Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открытие хостела в помещении имеющем статус жилого запрещено согласно действующему законодательству. Поэтому, если в наличии имеется лишь квартира, то для организации в ней этой формы бизнеса необходимым условием станет перевод и присвоение объекту статуса нежилого.
Как выбрать недвижимость под хостел?
Для того, чтобы хостел имел успех необходимо учесть ряд приманок для будущего жильца и туриста:
- Наличие интересных местечек неподалёку.
- Транспортная доступность (неподалёку должны иметься остановки автобусов, троллейбусов, вокзал и т.д.).
- Наличие парковки и удобного въезда к зданию.
Согласно современным изменениям в ГОСТе хостел должен располагаться на первом этаже многоэтажного строения, в котором он находится.
Необходимо учесть, что для таких помещений учитывается обеспеченность световыми окнами (можно сказать, чем их больше, тем лучше), но для них обязательно наличие штор или жалюзи.
Перед тем как стать бизнесом и начать приносить доход своему хостельеру, недвижимость должна быть оформлена законодательно правильно и грамотно, а именно:
- Нужно разрешение от пожарной службы на соответствие помещения противопожарным нормам. Не исключено, что понадобится пропитка противопожарным составом пола и крыши. Заставят обратить внимание на пожарные входы и выходы (даже на то, в какую сторону открываются там двери).
- Справка из Роспотребнадзора. Помещение должно полностью отвечать требованиям санитарно эпидемиологической службы.
- Свидетельство из Налоговой службы о постановке на учёт.
- Договор на вывоз мусора, тут же на ловушки для грызунов, насекомых. Либо на обработку помещения спец. фирмами.
- Соответствие метража комнаты установленным ГОСТАм на 1 человека.
- Договор об аренде помещения или свидетельство во о праве собственности на помещение.
Гостиница и мини-отель — это общественные места или нет?
Согласно Постановлению Правительства РФ от 9 октября 2015 г. N 1085 «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в РФ», гостиница — это имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг.
Хостел — это мини-гостиница для туристов с небольшим бюджетом. Посетитель может снять отдельное спальное место или целый номер (второй вариант всегда дороже).
Гостиницы и хостелы не относятся к общественным местам, поскольку это владения частной собственности.
Общественное место, согласно административному Кодексу РФ — это место, где могут появиться посторонние люди: парки, скверы, остановки транспорта или офисы, к которым не ограничен доступ.
- Гостиничные помещения в отличие от комнат хостела, просторнее, с дорогим ремонтом. В номерах есть отдельный туалет, ванная комната и балкон. Номера могут состоять из нескольких комнат, проживать в них могут до 5 человек. Гостиницы располагаются в старинных особняках или специально построенных под них бизнес зданиях.
- В хостеле в одной комнате могут ночевать более 10 человек, а уборные и душевые расположены за пределами комнат. Часто помещения под хостел перепланируют, поскольку самый распространенный вариант — хостел в большой квартире. В России есть и сетевые хостелы, которые занимают отдельные здания или целые подъезды/этажи.
Бизнесмену, который решил открыть гостиницу, нужно пройти те же самые шаги, что и хостельеру. Отличие будет в регистрации бизнеса. Небольшой хостел можно зарегистрировать как ИП, а вот большую гостиницу лучше оформлять как ООО.
По закону уставной капитал ООО не может быть меньше 10 000 руб.
Для регистрации ООО понадобятся:
- Заявление.
- Устав организации.
- Решение об открытии ООО или протокол (если несколько учредителей или партнёров).
- Квитанция об оплате госпошлины — 4000 руб.
- Копии паспортов учредителей (нужно заверить у нотариуса).
- Заявление на переход упрощённой системы налогообложения (при необходимости).
Гостиницы и апартаменты относятся к жилому или нежилому фонду?
Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.
В отчет включаются временно пустующие по каким-либо причинам (ремонт, переоборудование и т.д.) жилые здания (дома), бараки, жилые дома из сборно — щитовых и каркасно — засыпных конструкций, пустующие (бесхозяйные) дома или в которых постоянно не проживают.
В числе жилых зданий (строений) не учитываются дачи, летние садовые домики, охотничьи домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания.
В площадь квартир жилых зданий не включается площадь:
лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, неотапливаемых мансард и мезонинов;
нежилых помещений, занятых жилищно — эксплуатационными организациями, магазинами, отделениями связи, детскими учреждениями, предприятиями службы быта и т.д.
Ветхие здания (дома) — каменные дома с износом свыше 70%, деревянные и прочие дома — свыше 65%.
В чем разница в их организации?
- Помещения в отеле отличаются, как правило, более дорогим убранством, оно просторнее, в номере имеется:
- индивидуальная уборная;
душевая;
- балкон (почти везде).
- Гостиница обычно предоставляет своим постояльца услуги питания, для хостела – это необязательное условие, но приветствуется и выступает как неоспоримый плюс, также рекомендуется такое расположение хостела, при котором обеспечено нахождение рядом кафе, столовой или забегаловки.
- Помещение под хостел, как правило, испытывает на себе перепланировку, т.к. зачастую открывается в обычной квартире, которой предоставлен статус нежилого помещения. Гостиница – это в лучшем случае особняк, в худшем – просто здание, выкупленные для целей ведения бизнеса, выступает как полноценный комплекс. Т.е. размер, в данном случае, тоже имеет значение.
Хостел в этом плане уступает: там проживают несколько человек, удобства находятся не в номере, а о прекрасных видах из окна можно говорить, если помещение оборудовано в центре города (и то не всегда).
Гостиницы и апартаменты относятся к жилому или нежилому фонду?
Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.
В отчет включаются временно пустующие по каким-либо причинам (ремонт, переоборудование и т.д.) жилые здания (дома), бараки, жилые дома из сборно — щитовых и каркасно — засыпных конструкций, пустующие (бесхозяйные) дома или в которых постоянно не проживают.
В числе жилых зданий (строений) не учитываются дачи, летние садовые домики, охотничьи домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания.
В площадь квартир жилых зданий не включается площадь:
лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, неотапливаемых мансард и мезонинов;
нежилых помещений, занятых жилищно — эксплуатационными организациями, магазинами, отделениями связи, детскими учреждениями, предприятиями службы быта и т.д.
Ветхие здания (дома) — каменные дома с износом свыше 70%, деревянные и прочие дома — свыше 65%.
Аварийные здания (дома) определяются компетентными комиссиями в остановленном порядке.
Квартира — жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений (кухни, санузла, кладовых, коридоров), расположенное в жилом или нежилом здании.
Общежитие — жилое здание или жилые помещения в жилых домах и нежилых строениях, на которые выдан единый ордер. К общежитиям также относятся специальные дома для престарелых, детские дома, дома — интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы — интернаты, приюты.
Виды жилищного фонда:
Частный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно — строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно — строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
Государственный жилищный фонд:
ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно — территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт — Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
Общественный жилищный фонд:
фонд, состоящий в собственности общественных объединений;
Жилищный фонд смешанной формы собственности — находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Понятие смешанной формы собственности соответствует действующему Общероссийскому форм собственности (ОКФС), утвержденному Госстандартом России (письмо от 05.07.99 N 210-14-321).
2. В формы указывается полное наименование отчитывающейся организации в соответствии с учредительными документами, зарегистрированными в установленном порядке, а затем в скобках — краткое наименование.
По «Почтовый адрес» указывается наименование территории, юридический адрес с почтовым индексом.
формы заполняется отчитывающейся организацией в соответствии с общероссийскими классификаторами на основании информационного письма органов государственной статистики о включении предприятия (организации) в Единый государственный регистр предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования.
3. Сведения представляются по состоянию на 1 января следующего за отчетным года 25 февраля после отчетного периода отдельно по городской и сельской местности.
Информация заполняется в тех единицах измерения, которые указаны в форме. При составлении должна быть обеспечена полнота заполнения и достоверность содержащихся в ней статистических данных.
В Санкт–Петербурге существует такая практика: открывать гостинцы в жилых домах, например, на первых этажах. Так у нас в городе возникло множество мини-гостиниц эконом-класса.
Если разобраться с вопросом организации гостиницы в жилом доме, возникает множество нюансов и сложностей. Их необходимо учесть, чтобы выполнить перевод жилого дома под гостиницу. А, в некоторых случаях он и не требуется.
Гостиницы и апартаменты относятся к жилому или нежилому фонду?
Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.
Классификацию гостиниц и присвоение категории осуществляет Совет по классификации при Федеральном агентстве по туризму[4].
Таким образом, Росреестр легализовал деятельность гостевых домов, которые ранее для оказания услуг по размещению гостей надлежало переоформитить в нежилые помещения. Это делало невозможным проживание и регистрацию в таких домах их хозяев, что вызывало массовые акции протеста у владельцев этого вида бизнеса на Черноморском побережье.
Таким образом, законодательством предъявляются особые требования к безопасности жилья и пригодности для постоянного проживания граждан в таком жилом помещении.
Ещё раз заметим, что для поиска ответа на данный вопрос надо сразу же отделить жилой дом ИЖС в классическом (законном) его понимании (3 этажа, не выше 20 метров и пр.) от тех сооружений, которые де-факто жилыми домами ИЖС вовсе не являются.
Обратимся к статье 17 ЖК РФ. В законе сказано, что жилое помещение (это общее понятие, включающее в себя и жилой дом) предназначено для проживания граждан.
Относятся ли гостиница или хостел к жилым зданиям и являются ли они общественным местом?
Гостиница – это имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг.
Справка! Определение дано согласно тексту Постановления Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490 «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации».
Хостел – понятие новое, даже для российского законодательств. Оно пришло из Европы, и определяется как экономичное место, предназначенное для малобюджетного туризма, имеющее комнаты различной вместимости, где санузел находится за пределами комнат.
Гостиница или хостел не относятся к общественным местам, так как находятся в частной собственности, что противоречит сути этого понятия. Согласно Административному кодексу РФ общественное место – это место (места), где могут появиться посторонние люди в любой момент.
К общественным местам можно отнести все общественные и административные помещения, офисы, без ограничения доступа, а также парки, скверы, улицы и пр. понятие «общественное место», встречается в КоАП РФ, ст. 20.10 и 20.20.
2 категория — номер в гостинице, состоящий из одной жилой комнаты с одной/двумя кроватями, с неполным санузлом (умывальник, унитаз либо один полный санузел в блоке из двух-трех номеров), рассчитанный на проживание одного/двух человек (минимальная площадь см. приложение 1)
3 категория — номер в гостинице, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, с неполным санузлом (умывальник, унитаз либо один полный санузел в блоке из двух-трех номеров), рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м2 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м2 в зданиях сезонного функционирования
4 категория — номер в гостинице, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, с умывальником, рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м2 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м2 в зданиях сезонного функционирования.
Для хостела допускается площадь номера из расчета не менее 4 м2 на одну кровать (одноярусную или двухъярусную, расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см).
5 категория — номер в гостинице, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, без сантехнического оборудования (туалеты и ванные комнаты, душевые общего пользования), рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 м2 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м2 в зданиях сезонного функционирования.
Для хостела допускается площадь номера из расчета не менее 4 м2 на одну кровать (одноярусную или двухъярусную, расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Росстата от 16.12.2004 N 148 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ И ИЗМЕНЕНИЙ К ПОРЯДКАМ ЗАПОЛНЕНИЯ И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ФОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО НАБЛЮДЕНИЯ N 11 «СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И ДВИЖЕНИИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ (СРЕДСТВ) И ДРУГИХ НЕФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ» И N 11 (КРАТКАЯ) «СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И ДВИЖЕНИИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ (СРЕДСТВ) НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ» «Здания кратковременного проживания — здания гостиниц (общего типа и туристских), общежитий гостиничного типа, жилых помещений мотелей и кемпингов, оздоровительных учреждений (включая их спальные корпуса) относятся к нежилым зданиям, а здания относительно продолжительного проживания — здания общежитий, здания спальных корпусов школ-интернатов, детских домов, здания домов для престарелых и инвалидов — к жилым зданиям».
Эт из САНПИН. Т.о. мотели размещать можно. Но мотели — суть подвид гостиниц, т.е. более узкое понятие. В то же время, надо полагать, что в данной ситуации это не является определяющим фактором, т.к. я не вижу особой разници с т.з. соблюдения режима СЗЗ между размещением в ней мотеля либо гостиницы. Права я или нет?
Каким нормативным документом регулируется деятельность общежитий / хостелов / мини-гостиницы ?
в помещении должны проживать люди.
Так как гостиница является местом для предоставления услуг, то и использовать жилое помещение под гостиницу нельзя, поэтому его необходимо перевести в нежилой фонд.
Для этого требует собрать пакет документов:
- нотариально заверенная доверенность для организации, которая будет заниматься переводом;
- нотариально заверенные копии документов на помещение (свидетельство о праве собственности и т.п.);
- документы о фирме (если действует юридическое лицо), ее регистрация и свидетельство о постановке на налоговый учет;
- и другие документы по необходимости.
После перевода объекта собственнику следует пройти сертификацию согласно закону «Об основах туристической деятельности». Все объекты туристической индустрии классифицируются аккредитованными органами исполнительной власти организациями. Каждая гостиница должна иметь соответствующее свидетельство, за отсутствие которого предусмотрен штраф по КоАП РФ (от 7000 до 10 000 рублей — на должностных лиц, от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Росстата от 16.12.2004 N 148 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ И ИЗМЕНЕНИЙ К ПОРЯДКАМ ЗАПОЛНЕНИЯ И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ФОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО НАБЛЮДЕНИЯ N 11 «СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И ДВИЖЕНИИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ (СРЕДСТВ) И ДРУГИХ НЕФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ» И N 11 (КРАТКАЯ) «СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И ДВИЖЕНИИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ (СРЕДСТВ) НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ» «Здания кратковременного проживания — здания гостиниц (общего типа и туристских), общежитий гостиничного типа, жилых помещений мотелей и кемпингов, оздоровительных учреждений (включая их спальные корпуса) относятся к нежилым зданиям, а здания относительно продолжительного проживания — здания общежитий, здания спальных корпусов школ-интернатов, детских домов, здания домов для престарелых и инвалидов — к жилым зданиям».
Эт из САНПИН. Т.о. мотели размещать можно. Но мотели — суть подвид гостиниц, т.е. более узкое понятие. В то же время, надо полагать, что в данной ситуации это не является определяющим фактором, т.к. я не вижу особой разници с т.з. соблюдения режима СЗЗ между размещением в ней мотеля либо гостиницы. Права я или нет?
Жилой дом (ИЖС) & Гостевой дом, Малая гостиница
Так что же на самом деле понимается под гостевым домом и малой гостиницей?
Как правило, под этим имеются ввиду индивидуальные жилые дома на землях с видом разрешенного использования (ВРИ) «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС, Код такой земли 2.1). Это дома в виде отдельно стоящих зданий количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров (это по закону, а на практике бывает и более). Такие дома могут состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Кстати, для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения (дом ИЖС — один из видов жилого помещения- ст.16 ЖК РФ) для временного проживания в них могут быть использованы земельные участки с ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).