Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен недвижимости в Новосибирске и области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
Вы хотите переехать из небольшой квартиры в более просторную? Перебраться с окраины в центр города? Или же попробовать обмен квартиры на дом в Новосибирске и НСО? Всё это вполне реально, если правильно продумать варианты обмена жилья.
По сути, обмен — это самая привычная схема сделок с недвижимостью. В советские времена только с его помощью и можно было улучшить свои жилищные условия. Сейчас обмен постепенно возвращает свою популярность, так как является отличным бюджетным способом разобраться с квартирным вопросом. Ведь обмен — это действительно удобно. Прежде всего потому, что не нужно искать покупателя на свою квартиру и одновременно подбирать новое жильё. Прямой обмен квартир этого не предусматривает.
В идеале подобные сделки осуществляются без доплаты. Обмен жилья в Новосибирске подразумевает различные схемы, в которых не используются наличные средства. Например, семья с Северо-Чемского жилмассива хочет переехать ближе к метро. Их трехкомнатная квартира стоит столько же, сколько «двушка» на площади Маркса. Но они согласны потесниться ради удобства, в то время как хозяин двухкомнатной квартиры готов жить дальше от метро, но в более просторном жилье. В этом случае стороны довольны друг другом и просто переезжают.
Но иногда без доплаты не обойтись, в том числе если вас интересует обмен квартир в Новосибирске и Бердске. Допустим, пожилая пара решила переехать из пригорода в областной центр, чтобы быть ближе к детям. В этом случае они могут осуществить обмен квартиры на дом только с небольшой доплатой, которая устроит хозяев найденного варианта. Это понятно: квадратный метр в Новосибирске стоит больше, чем в области.
По сути, схема обмена мало чем отличается от классической купли-продажи: те же документы, такие же проверки жилья и обязательная государственная регистрация. В теории все очень просто: нужно найти квартиру, договориться с хозяином и поменяться. Но без опыта быстро найти нужную квартиру, оценить её и в случае необходимости определить доплату очень сложно. Всегда есть риск просчитаться на каком-то этапе или неверно оформить важные документы. Вот почему специалисты советуют обращаться за помощью в проверенные агентства, которые помогут осуществить обмен недвижимости в Новосибирске и области.
Подводные камни сделки
Если есть сомнения в планируемой сделке: чистоте предоставляемых документов, вариант обмена не устраивает одну из сторон, размер доплаты необоснованно завышен, то сделку лучше не проводить и обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.
На что необходимо обратить внимание при оформлении договора мены. Продавец квартиры для получения выгоды в виде доплаты может завысить стоимость квадратного метра, продаваемой жилой площади.
Какие действия предпринять:
- Чтобы избежать необоснованной стоимости квартиры, требуется перед сделкой самостоятельно провести мониторинг продажи квартир равноценной площадью и находящихся примерно в одном и том же районе.
- Внимательно изучить справку об оценке рыночной стоимости квартиры от независимых экспертов и если стоимость превышает существующую на рынке недвижимости, то необходимо согласовать со второй стороной уменьшение суммы, приводя факты, либо отказаться от покупки, найдя более приемлемый вариант.
Пусть придётся потратиться на услуги агенства недвижимости, предоставляемые риэлтерами, но в этом случае возникнет право выбора, не потребуется тратить время на подбор нужного варианта, сбор и проверку документов.
Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.
Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.
Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.
Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.
Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.
Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
| Отличия в договоре мены | Отличия в списке собранных документов | Отличие в процедуре обмена | |
| При обмене дома на дом | Стандартный договор мены с указанием объектов, их характеристиками и описаниями, взятыми из свидетельства собственности. | От уже описанного пакета документов этот будет отличаться взаимным отсутствием документов на землю. | Если участки не приватизированы, это могут сделать новые владельцы уже после совершения сделки. |
| При обмене дома с земельным участком на земельный участок | В договоре обязательно указываются и описываются объекты мены, сумма доплаты одной из сторон. | Вторая сторона, предлагающая только земельный участок, все равно должна пригласить независимого оценщика и предоставить документ о межевании. | О сумме доплаты (если она нужна) следует договориться до момента составления договора. |
| При обмене участка с домом на квартиру | В договоре обязательно описывается не только характеристика дома, но и участка. | Стандартный пакет документов, который уже был описан в статье. Прилагается документ о межевании земли. | Нюансы и спорные моменты описаны в статье. |
| При обмене дома на землю | Характеристика дома без участка и надворных построек, характеристика участка для обмена. | Если в первом случае земля не в собственности, то документы на нее получить не удастся. Второй участник сделки должен подать только документ на землю (собственник). | Важно чтобы в доме не остались прописаны родственники. Обмен на пустой участок может быть осуществим, если всем домочадцам (особенно детям) есть куда переехать на время строительства нового дома. |
| При обмене дома в отдалении | В договоре прописывается местоположение дома, точные характеристики. | Прикрепить заверенный итог независимого оценщика. | Нет принципиальных отличий. Стороны должны договориться о размере оплате и должна ли она быть. |
| При обмене дома на спецтехнику | Прописываются объекты мены, обязательно подробное описание. | Одна сторона передает все документы на спецтехнику, права собственности переписываются на нового владельца (организацию). | У будущего владельца спецтехники должно быть разрешение на управление, спецтехника не должна быть на балансе предприятия, на нее должна быть сделана лицензия. |
Нормы законодательства при обмене
При оформлении сделок обмена исходят из положений ч. 2 гл. 31 ГК РФ. Конкретные правила оформления мены указаны в ст. 567-571 ГК РФ. Помимо Гражданского Кодекса, необходимо учитывать положения, установленные в законе №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015.
| Норма закона | Разъяснения |
|---|---|
| Ст. 32 закона № 218-ФЗ | Определяет порядок обращения в регистрирующий орган для регистрации сделки. |
| Ст. 33 закона №218-ФЗ | Устанавливает сроки обработки обращений и внесения изменений в базу Росреестра. |
| Ч. 2 ст. 567 ГК РФ | Утверждает порядок мены аналогично купле-продаже. |
| Ст. 568 ГК РФ | Предусматривает возможность обмена без доплаты или с ней, если объекты признаны равноценными. |
Чтобы подтвердить равноценность обмена, следует провести оценку обеих объектов недвижимости. Если будет выявлена разница в стоимости, стороны определяют сумму доплаты и условия расчетов.
Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо соблюсти все нормы законодательства. Составление договора мены следует доверить опытному юристу.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Какими законами регламентируется?
При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.
Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.
Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.
Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.
Какие документы необходимы?
Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).
К соглашению прилагаются:
- план земельного участка, на котором стоит дом;
- поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
- подписанные контрагентами передаточные акты.
Для регистрации необходимы:
- заявления владельцев недвижимости;
- удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
- доверенность (если надо);
- квитанция об оплате пошлины;
- кадастровая карта земли под домом;
- нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
- документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
- кадастровые и технические паспорта объектов;
- нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
- разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.
О том, как обменять квартиру, купленную по ипотеке, можно ли сделать доплату при обмене квартиры материнским капиталом, а также о нюансах междугороднего обмена, вы можете узнать из наших статей.
Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:
- Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
- Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
- Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.
Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.
Ипотека для предпринимателей
Если ты собственник бизнеса, ИП, самозанятый, светит ли тебе выгодная ипотека?
А если предприниматель планирует ПОМЕНЯТЬ КВАРТИРУ, улучшить свои жилищные условия — может ли он сделать это с помощью кредитных средств?
Спросим у представителей банка! В эфире КВАДРОТЕКА представители нашего партнера, банка ВТБ:
- Морковин, директор отдела развития ипотечного бизнеса
- Владислав Черныш, зам начальника отдела развития ипотечного бизнеса.
Поговорим про обмены и ипотеку для предпринимателей:
- какие есть кредитные продукты для ИП, самозанятых, собственников бизнеса?
- чем отличается «ипотека для предпринимателей» от стандартных программ банка?
- если пока кредитной истории нет, как получить хорошие кредитные условия?
Как обменять машину на недвижимость
Чтобы обменять автомобиль на недвижимость, прежде всего необходимо найти желающего произвести подобную операцию. Ведь она осуществима только в случае, когда объекты и условия сделки устраивают обе стороны. Для поисков подходящего варианта можно использовать газеты, социальные сети или специальные сайты в интернете, где размещаются объявления о продаже или обмене транспортных средств, – например, “Авито” или “Меняю24”. В каждом городе или регионе есть свои источники информации.
Для обеспечения юридической чистоты сделки объекты должны быть оформлены на ее участников.
Автомобиль должен стоять на учёте в ГИБДД без ограничений, запретов. Недвижимое имущество также не может иметь обременений.
Дом или квартира часто находятся в общей собственности супругов. В этом случае один из них предоставляет другому нотариально заверенное согласие на сделку.
Этапы процедуры обмена частного дома на квартиру
Процедура регистрация договора обмена жилого дома на квартиру сопряжена с наличием ряда дополнительных сложностей, нежели обычная сделка купли — продажи. Если во втором случае требуется подготовка всех документов, и соблюдение правил со стороны только продавца, то обмен дома на квартиру предусматривает наложение равной ответственности на обе стороны, так как каждый участник сделки является, по сути, и «продавцом» и «покупателем» одновременно.
Процедура проводится в соответствии со стандартизированным порядком купли — продажи имущества. Только в качестве денежных средств, передаваемых за полученное в право собственности жилое помещение, здесь выступает равноценный предмету продажи объект. То есть, производится равноценный обмен. В условиях договора обмена можно прописать также и дополнительное условие в виде доплаты кого-либо из сторон за объект недвижимости, если, к примеру, стоимость дома превышает стоимость квартиры или наоборот.
Проведение мероприятий по оценке стоимости собственного жилья. В этом случае, лучше всего обратиться к специалистам, которые знают все методы и способы, позволяющие правильно назвать стоимость квартиры или дома. Как правило, на цену влияет этажность, наличие достаточного количества необходимых объектов инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние и ряд других факторов. Такие требования предъявляются как к частным домам, так и к квартирам.
Экспертиза стоимости квартиры, которая подходит для обмена. Чтобы не переплатить лишнюю сумму, лучше довериться профессионалам, которые смогут провести свою независимую оценку требуемой недвижимости.
Поиск достойного варианта. Можно заняться подбором жилья для обмена самостоятельно, используя всевозможные ресурсы. На сегодняшний день существует множество сайтов, которые размещают на своей интернет-площадке бесплатные объявления. Можно найти несколько весьма достойных вариантов, связаться с собственником жилья и не переплачивать за услуги риэлторов. Лучше не экономить на грамотных юристах и оценщиках недвижимости.
Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.
- Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
- Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
- Оформление сделки.
Правильное составление документов при обмене дома на квартиру
Чтобы изначально сделка принимала правильное направление, лучше воспользоваться услугами риэлторов, которые работают только с проверенной базой объектов недвижимости в разных городах и поселках.
Перед приобретением недвижимости посредством заключения договора мены сторонам необходимо не только подготовить документы соответствующим образом, но и удостовериться в том, что реализуемые жилые объекты соответствуют заявлением продавца.
Далее сторонам необходимо оговорить все нюансы и пункты договора мены, включив в него все необходимые требования, согласованные предварительно. Если производится обмен неравноценных объектов, то есть, за одно из жилых помещений вносится дополнительная плата, этот нюанс также указывается в оном из пунктов договора.
Грамотно составленный договор, в котором будут указаны все условия сделки, позволят обезопасить обе стороны от обмана и непредвиденных ситуаций.
Нужно удостовериться в том, что на жилплощадь не претендуют инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи.
Квартира и дом должны быть обязательно приватизированы, что подтверждается соответствующим документом.
Каждый договор, копия паспортов, свидетельств и других квитанций должны заверяться нотариально.
При совершении обмена частного дома на квартиру лучше работать с проверенными агентствами недвижимости, которые работают на рынке не первый год и успели заслужить всеобщее доверие.
Лучше нанять профессионального оценщика и юриста, которые будут контролировать каждый этап процесса обмена, проверять правильность указанных данных о владельцах, адресе жилья и прочей важной информации. Это позволит избежать любых ошибок и получить достоверные документы, подтверждающие владение новым объектом собственности на всех законных основаниях.
После подготовки документации сторонам необходимо обратиться в регистрационный орган для узаконивания сделки. Указанный выше пакет документов подается в регистрирующий орган (или через территориальный МФЦ) для завершения сделки.
Передача и принятие прав собственности на жилые объекты производится одномоментно, обе стороны сделки, при успешной регистрации, одновременно получают свидетельства о праве собственности на свои новые объекты.