Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Причины отказа органов опеки в совершении сделки
На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.
- Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
- Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
- В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
- Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
- В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
- В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).
Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.
При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.
Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.
Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.
Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:
- человек, старше 16 лет, вступил в брак;
- получил первое место работы с полным соцпакетом;
- стал индивидуальным предпринимателем.
В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.
Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Органы опеки – обязательный участник сделки
Перед тем как заключить сделку на продажу квартиры стоит получить официальное письменное согласие органов опеки и попечительства. Без него это действие будет незаконным. Обращаются в орган по месту проживания семьи. Порядок взаимодействия с государственным учреждением выглядит следующим образом:
- Законные представители обращаются к инспектору, который потребует написать заявление.
- Готовый документ с приложениями отдают инспектору на проверку.
- В течение месяца структура проверяет и анализирует прошение и выносит решение.
- Положительный ответ по заявлению дает возможность законно продать недвижимость.
Сотрудники опеки вправе вызвать родителей на дополнительный опрос, и также проехать в следующее место проживание.
При подаче заявления нужно присутствие двух законных представителей, только в нижеперечисленных случаях оформлением занимается один родитель:
- при нахождении второго родителя за границей – письменное согласие на сделку;
- одного из законных представителей лишили родительских прав – предоставляется решение суда;
- смерть одного из родителей – свидетельство.
Развод в любом случае подразумевает наличие обоих родителей.
✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:
| Положительные факторы | Отрицательные факторы |
|---|---|
| Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной) | Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке») |
| Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др. | Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи |
| Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок | Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов |
| Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль | Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности) |
| Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей | Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми |
✅ Если отец не согласен?
Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».
Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:
- Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
- Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
- В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.
Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
- Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.
Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки
Несовершеннолетний ребенок может продавать и покупать недвижимость.Так, часто в общей долевой собственности родителей и их детей находятся жилые помещения. Также встречаются ситуации, когда несовершеннолетний является единоличным собственником квартиры или жилого дома.
Но есть нюанс. Он не обладает полной дееспособностью в силу возраста.
Общепринято выделять 2 категории несоврешеннолетних:
- Малолетние дети (до 14 лет). Они не обладают дееспособностью и не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Их законные представители решают, на каких условиях и как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, и совершают все необходимые юридические действия за них (ст. 28 ГК РФ).
- Несовершеннолетние в диапазоне от 14 до 18 лет. Эти лица способны осознавать существо совершаемых ими действий, а также могут нести ответственность по ряду обязательств. Поэтому они самостоятельно совершают сделку с недвижимостью, однако ввиду их социальной незрелости их законные представители должны одобрить все их юридически значимые действия (ст. 26 ГК РФ).
Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
Итак, как продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам (см., например, приказ минсоцразвития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143).
Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом (см., решение Свердловского районного суда г. Костромы от 20.09.2013 № 2-3868/2013).
В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов (см. письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М):
- документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
- свидетельств о заключении/расторжении брака;
- правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
- технического описания обоих объектов;
- согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
- справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
- иных документов, относящихся к ситуации.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Дальнейшие действия после получения разрешения
Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.
Пошаговый алгоритм действий родителей:
- Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
- Оформление права собственности участников сделки.
- Регистрация семейства по новому адресу.
Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.
Решив продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, учтите несколько нюансов. Начинать процедуру нужно с получения предварительного согласия от органов опеки и попечительства на отчуждение права собственности ребенка. При вынесении решения представители ведомства обращают внимание на интересы малолетнего. Если его права нарушаются, то продажу недвижимости не одобрят.
Дети до 14 лет не имеют права участвовать в сделках, поэтому от их лица действуют родители. Несовершеннолетние, возрастом от 14 до 18 лет самостоятельно подписывают ДКП, но заключают договор только с согласия родителей.
И в первом и во втором случае потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Отказ ведомства можно оспорить в судебном порядке.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.