Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мена акций ЗАО: миф или реальность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ст. 538 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом ГК не содержит ограничений по предмету договора. Полагаем, что понятие «товар» сравнимо с понятием «имущество (вещь, товар)», используемым при регулировании договора купли-продажи, и может включать в себя любое имущество.
Условия, при которых может быть заключен договор мены
1. Соблюдено преимущественное право иных участников ООО, иных акционеров ЗАО, самих обществ.
Необходимо помнить, что в силу положений ст. 97 и 98 Закона участник ООО вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли только в том случае, если он предварительно предложил иным участникам общества и самому обществу приобрести данную долю, а иные участники и само общество отказались от ее приобретения.
В ЗАО соблюсти преимущественное право иных участников немного сложнее.
В первую очередь акционер должен предложить свои акции иным акционерам, а затем – самому акционерному обществу. При этом последнее вправе как само приобрести акции, так и предложить приобрести их третьему лицу. В случае, если закрытое акционерное общество приняло решение предложить акции третьему лицу, оно само вносит предложение данному третьему лицу приобрести продаваемые акции.
При этом порядок и срок внесения обществом предложения третьему лицу, а также срок приобретения этим лицом акций, продаваемых акционерами закрытого акционерного общества, определяются уставом ЗАО.
Таким образом, акционеру необходимо получить отказ от приобретения акций от других акционеров, акционерного общества и третьих лиц, определенных акционерным обществом.
Порядок и сроки реализации акционерами своего преимущественного права и права общества на приобретение акций полностью регламентируются уставом ЗАО. В случае, если в определенный в уставе ЗАО срок акционеры, акционерное общество или третье лицо, определенное им, не выразят свое желание приобрести акции, акционер вправе продать их третьему лицу.
2. В уставе ЗАО не ограничивается круг третьих лиц, которым может быть произведено отчуждение акций, либо сторона по договору мены соответствует установленным в уставе ЗАО ограничениям.
Законодательством для ЗАО предусмотрена еще одна особенность: уставом либо решением общего собрания акционеров, принятым большинством не менее трех четвертей голосов лиц, принявших участие в этом общем собрании, может быть ограничен круг третьих лиц, которым акционерами могут быть отчуждены акции этого общества.
Если такое ограничение есть, при заключении договора мены нужно убедиться в том, что лицо, принимающее акции по договору, соответствует установленным уставом или собранием акционеров ограничениям.
3. Получено согласие ЗАО на отчуждение акций третьим лицам, если такое требование предусмотрено уставом.
Уставом ЗАО может быть предусмотрена необходимость получения согласия общества на отчуждение акций третьим лицам иным образом, чем продажа. В таком случае необходимо будет получить согласие на заключение договора мены.
4. Сторонами сделки получено согласие супругов на совершение сделки, если акции являются имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
Несмотря на то, что депозитарий не проверяет письменное согласие супругов, желательно, чтобы такое согласие было получено. В противном случае есть риск, что сделка может быть оспорена супругом стороны по сделке.
Требования к договору, проверяемые депозитарием
При регистрации сделки депозитарий проверяет соответствие сделки требованиям законодательства, а именно:
1. Соблюдение всех обязательных реквизитов и существенных условий договора, предусматривающего отчуждение акций:
- предмет договора (вид акций с указанием категории и типа);
- номинальная стоимость акций;
- полное наименование ЗАО;
- количество акций;
- цена одной акции;
- дата и государственный регистрационный номер выпуска акций;
- общая сумма обязательств по договору;
- порядок и форма расчетов;
- сведения об отсутствии (наличии) ограничений и запретов на совершение сделок с акциями, включая отсутствие (наличие) запрета на отчуждение акций акционерных обществ, в собственности которых находятся капитальные строения (здания, сооружения), расположенные в пунктах пропуска через Государственную границу Республики Беларусь и используемые или предназначенные для использования в качестве магазинов беспошлинной торговли, об отсутствии (наличии) обременений этих акций залогом;
- сведения о соблюдении продавцом требований законодательства и (или) устава ЗАО;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 24 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг»).
2. Соблюдение требований устава к порядку отчуждения акций.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Другие важные условия
Существенные условия договора мены должны в обязательном порядке включаться в это соглашение, чтобы оно обладало юридической силой. Основными являются сведения об участниках и непосредственных предметах сделки. Дополнительно к существенным условиям договора мены квартир относится:
- права сторон, которые должны быть одинаковыми, так как не допускается, чтобы ущемлялись права хотя бы одного участника;
- обязанности, заключающиеся в том, что граждане должны четко исполнять условия данного соглашения, для чего они должны произвести предпродажную подготовку, выписать из недвижимости всех людей, а также внести нужные изменения в ЕГРН;
- если одна из сторон должна доплатить определенную сумму средств второму участнику, то прописывается не только, какая именно сумма средств будет переведена, но и когда будет выполнен данный процесс, какой для этого будет использоваться способ, а также как будет фиксироваться передача денег;
- приводится ответственность сторон, поэтому если один участник получает недвижимость, не обладающую нужными параметрами по договору, то она может подать в суд на другого участника, досрочно расторгнуть соглашение или потребовать от владельца данного имущества определенную компенсацию.
Если участниками сделки являются граждане, не обладающие нужными знаниями, позволяющими грамотно составить соглашение, то целесообразно с этим вопросом обращаться к опытному юристу.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.
Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).
Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.
За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.
Какие включаются условия?
При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.
Существенными условиями договора мены являются:
- информация о сторонах сделки;
- сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
- стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
- дата подписания договора;
- способы расчета;
- гарантии, имеющиеся у каждого участника;
- права и обязанности сторон.
Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки. Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке. Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.
В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.
Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.
Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.
По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:
- платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
- договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.
Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.
Как заключается контракт?
Непременно при обмене квартир, домов или других дорогостоящих объектов требуется составлять контракт в письменном виде. В результате данного процесса производится обмен имущественными правами. Важно не только грамотно заключить договор мены, но и зарегистрировать переход права в Росреестре. Каждая сторона сделки после этого получит на руки выписку из ЕГРН, где указывается новый владелец конкретного имущества.
Стандартно предполагается, что на основании данного соглашения производится обмен равноценного имущества. Но на практике такие случаи встречаются достаточно редко, так как практически всегда определенный объект обладает более высокой стоимостью. При таких условиях выполняются другие виды обмена:
- с доплатой за квартиру, обладающую большей квадратурой;
- обменивается одна большая по площади квартира на две жилплощади меньшего размера, что также нередко сопровождается необходимостью внесения некоторой суммы сделки одним участником;
- с доплатой, если обменивается квартира или дом на автомобиль.
Каждый случай обладает своими нюансами и особенностями, которые оговариваются в соглашении.
Какие существенные условия вписываются в договор?
Стандартный контракт содержит множество условий, но имеется несколько пунктов, которые считаются существенными, поэтому должны иметься в документе в обязательном порядке. Договор мены между двумя сторонами должен содержать данные:
- предмет соглашения, в качестве которого может выступать квартира, участок земли, помещение, дом или автомобиль;
- основные параметры предмета, например, квадратура и этажность помещения, год выпуска и марка автомобиля, а также другие данные;
- цена каждого обмениваемого предмета;
- прописываются все граждане, которые могут пользоваться жильем или автомобилем, а если они отсутствуют, то это указывается в соглашении;
- в конце собственники имущества должны выражать свое согласие со всеми пунктами данного документа.
Если будут отсутствовать вышеуказанные пункты, то такое договор будет признаваться недействительным, поэтому по нему не допускается переход права на объекты.
Регистрация права собственности по договору мены
Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.
В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:
- заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
- договор мены;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
Договор обмена квартиры с доплатой
Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.
При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.
Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.