Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общее собрание членов жилищного кооператива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществлению намерения провести сбор должна предшествовать инициатива правления или владельцев общедомовых помещений. Информацию о намеченном времени осуществления сбора нужно распространить за 10 дней (но не меньше) от запланированного числа.
Разбить информацию по каждому вопросу повестки на пять частей
В основной части протокола сначала указываются исходные данные ОСЧ: сведения об инициаторе собрания, председателе и секретаре, если вопрос об их избрании не был включён в повестку собрания, о членах товарищества, которые голосовали на собрании.
Здесь же указывается информация об общем количестве голосов членов ТСЖ, о наличии на собрании кворума и количестве голосов участников собрания. В протокол обязательно включается повестка дня.
Далее по каждому вопросу повестки дня должны быть указаны сведения:
1. Формулировка и номер вопроса согласно повестке.
2. «Слушали»: кто выступал по вопросу, и кратко о том, что говорил инициатор собрания или иной докладчик.
3. «Предложено»: суть вопроса/предложения, вынесенного на голосование, излагается чётко и лаконично.
4. «Голосовали»: итоги подсчёта голосов членов ТСЖ по каждому виду ответа «за», «против», «воздержался» с указанием процентов от общего числа голосов членов товарищества, принявших участие в собрании.
5. «Решили»: итог голосования с указанием формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня ОСЧ.
Общее собрание считается правомочным, если в нем принимает участие более половины от количества пайщиков, учтенных в реестре на дату проведения собрания. Оценку количества участвующих в собрании пайщиков и проверку их полномочий, а также полномочий их представителей, осуществляет счетная комиссия, а если счетная комиссия не создана – участвующие в собрании члены правления.
Если количество участвующих в собрании пайщиков не обеспечивает кворум, собрание признается несостоявшимся и в течение 60 дней после этого проводится повторное общее собрание пайщиков с той же повесткой дня, которое признается правомочным, если в нем принимают участие не менее одной трети от общего количества пайщиков, учтенных в реестре на дату проведения повторного собрания.
Рассчитанная счетной комиссией доля пайщиков, принявших участие в общем собрании, доказывающая наличие (или отсутствие) кворума оглашается председательствующим на собрании и фиксируется в протоколе.
Участие в голосовании
Путем отдачи голосов принимаются все резолюции на общем собрании совладельцев внутридомовых помещений, но при этом не каждому участнику обязательно присутствовать лично.
Законодательными нормами предусмотрена возможность голосования через уполномоченное лицо (своего представителя). Полномочия последнего должны быть освидетельствованы доверенностью от совладельца помещений (ст. 185 ГК).
Внимание! Заочный способ голосования участников мероприятия предусмотрен в обстоятельствах, когда кворум на сборе в форме личного присутствия не зарегистрирован. Принятие резолюции по каждому поставленному вопросу той же повестки допускается посредством заочного голосования (ст. 47 ЖК России).
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
ВАЖНО! Собственники должны получить оповещение не позже, чем за десять дней до проведения встречи. Способов информирования много, и чаще всего используется размещение объявлений в специальном месте или рассылка заказных писем. Здесь указывается полная информация о целях, месте, должностных лицах и так далее.
Кто может участвовать в собрании?
Право голоса имеют все члены кооператива. Причем кворум рассчитывается исходя из количества членов, а не квадратных метров, как это принято на собрании собственников. Если пайщик не может сам присутствовать и участвовать в принятии решений, он вправе выдать доверенность иному лицу.
Она составляется в письменной форме в соответствии с положениями Гражданского кодекса:
- для члена ЖСК — юридического лица — с подписью руководителя и печатью компании;
- для физического — нотариально заверенная.
Перед началом заседания уполномоченный представитель обращается в секретариат и предъявляет документ, дающий ему право на участие в голосовании (доверенность), и паспорт. Доверенность может быть признана недействительной, если:
- закончился срок ее действия;
- найдены ошибки в ФИО члена ЖСК или его представителя;
- нет нотариального заверения, если полномочия передает физическое лицо;
- отсутствует подпись или печать на документе, выданном представителю юридического лица.
- прочие ошибки.
Юристы о проведении отчетного собрания ЖСК
Какое собрание проводить, зависит от поставленного повесткой вопроса. Разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ЖСК состоит в компетенции этих органов.
Согласно ст. 113 ЖК РФ, сведения о компетенции органов управления кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, должны содержаться в уставе жилищного кооператива.
В соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Соответственно, вступление в ЖСК – это право гражданина, и его нельзя обязать вступить в ЖСК против его воли.
Примечание. Ответ подготовлен на основе присланного вопроса. Для получения более корректного ответа, возможно, необходима дополнительная информация от автора вопроса, которая может существенно изменить изложенную точку зрения.
Голосование и подсчет голосов
Количество голосов у жильца зависит от размера доли общей площади в собственности. Чаще всего она считается так: если общая полезная площадь дома 3300 кв.м., а собственник владеет квартирой метражом в 60 кв.м., то он имеет 60 голосов, или в виде процентов 60/3300*100=1,8%. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники с суммарно 50% голосами. По тем вопросам, где нужно квалифицированное большинство, одобрение нужно от участников с хотя бы 67%.
Внимание
При подсчете голосов на собрании членов ТСЖ учитывается мнение тех жильцов, которые вступили в товарищество. Однако закон (комментарий к ст. 145 ЖК РФ) рекомендует привлечь к участию в голосовании и собственников, не являющихся членами организации. Их голоса не будут учитываться при финальном подсчете, но они могут вносить предложения или высказывать замечания. Таким образом, может измениться позиция тех, кто будет голосовать.
При очном сборе бюллетени заполняются жильцами лично, по итогам дискуссии. Если выбрана заочная форма голосования, участники собрания членов ТСЖ проставляют свои ответы в опросном листе и передают данные представителю правления или назначенной счетной комиссии. После подсчета голосов результаты оглашаются и вносятся в протокол. О принятом решении все жильцы должны быть уведомлены в течение 10 дней. С этой целью можно разместить информацию в общем доступе (подъезде, на входной двери, на доске объявлений). Постановление обязательно к выполнению для всех участников ТСЖ, включая тех, кто не был на встрече или голосовал против.
Бюллетень содержит данные о месте проведения общего собрания членов ТСЖ, дате, ФИО голосующего, сведения о документе, подтверждающем право собственности, и графы для решения по каждому вопросу на повестке дня.
Удобнее для подсчета оформлять графы в виде таблицы:
| Обсуждаемые вопросы | За | Против | Воздержался |
| 1. Выбрать в качестве председателя Иванова И. И. | V |
В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.
В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.
Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:
- ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
- ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
- ст. ст. 116 – 117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.
Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС
Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.
Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.
Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.
Как оформить выход члена ТСЖ из товарищества
12412
Как определяется кворум оспариваемого собрания?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.
Если таких сведений в бюллетени нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов. Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам представить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.
Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.
Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (определение ВС РФ от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).
Из анализа ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ следует, что проведение совместного заседания собственников помещений в многоквартирном доме связано с соблюдением ряда обязательных требований, таких как своевременное и полное уведомление всех собственников о предстоящем собрании, его повестке дня, сведений о времени и месте. Процедура собрания требует участия в нем большинства собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей.
Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Таким образом, оспаривая решение общего собрания по мотивам процедурных нарушений, представитель юридического бюро привела суду убедительные доводы и доказательства в подтверждение своих доводов о реальном нарушении прав исца принятыми на собрании решениями. При разрешении данного спора суду представлены достоверные доказательства в подтверждение того, что решение общего собрания было принято с такими существенными нарушениями, которые повлекли за собой причинение истцу убытков, как собственнику помещений в многоквартирном доме.
Районный суд удовлетворил исковое заявление гражданки К. Решения общего собрания членов ЖСК «С-18», оформленные протоколом собрания жильцов дома были признаны недействительными.
Юристы ЮБ «АргументЪ» приложили все необходимые усилия для достижения положительного результата в данной ситуации, отстояв права членов жилищно-строительного кооператива в районном суде.
Что делать, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания?
В соответствии со ст.46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, если собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением общего собрания, то он вправе в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Как подсчитывать голоса
Перед тем, как подсчитывать голоса, ответственное за проведение собрания лицо должно определить наличие кворума:
- подсчитать, явились ли на собрание собственники, обладающие более 50 % голосов;
- присутствует ли более 50 процентов членов ТСЖ от общего числа.
Кол-во голосов каждого собственника пропорционально его доле в общей собственности. По общему правилу, 1 кв. метр площади квартиры – это 1 голос.
Также нужно проверить, явилась ли хотя бы половина членов ТСЖ от их общего числа. Если оба условия выполнены, можно приступать к рассмотрению повестки дня и голосованию.
Голосование происходит в открытом порядке. Вопрос считается решенным, если за его принятие проголосовало более половины членов ТСЖ.
Важно! Голоса отдаются поголовно, то есть не исходя из площади квартиры, как при определении кворума. В общем случае, один член ТСЖ – это 1 голос.
Считаются голоса всех собственников (членов ТСЖ). Неважно, сколько проживает в отдельно взятой квартире человек и какая доля этой квартиры в праве общей собственности – считаться будет голос каждого собственника жилого помещения.
Итак:
- 1 собственник = 1 голос;
- решение будет принятым, если утвердительно проголосовали, к примеру, 50 собственников, а общее число явившихся на собрание – 92. Если проголосуют, например, 45, то решение не будет принято.
Общее собрание ЖСК — что это такое и для чего необходимо?
Общее собрание ЖСК — это собрания, на которых присутствуют все собственники жилья в многоквартирном доме, необходимые в первую очередь для того, чтобы осуществлять процедуру голосования, то есть выбор, а также принимать важнейшие решения.
Кроме того, необходимость проводить собрания прописана нигде иначе, как в законе.
Также эта обязанность должна быть обозначена его уставе ЖСК, а также в договоре, который данная организация заключает с собственниками жилья.
Ко второму условию относится необходимость разделить ответственность за принятые решения. Если председатель ЖСК, или иной другой его член единолично примет какое-либо важное решение, получается, что вся ответственность за осуществление работы ляжет на его плечи.
СПРАВКА: Чтобы не брать на себя такую огромную ответственность, а также заручиться поддержкой конкретной группы лиц на общем собрании жильцов, решается вопрос о необходимости проведения подобных действий.
Несмотря на то, что важность собрания правления ЖСК мы обозначали лишь общими словами, не вдаваясь в подробности, наверняка вы успели уловить все важные моменты, которые относятся к проведению подобного действия. Однако, для того, чтобы проводить собрания необходимо знать о том, какой регламент имеется для осуществления подобных мероприятий. В этих правилах мы поговорим в пунктах ниже.