Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
Льготы, двойное налогообложение и другие особенности
Не могут рассчитывать нерезиденты и на бонусы в виде социальных имущественных или профессиональных вычетов (статьи 218-221 НК), в законе подобные привилегии закреплены только за людьми, проживающими на территории России более 183 дней в календарном году.
Еще одним важным нюансом является двойное налогообложение, оно возникает вместе с обязательствами гражданина оплачивать налог с полученного дохода в разных государствах. Чтобы избежать двойного налогообложения, заключаются международные договора. На март 2018 года у России действуют соглашения с 87 странами.
Как правило, в документах прописывается обязанность нерезидентов уплатить налог в стране, в которой располагается продаваемый объект – в нашем случае, квартира.
После погашения НДФЛ в России, налог учитывается и при подаче декларации в родной стране нерезидента.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2021 году
Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Что делать за границей
Когда налоговый резидент России надолго уезжает из страны, он, очевидно, лишается этого статуса. Но как именно работает законодательство при таком сценарии?
Обычно россияне становятся налоговыми резидентами другого государства после полугода проживания на его территории, рассказал доцент кафедры финансового менеджмента в государственном секторе департамента политики и управления НИУ «Высшая школа экономики» Владимир Тютюрюков.
Для примера возьмём несколько стран, куда в последние недели граждане России уезжали наиболее активно.
- Турция: резидентом станет человек с законным адресом регистрации или намерением проживать в стране, если по этим критериям статус резидента спорный, то резидентом признают того, кто непрерывно прожил в стране шесть месяцев в календарном году;
- Грузия: резидентом станет тот, кто проживает в стране 183 дня или более в течение 12 месяцев;
- Армения: 183 дня или более в течение 12 месяцев или имеет в стране центр жизненных интересов;
- Азербайджан: свыше 182 дней в течение 12 месяцев, есть место постоянного проживания или центр жизненных интересов;
- Узбекистан: 183 дня или более в течение 12 месяцев (либо меньше 183 дней, но больше, чем в любой другой стране), при этом можно получить статус и раньше, если подать заявление с копией долгосрочного трудового договора.
Особенности приобретения жилья иностранцами
Иностранный гражданин, планирующий купить недвижимость в РФ, должен находиться в стране на законном основании. Существует мнение, что это могут сделать только люди с видом на жительство, но все несколько проще.
Мнение эксперта Станислав Ершов
Документальным подтверждением законности пребывания иностранца может быть разрешение на временное проживание, миграционная карта, а также виза (даже туристическая). Главное – чтобы на момент покупки квадратных метров срок действия документа не истек.
Существует еще несколько особенностей покупки жилья иностранными подданными:
- Механизм приобретения объекта может быть любым. Это и покупка квадратных метров в построенном доме по договору купли-продажи, и приобретение квартиры в новостройке по ДДУ;
- Приобретение недвижимости не дает иностранцу права на визовые льготы. Ему по-прежнему придется соблюдать установленный режим пребывания в стране, регистрироваться по прилету, оформлять разрешение на работу;
- Документы зарубежного покупателя должны быть легализованы. Самая распространенная форма легализации – апостиль (это штамп на документе или отдельный лист с таким штампом). Если иностранец приехал из страны, не признающей апостилирование (например, Канады), потребуется консульская легализация;
- Рассчитаться за купленную в РФ недвижимость можно только в рублях. Но по желанию стороны вправе привязать курс рубля к любой иностранной валюте.
Регистрация иностранца в своей квартире
После покупки иностранным гражданином жилплощади он получает право зарегистрироваться в ней. Согласно миграционным законам иностранец, прибывший в Россию, должен в семидневный срок встать на учет самостоятельно или через принимающую сторону.
Другой вопрос – куда сообщать о наличии своих квадратных метров. Гражданину другой страны, купившему жилье в РФ, нужно обратиться в миграционные органы и заявить свою квартиру в качестве места пребывания. Это можно сделать лично или через подразделение МФЦ. Чтобы прописаться в ней, надо предоставить следующие документы:
- Паспорт;
- Разрешение временно проживать в России, вид на жительство или другой документ, подтверждающий легальный статус;
- Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
Нерезиденты могут не уплачивать налог с продажи имущества
В 2022 году в налоговый кодекс внесено достаточно много изменений и нововведений, в том числе относящихся к нерезидентам и их налогообложению.
С этого года, нерезиденты, продающие имущество в РФ, могут не уплачивать НДФЛ. Благодаря этому их экономия составит 30% от общей суммы дохода. Однако это возможно лишь при соблюдении ряда факторов. Чем отличаются налоговые резиденты от нерезидентов?
Налоговый нерезидент – это не гражданин другой страны (иностранец), а любой человек, в том числе гражданин РФ, находящийся за пределами России больше, чем 183 дня в течение 12 месяцев.
Другими словами, если более чем 6 месяцев вы провели не в родной стране, то уже считаетесь нерезидентом. При этом не обязательно отсутствовать в России 183 суток подряд – считается общее количество дней за налоговый период – календарный год. Иначе говоря, можно первый месяц проживать в России, а следующий – за границей, затем снова в РФ и опять выехать за ее пределы.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Требования, начиная с 2019 года
В 2019-м году ситуация несколько изменилась – нерезидентам разрешили не платить налог с имущества, которое находилось в их владении более минимально положенного срока. Изменения зафиксированы в Федеральном законе №424, статье 2.
С тех пор необходимо дождаться минимального срока и продавать жилье без выплаты налогов. Сколько нужно ждать? 5 лет. Исключение составляют случаи, когда жилье получено в подарок от родственника или приватизировано – тогда срок ожидания составит 3 года. Если речь идет об имуществе, но не о недвижимости, срок владения также составит 3 года.
Недавно было введено новое требование для покупателей первичной недвижимости – если ранее срок владения отсчитывался с момента оформления квартиры в собственность, то теперь этот период отсчитывают с момента совершения выплат по ДДУ. То есть, когда вы подписали ДДУ и окончательно внесли средства за объект недвижимости, вы уже являетесь полноправным владельцем жилья. И пусть дом будет сдан только через 2 года, а ключи вы получите еще через год – отсчет уже пошел.
Как узнать – резидент ли вы?
Чтобы выяснить, являетесь ли вы на данный момент резидентом, необходимо учесть следующие факторы.
Резидентство считается с 1 января по 31 декабря. Так что если вы выехали 30 сентября, а вернулись 1 марта, то уже через несколько месяцев после возвращения снова станете резидентом. И вот что важно – статус считают не на день продажи квартиры, а на 31 декабря того года, в котором вы ее продали. Это значит – вы можете выехать на полгода, вернуться в январе и сразу продавать квартиру. Если только вы уверены, что пробудете в стране полгода после этого.
Вы можете находиться на территории России 183 дня не подряд. Главное, чтобы общее количество дней было достаточным, и вы могли это подтвердить (например, печатями в паспорте).
Если сделка по покупке квартиры пришлась на новогодние праздники, отсчет пойдет не с даты оформления собственности, а с момента получения продавцом средств за нее. То есть, если регистрация сделки прошла в январе, но средства были перечислены в конце декабря, то дата получения дохода окажется важнее. Это нужно учитывать, чтобы не заплатить лишнего.
Налоговые вычеты для иностранцев в России: виды и способы получения
- Несмотря на то, что у иностранцев-резидентов есть дополнительная обязанность по уплате НДФЛ с «иностранных доходов», у них есть возможность уменьшать свои доходы на налоговые вычеты.
- Иностранные граждане — налоговые резиденты РФ не обязаны, но имеют право предоставлять налоговые декларации для получения налоговых вычетов с целью вернуть из бюджета часть ранее уплаченного налога.
- Налоговый вычет – это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог.
- Например, вычеты можно получить при покупке жилья в РФ, при оплате за обучение или лечение.
- Налоговым законодательством предусмотрены следующие виды вычетов, на которые может претендовать иностранный гражданин – резидент РФ.
Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Выгоды и риски
Согласно законодательству РФ, полученный доход от продажи собственности на территории РФ облагается налогом. При этом условия для резидентов или нерезидентов страны существенно отличаются. Для первых предусмотрена более низкая ставка и дополнительные преференции от государства (налоговые вычеты).
Внимание! Для признания человека нерезидентом ему необязательно быть иностранцем или работать за рубежом.
Он может иметь российские гражданство, паспорт, но при этом длительное время пребывать на территории другой страны. Тогда он объявляется нерезидентом и взимание налога осуществляется по условиям, соответствующим его статусу.
Советуем почитать:
- Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?
- Правила для льготников по налогу при продаже квартиры: кто освобождается от отчислений и другие нюансы
- Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет
- Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
- Рука государства: ставки налога на приватизированную квартиру для работающих граждан и пенсионеров
Нерезидентом РФ признается гражданин, пребывающий на территории государства менее 183 дней в году.
Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2019 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2018 г. по апрель 2019г.), а за текущий год с 01.01.2019 по 31.12.2019 г.
Важно! Подсчет ведется общего количества дней, проведенных в стране. Человек может чередовать пребывание в РФ и за границей. То есть необязательно присутствовать в России 183 дня подряд, чтобы быть признанным резидентом, важно совокупное число.
Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.
Определять статус для расчета налога важно в том году, когда человек получил доход от продажи недвижимости. Если деньги за квартиру приняты на банковский счет в 2018 году, а регистрацию осуществили только в 2019 г., считать дни пребывания в стране нужно за 2018 год.
Если человек объявлен нерезидентом, то в следующем году он вправе изменить статус, проведя в РФ более 183 дней.
Налог с продажи недвижимости взимается в год, следующий за тем, когда осуществилась сделка.
Нововведения в законодательство в 2019 году предоставили возможность нерезидентам избежать удержания взносов при наличии минимального периода пребывания квартиры в собственности.
Ставки, порядок и сроки оплаты сборов остались прежними, ситуация с налоговыми преференциями также не изменилась.
При продаже квартиры нерезидентом взносом облагается весь полученный доход. При этом величина налогооблагаемой базы устанавливается по одному из 2 вариантов:
- По сумме, обозначенной в договоре купли-продажи — если указанная цена актива близка к рыночной, то есть не занижена, по сравнению с оценкой по кадастру.
- По кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — если установленная цена квартиры меньше данного значения.
Такой принцип определения базы обусловлен переходом при расчете налогов от инвентаризационной оценки собственности к кадастровой.
Считается, что последняя точнее отражает рыночную стоимость недвижимости и выше по размеру. То есть специально занизить цену квартиры, чтобы выплатить меньшую сумму налога не удастся.
Нововведения в налоговое законодательство в 2019 году уравняли права резидентов и нерезидентов в отношении освобождения от взносов при минимальном периоде владения имуществом.
Если в собственности человека квартира пребывала дольше срока, обозначенного законом, НДФЛ при ее продаже не удерживается.
Для резидентов и нерезидентов установлены следующие минимальные периоды владения имуществом:
- приобретенным до 2016 года — 3 года;
- купленным с 01.01.16 — 5 лет;
- принятым в дар или по наследству от близкого родственника — 3 года;
- полученным по договору ренты или после приватизации — 3 года;
- любым, кроме недвижимости (гаражом, транспортом) — 3 года.
Например, гражданин-нерезидент купил квартиру в 2017 году за 5 млн. руб. Минимальный срок владения составит для него 5 лет. То есть при продаже жилплощади ранее 2022 года с человека удержат НДФЛ в размере 1,5 млн. рублей (30%). При сделке, совершенной позже, налог с продажи не взимается.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2021 году
Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Налоги на продажу квартиры гражданином, постоянно проживающим за границей
Владею квартирой в России, в которой прописана, но сама много лет постоянно живу за границей. В 2014 году была в России и подала уведомление о втором гражданстве. В данный момент хочу продать свою квартиру и перевести деньги на свой заграничный счет, чтобы вложить их в покупку квартиры здесь. Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу? Будет ли лучшей идеей оформить договор дарения на маму, чтобы она занималась продажей от себя? Спасибо!
Ответы юристов ( 3 )
Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу
Ксения
Уточните пожалуйста, в каком государстве Вы проживаете?