Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.
Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.
Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
- Зарегистрировать квартиру в собственность в МФЦ довольно просто. На подачу и проверку документов уйдет не более 40 минут, если прийти в Центр по предварительной записи.
- Срок оформления собственности на квартиру через МФЦ составляет 9 рабочих дней.
- Для подачи документов на регистрацию продавец и покупатель должны прийти лично. Если один из участников сделки не может присутствовать в МФЦ, понадобится представитель с нотариальной доверенностью. Покупатель и продавец не могут представлять интересы друг друга.
- После регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. За ней нужно прийти в МФЦ по месту подачи документов в сроки, указанные в уведомлении об их принятии.
- Регистрация сделки купли-продажи квартиры в МФЦ проводится в любом случае при участии регистратора. Сотрудники «Моих документов» только передают ему документы. Ответственность за всю процедуру несет Росреестр.
Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?
Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.
Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.
Можно ли зарегистрировать договор купли-продажи в МФЦ
Участие государственных органов и учреждений в сделке купли-продажи необходимо только на этапе регистрации перехода права собственности на жилье. И функцию связи с Росреестром многофункциональный центр выполняет.
Граждане, желающие узаконить приобретение недвижимости или получить справки из органа государственной регистрации недвижимости, кадастра и картографии, могут обратиться с данной просьбой в ближайший центр «Мои документы».
Что делает МФЦ помимо этого:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- осуществление инвентаризации и предоставление данных о техническом учете;
- помощь в распоряжении средствами материнского капитала;
- справки о жилищном учете и пр.
Также в многофункциональном центре можно найти нотариуса и сделать копии документов.
Как избежать такой ситуации?
Не делать перепланировок вообще? Нет, можно делать. Но самый безопасный способ — это привлечение к ремонту профессионального подрядчика. Архитектор разработает план перепланировки, отвечающий всем требованиям законодательства. Ремонт будет сделан на основании договора со строительной компанией. При регистрации перепланировки в БТИ этот договор вместе с планом архитектора или дизайнера будет веским основанием для успеха. А техпаспорт на квартиру избавится от красных линий.
И позднее, придя для регистрации после продажи квартиры, владелец не будет переживать, получит он отказ или нет! Думаем, игра стоит свеч, то есть сотрудничество со строительной компанией на основе официального договора в будущем принесет дивиденды в виде беспроблемного оформления прав собственности посредством МФЦ.
Другие возможные проблемы и пути решения
При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.
Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.
Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.
Кратко: какие документы потребуются для продажи жилья через МФЦ?
-
Паспорта обеих сторон сделки.
- По одному экземпляру договора для продавца и покупателя. Дополнительный договор для Росреестра.
-
Со стороны продавца нужны правоустанавливающие документы на квартиру, включая кадастровый и техпаспорт.
-
Наличие выписки из ЕГРН об отсутствии обременений.
-
Если продавец в браке, получите согласие на проведение сделки купли-продажи супруга или супруги.
-
Когда квартира продается, где долей владеет несовершеннолетний, придется обращаться в опеку и получать разрешение. Если органы опеки откажут, сделку признают недействительной.
Как составляется договор
Если стороны пришли к согласию насчёт стоимости квартиры и порядка передачи права законного владения, наступает время подготовки соответствующего договора. И хоть единого образца указанного документа не существует, но Гражданский кодекс РФ обращает внимание населения на обязательное отражение следующих моментов:
- Место подписания договора и дата составления;
- Информация о гражданах, участвующих в сделке;
- Сведения об объекте недвижимости, относительно которого совершается сделка;
- Уточнение покупочной цены и порядок, согласно которому будет осуществляться оплата приобретения;
- Права и обязанности сторон;
- Методы решения спорных вопросов;
- Порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств;
- Указание численности экземпляров соответствующего соглашения и имеющихся страниц.
Срок, сколько производится регистрация купли-продажи через МФЦ, насчитывает 9-10 дней при стандартной сделке, 5 дней — при оформлении жилья в ипотеку.
Указанный период может увеличиваться при возникновении необходимости обращения Росреестра в уполномоченные органы для уточнения представленных сведений.
Запросы ведомство делает самостоятельно без участия сторон сделки.
Уточнить статус заявки и узнать о завершении регистрации можно через официальный сайт МФЦ, введя в спецполе номер расписки, выданной при подаче документации. Также получить информацию можно по телефону.
Регистрация права собственности
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю должен быть зарегистрирован соответствующим ведомством – Росреестром. Поэтому, когда все документы собраны, нужно заняться этим вопросом. Обратиться в Росреестр можно так:
- Лично посетив отделение ведомства в часы приёма.
- Через МФЦ.
- Через портал Госуслуги.
В крупных городах Росреестр уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому удобнее обращаться в МФЦ. Порядок действий такой:
- Посетить любое отделение многофункционального центра. Но лучше обратиться в то, которое ближе к месту нахождения предмета сделки.
- Занять электронную очередь и вовремя подойти к окошку.
- При себе иметь весь комплект документов, присутствовать должны обе стороны.
- Ответственный сотрудник многофункционального центра проверяет все бумаги, составляется заявление от имени продавца. После принятия комплекта документов, покупателю на руки выдаётся расписка.
- Через 7 – 10 рабочих дней в МФЦ можно забрать выписку ЕГРН, в которой собственником уже будет указан покупатель.
Также покупателю на руки вернётся зарегистрированный ДКП. Продавец также получит на руки договор с печатью. На его основании он может изъять деньги из ячейки или снять из с аккредитивного счёта.
Для регистрации перехода имущественного права необходимо заплатить государственную пошлину. Платит, как правило, покупатель. Величина пошлины – 2 000 рублей. Квитанция об оплате прикладывается к общему комплекту документов.
Можно подать документы через портал Госуслуги, но для этого их нужно заранее перевести в цифровой вид. И у покупателя, и у продавца должна быть подтверждённая учётная запись на портале. Продавец заполняет электронное заявление, к нему прикладываются электронные копии всех документов.
Оформление договора купли-продажи в МФЦ
Для регистрации договора купли-продажи предусмотрен особый алгоритм действий, который в индивидуальных случаях может быть изменен.
Выделяют следующую последовательность:
- В назначенный день и время участники сделки посещают отделение МФЦ. Требуется обратиться в окно, которое занимается вопросами регистрации.
- Сотрудник отделения принимает документы и заявление, которое пишут по факту обращения.
- Сразу, как только будет принято заявление, покупателю дают бланк для оплаты госпошлины. Оплатить ее можно сразу в отделении через терминал.
- Документы сотрудник МФЦ забирает и выдает на это действие расписку. В расписке перечисляются все справки, которые были переданы на проверку и обработку заявки.
- В назначенный день приходят за документами. Делают это также все участники сделки. При обращении к сотруднику отдают расписку.
- Сотрудник МФЦ выдает документы – новые и сданные ранее в соответствии с принадлежностью для покупателя и продавца.
Документы при продаже квартиры по ипотеке
Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:
- Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
- Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.
В 2022 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:
- Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
- Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
- Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.