона. Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).
На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.
Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.