Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит изменение категории земель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Как можно использовать сельхозугодья
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?
Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:
- добыванием природных богатств;
- прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
- сохранением надела;
- предоставлением территории для обороны государства.
Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?
Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.
Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?
Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:
- возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
- участок больше не существует;
- случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
- появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.
Как поменять категорию наделов спецназначения?
При изменении категории наделов спецназначения необходимо:
- восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
- создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.
Основания, позволяющие изменить категорию
Решение о переводе территории в иную категорию зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Если территория находится в федеральной или государственной собственности, то ее перевод может быть произведен только по решению Правительства Российской Федерации (вынесенному постановлению). Право перевода участков, находящихся в собственности субъектов РФ, принадлежит исполнительной власти тех субъектов, в чьем ведении находится территория.
Такие же правила распространяются на участки сельхоз назначения, независимо от того, в чьем ведении они находятся: органов местного самоуправления или субъекта. Муниципалитеты могут осуществлять перевод территорий, находящихся в их собственности.
С переводом незарегистрированных (запасных) земель особых проблем не возникает, их проще всего перевести в любую категорию. Что не скажешь о сельхозугодиях, водных и лесных фондов – здесь все довольно проблематично. Касаемо особо охраняемых природных территорий, их вообще нельзя продавать или совершать любые другие операции, так как они находятся на государственном учете.
Среди весомых оснований, по которым можно сменить категорию земельного участка, можно выделить следующие:
- Возведение промышленного объекта на участке.
- Включение участка в состав водного, резервного или лесного фонда.
- Корректировка площади территории.
- Обеспечение безопасности и усилие защиты государства.
- Выполнение консервации участка.
- Постройка зданий (жилых, подсобных) или дорог.
Процедуру смены категории участка могут начать следующие лица:
- Местный муниципалитет.
- Юридические и физические лица, имеющие разрешение на застройку, готовые приступить к постройке объектов на определенной территории.
- Лица, добывающие полезные ископаемые на определенном участке.
- Владельцы дачной собственности (участков).
- Лица, в чьей собственности находится определенная территория.
- Остальные заинтересованные лица (например, при составлении акта купли-продажи).
Кто может инициировать перевод земель?
Субъекты перевода земель из одной категории в другую:
Инициировать процедуру перевод категории назначения земель могут следующие лица:
- собственники земельных участков;
- собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, подлежащих переводу;
- пользователи недр данных земельных участков;
- юридические или физические лица, обладающие соответствующим разрешением на разработку земельного участка под строительство и размещение объектов;
- государственные органы, желающие произвести перевод земель в иную категорию;
- иные лица, заинтересованные в переводе земель.
Документы для перевода земель из одной категории в другую
- Информация о земле. Содержится в выписке из кадастрового паспорта объекта недвижимости, а так же выписке из единого государственного реестра прав.
- Информация о заявителе. Обратиться с требованием о переводе земель может как физическое (в том числе, в качестве индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо. Следовательно, в зависимости от статуса обратившегося к заявлению необходимо приложить соответствующую выписку из единого государственного реестра или копию паспорта.
- Сведения о соблюдении обязательных требований. Данная информация является обязательной в случаях, прямо предусмотренных законом, например, заключение государственной экологической экспертизы.
- Калькуляция последствий. Необходимо проанализировать последствия перевода земли из одной категории в другую с указанием возможных потерь для сельского хозяйства.
- Согласие иных лиц. В данном случае имеется в виду наличие письменного согласия всех правообладателей участка на изменение категории земли.
Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства
Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.
Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей
Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.
Изменение категории земельного участка, перевод земель
Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают услуги по изменению категории земельного участка (участков), в частности по землям сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, а также по изменению земель лесного фонда в иные категории.
На сегодняшний день все земельные участки в Российской Федерации можно разделить в зависимости от их целевого назначения на категории. Есть сельскохозяйственные земли, населенных пунктов; земли промышленности, энергетики и транспорта; а также земли запаса, особо охраняемые территории; земли водного и лесного фонда. Чаще всего категория, к которой был отнесен земельный участок, определяется его историческим использованием. Информация же о целевом назначении земельного участка вносится в государственный реестр.
Как показывает практика, изменение земель особенно популярно при смене владельца земельного участка.
Допустим, Вы, как новый собственник, после оформления земельного участка хотите отвести его под застройку, хотя изначально земельный участок использовался только для ведения сельского хозяйства.
В этом случае у Вас может возникнуть потребность в переводе категории земельного участка или изменении вида его разрешенного использования – все зависит от ваших потребностей к постройке.
Или, например, у Вас в аренде находится земельный участок, который был Вам выдан для развития сельского хозяйства , а Вы хотите заняться на нем машиностроением, то Вам потребуется изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного назначения в промышленное.
Но самовольно изменить целевое назначение земель Вы не вправе. Для этого нужно получить разрешение от компетентных государственных или муниципальных органов власти.
Процедура же выдачи разрешения весьма непростая, и требует сбора внушительного списка документов и длительного согласования в различных инстанциях.
Так, например, при работе с землями лесного фонда в иную категорию разрешения потребуется от Территориального органа Федерального агентства лесного хозяйства, Федерального агентства лесного хозяйства, Министерства природных ресурсов Российской Федерации и другие.
И только после прохождения всех инстанций перевод земель может быть одобрен Правительством РФ. Исходя из нашей практики, процесс перевода земель занимает не менее 6 месяцев , а в случае изменения категории земель лесного фонда – и того больше — от 7 месяцев.
В любом случае , такую сложную процедуру, как перевод земельных участков, нужно доверять только надежным специалистам, которые разберутся во всех тонкостях законодательства. Мы юридически грамотно поможем Вам изменить целевое назначение Вашего земельного участка, подготовим необходимые для перевода земель документы.
Ходатайство нужно составлять как в соответствие с требованиями федерального, так и местного законодательства.
В нем указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую; право собственности на земельный участок; адрес и площадь земельного участка.
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документы о субъекте права (кто подает);
- документы, подтверждающие полномочия представителя;
- документы об объекте права (что регистрируем);
- согласие собственника на перевод земельного участка.
Помимо этого, земельный участок должен соответствовать ряду требований, предъявляемых действующим законодательством. В некоторых случаях перевод категории земель возможен только после проведения публичных слушаний.
Если по Вашему запросу о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, принято положительное решение, то местная администрация выносит соответствующее постановление, получив которое Вы сможете зарегистрировать земельный участок.
В Московской области, где объем строительства особенно высок, процедура перевода земель из одной категории в другую пользуется повышенным спросом .
Что происходит при принятии положительного решения?
Если ходатайство удовлетворено и по нему вынесено положительное решение, то заявитель будет уведомлен об этом в течение 60 дней лично, через МФЦ или законного представителя, либо почтовым отправлением.
На руки он получает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории земель в другую. После получения акта, необходимо в течение 30 дней внести соответствующие изменения в государственный кадастровый реестр (данная процедура бесплатна).
Для этого ему стоит лично обратиться в Росреестр, при себе иметь постановление о смене категории участка, а также все необходимы документы. В росреестре нужно заполнить специальную форму, с приложением копий документов, имеющихся на руках. Только после этого, изменения в кадастровый реестр будут внесены.
ВНИМАНИЕ! Если не внести изменения в кадастровый реестр в течение 30 дней, то у владельца земельного участка могут возникнуть трудности правового и финансового характера.
Если не произвести внесение изменений в кадастр, то можно получить штраф за нецелевое использование участка, даже имея на руках постановление о переводе участка в определенную категорию.
Также необходимо внести изменения в свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Для этого стоит обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, где подается заявление об изменении вида разрешенного использования определенной территории (указанной в праве собственности).
В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.
Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.
Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.
Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится. Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.
Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.
Проблемные аспекты при переводе земель лесного фонда в другую категорию
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом «Об экологической экспертизе», и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств.
В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. То же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы. Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен, и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 г. в Верховном Суде РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 г. до января 1997 г.
В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов. Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными. Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия.
Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2020 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2020 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом «Об экологической экспертизе», и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств. В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. Это же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы.
Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 года в ВС РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 года до января 1997 года. В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов.
Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными.
Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия. Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
Лес становится населенным пунктом
1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земли лесного фонда в землю населенного пункта.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть — за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшегося в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ). Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельные категории земель РФ (ст. 7 ЗК РФ). Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (ст. 84 ЗК РФ). Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть — за чертой (ст. 84 ЗК РФ).
Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (ст. 8 Закона N 172-ФЗ). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5).