Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

Ответы на популярные вопросы

1. Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
2. Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
3. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
4. А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да, после оформления объекта недвижимости в собственность.
5. Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
6. Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.

Дорожают быстрее рынка

Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.

Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.

По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.

Цены на квартиры в доме под снос

Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.

На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.

К-во комнат	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
Цена (млн. руб.)	3 100 000 – 4 500 000	6 250 000 – 7 500 000	9 300 000 – 14 500 000
Площадь (м. кв.)	29 — 33	46 – 48	61 — 79

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Цены на квартиры в доме под снос

По программе реновации в Москве планируется построить миллионы квадратных метров жилой площади. Снесут ветхие и старые пятиэтажки, построенные в прошлом веке. Покупать квартиру в таком доме выгодно – со временем семья переедет в современное, удобное жильё. Цены в доме под снос:

• купить 1 комнатную квартиру площадью 29–33 м² вы сможете по цене от 3 млн 100 тыс. до 4 млн 500 тыс. руб.;
• купить 2 комнатную квартиру площадью 46–48 м² можно от 6 млн 250 тыс. до 7 млн 500 тыс. руб. Цены в престижных районах Москвы на вторичку значительно выше. Например, в Останкино купить комнату размером 35 м² в доме под реновацию можно за 12,5 млн руб. 3-х комнатный вариант в строящемся в этом районе комплексе будет стоить столько же.

Выводы и рекомендации

Поскольку приобретение недвижимости по новой перспективной программе реновации представляет собой достаточно выгодный способ капиталовложения и прекрасную возможность улучшения своих жилищных условий, рискнуть и приобрести жилье в ветхой пятиэтажке, возможно, и стоит.

Но действовать следует осмотрительно и тщательным образом проверить все предоставляемые владельцем документы на их подлинность. В первую очередь, необходимо выяснить реальное число прописанных жильцов, чтобы полностью исключить неприятную вероятность притязаний на недвижимость уже по факту перехода ее в собственность.

Стоит удостовериться и в том, что прежние владельцы не делали незаконных перепланировок и переносов стен. Обычно данная информация имеется в технические документы на квартиру, которые настоятельно рекомендуется изучить с особенной внимательностью.

Проверке подлежат также эффективность работы отопления, состояние коммуникаций, электрической проводки и сантехники. Обратить внимание следует и на показатель влажности в старом доме и удостовериться в отсутствии плесени. Переезд в новое жилье после покупки может затянуться и даже если в доме под снос не планируется проживать, квартиру легко можно сдать на выгодных условиях. А для этого она должна быть, как минимум, в пригодном для проживания состоянии и с исправными удобствами.

Следует всегда помнить о том, что покупка квартиры под реновацию – это определенный риск. Но кто не рискует, то не пьет шампанского, как гласит народная мудрость.

Купили квартиру в пятиэтажке под снос

Поскольку данное приобретение рассматривалось, как инвестиция, нас это не смутило. Сам клиент в ней жить не собирался, а под сдачу в наем вполне годится. Сделали в ней косметический ремонт, поменяли сантехнику. Завезли новую, но бюджетную мебель, и без проблем сдали, причем очень быстро, всё делал я, поэтому могу озвучить цифры.

Ремонт обошелся в 250 т. р. , это с заменой входной двери и установкой железной с двумя замками, один ключ (основной) даем жильцам, второй – держим у себя на тот случай, если жильцы будут неадекватные, заблокировать им доступ в квартиру – мое ноу-хау.

Но все было хорошо, ремонт, подчеркиваю, самый простенький, главное, чтоб было чисто и аккуратно. Квартиру сдали за 40 т.р. Можно было дороже, но жильцы были хорошие. Через полтора года дом пошел под под снос по программе реновации жилья.

Клиент получил квартиру в 17-ти этажном доме на соседней улице, на 8-ом этаже, двушку распашонку 58 метров. Как только получили свидетельство о собственности на новое жилье, это заняло около 6-ти месяцев, сразу выставили квартиру на продажу.

Возможные риски при покупке квартиры по программе реновации

Несмотря на то, что возможность приобретения жилплощади и ее последующего обмена на новый объект кажется исключительно выгодным вложением средств, на деле стоит опасаться возможных рисков. Так, опасности, которые могут ожидать покупателя, такие:

• если собственник помещения решит до момента переселения сделать ремонт, то его стоимость не будет компенсирована. Поскольку программа переселения предположительно будет длиться до 2032 года, можно долго прожить в неприглядном помещении;
• с течением времени разработанный план по переселению может быть несколько изменен, в связи с этим собственник жилплощади не обязательно получит квартиру в новом доме;
• установленный срок переезда в новые строения или перечисления денежной компенсации может быть перенесен;
• на помещение могут быть наложены обременения или присутствовать наследственные споры, но такой фактор возможен и при покупке любого помещения.

Основные плюсы покупки квартиры в доме под реновацию

• Экономия бюджета – стоимость квартиры в «хрущевке» значительно ниже, чем у аналогичных квартир в новом фонде.
• Возможность увеличить квадратуру жилья.
• Материальная выгода – себестоимость полученной в результате реновации квартиры значительно превышает себестоимость старого жилья, что может стать основой для выгодных инвестиций.
• Жилье с отделочными работами – практически каждая квартира в новостройке требует дополнительных вложений на ремонт. Жилье по программе реновации предоставляется со всеми отделочными работами.
• Близость всей необходимой инфраструктуры.

Риски покупки квартиру под реновацию

Помимо очевидных преимуществ процесс покупки квартиры в доме под реновацию сопряжен с определенными рисками:

1. Решение вопроса о перечне домов, подлежащих расселению. Этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет. Торможение может быть вызвано массой факторов, от нестабильности экономического положения в стране до несогласия ряда жильцов на переселение.
2. Дом могут исключить из программы.
3. Неуверенность в качестве нового жилья. Программа осуществляется в такие сжатые сроки, что у многих потенциальных покупателей возникают вопросы о качестве самой постройки.
4. Риск несоответствия нового района проживания старому. Местом переселения может стать как тихий спальный район, так и промышленный центр. Узнать это заранее, чаще всего, невозможно.
5. Невозможность использовать при покупке материнский капитал.
6. Возможные затраты на ремонт старого жилья не компенсируются при переселении.
7. Отсутствие четко установленных сроков переезда.
8. Вероятность завышения цены на недвижимость под снос.
9. Возможность потерять деньги, если новое жилье окажется в менее престижном районе, чем старое.
10. Риск закрытия программы. Как и любая государственная программа, реновация финансируется из государственного и муниципального бюджета. В случае ухудшения экономической ситуации в стране, часть средств, выделенных на осуществление реновации, может быть отправлена на другие нужды, а сама программа может быть заморожена на неопределенный срок.

Риск № 1: неудачное расположение

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.

1. Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
2. Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
3. Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.
4. Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
5. Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
6. Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
7. Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Особенности программы реновации

1. Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
2. Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
3. Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
4. Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
5. Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
6. Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.

Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос

На портале ЦИАН (база объявлений по продаже недвижимости) с середины мая стали массово появляться объявления о продаже квартир в хрущёвках, которые попали в список для голосования «по включению в проект программы реновации», по которому планируется снос более 4 тыс. домов.

Так, ранее вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что Бескудниково станет одним из первых районов, где будет проводиться реновация.

С 15 мая в этом районе было выставлено на продажу 13 квартир в тех домах, которые предполагается снести (они попали в список на голосование). А объявлений, датированных более ранним числом, на портале не нашлось вовсе.

Цены выше рынка. Например, однушка продаётся за 4,6 млн рублей.

— Цены поднялись, сами понимаете, — объясняет риелтор, который продаёт данную квартиру. — Сейчас реновация, эти дома снесут по-любому, так что стали продавать дороже. Год назад такую квартиру выставляли за 3,8 млн.

Начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс отметила, что средняя цена на однушку в хрущёвке в районе Бескудниково — это 4–4,2 млн рублей. Как ранее рассказывал Лайф, аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен на квартиры в пятиэтажках до 25%.

Такая же ситуация и по другим районам (по домам, которые попали в список на голосование). Оказалось, что в районе Покровское-Стрешнево на продажу в мае были выставлены 24 такие квартиры, в районе Марфино — 28 квартир.

Авторы некоторых объявлений специально подчёркивают, что дома попали в список и будут снесены. То есть это подаётся как дополнительный плюс для клиентов.

Покупать квартиру в доме под реновацию выгодно

Интерес к домам, попавшим под программу реновации, очень большой. Это объясняется несколькими причинами:

• квартиры в старых хрущевках стоят гораздо дешевле, чем в новых домах, поэтому при покупке такого жилья можно сберечь значительные суммы денег и получить в итоге новое благоустроенное жилье в хорошем месте города;
• новая квартира будет гораздо комфортнее старой, с современной отделкой и планировкой;
• программа реновации работает комплексно, вместе с домами строятся объекты инфрастуктуры – магазины, больницы, школы, детские сады, аптеки; все это создает дополнительные удобства при покупке такого жилья.

Однако, вместе со значительными выгодами покупка квартиры в доме под реновацию несет в себе некоторые риски:

• заранее неизвестно, в какой район будут переселены жильцы из старого дома;
• финансирование программы зависит от экономической ситуации в стране, при резком ее ухудшении могут возникнуть проблемы с реализацией проекта;
• сроки постройки нового жилья всегда приблизительные, с этим нужно согласовывать планы на покупку;
• вместо комнаты в коммунальной квартире жилец может получить отдельную квартиру-студию. Как можно купить квартиру в доме, построенном по программе реновации

Законом определен порядок, по которому каждый гражданин может купить квартиру в доме, возведенном по проекту обновления. Единственным условием является полное переселение жильцов старого дома, ожидающих переезда. Как правило, этот процесс занимает несколько лет.

Если после этого остаются незанятые квартиры, они выставляются на свободную продажу.

В связи с возросшим спросом на старые квартиры с перспективой переселения в новые дома, цены на это жилье поднялись. Так, однокомнатная квартира в хрущевке стоит от 3 до 4,5 млн. рублей, двухкомнатная – до 7,5 млн. рублей, трехкомнатная – от 9 до 15 млн. рублей.

Похожие записи:

• Штрафы ГИБДД: срок давности и последствия несвоевременной оплаты
• Пенсия по инвалидности: III группа, II группа, I группа — индексация в 2023 году
• Соцвыплаты в Москве с 1 января 2023 года проиндексируют на 10%