Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Что будет, если не платить ипотеку
Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.
Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.
Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.
Сколько заемщику вернут денег после продажи недвижимости на торгах
Через залоговый аукцион недвижимость обычно реализуется по цене ниже рыночной. Поскольку банк заботится о том, чтобы вернуть себе средства как можно быстрее, интересы должника при этом не учитываются. Согласно законодательству, на первых торгах недвижимость продается с понижением стоимости на 10%. Если продать ее не удастся, то стоимость снижается дополнительно на 15%.
Полученные от продажи средства сначала идут на оплату процентов, штрафов и пеней за просрочку, затем будет выплачен исполнительский сбор судебным приставам в размере 7%, а оставшиеся деньги направляются на погашение основной суммы долга.
Поскольку залоговое имущество реализуется по сниженной стоимости, на выплату всей суммы долга вырученных средств может не хватить, поэтому заемщик может оказаться еще и должен банку. В такой ситуации судебные приставы могут списать недостающую сумму со счетов должника или изъять у него другое имущество, а потом также продать.
Если полученная на торгах сумма позволит выплатить всю задолженность, то оставшиеся средства вернут заемщику.
Как избежать попадания в ситуацию, когда нечем платить ипотеку
Оформление ипотечного кредита — это серьезный шаг, и чтобы потом не оказаться в затруднительной ситуации, необходимо тщательно все продумать заранее и хорошо рассчитать свои силы. Перед тем, как брать кредит, лучше (помимо первоначального взноса) накопить сумму в размере 5-10 обязательных платежей, чтобы предотвратить просрочку платежа по ипотеке в случае непредвиденных обстоятельств.
Для накопления сумму платежа лучше откладывать ежемесячно, чтобы принять решение о том, насколько эта выплата будет комфортной и каким образом она скажется на бюджете.
Если заработная плата состоит из оклада и выплат, которые рассчитываются в процентах, то лучше при расчетах ориентироваться, в первую очередь, на сумму оклада, который заемщик будет получать даже в условиях кризиса. Наиболее оптимальным можно считать вариант, когда ежемесячный платеж не превышает треть гарантированного дохода.
Также при заключении договора на кредитование можно застраховать риски, хотя бывают случаи, когда страховые компании отказываются от выплаты долгов. Необходимо внимательно изучить договор и найти среди обозначенных рисков наиболее вероятные, например, потеря работоспособности или сокращение на работе. Иногда заемщик может настоять на изменении условий, если они его не устроят, или даже на смене страховой компании.
Учитывая текущую ситуацию, страховка может стать удачной идеей. Кроме того, она позволит снизить ставку по кредиту на 1% в случае приобретения полиса.
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
- нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
- заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
- жилье должно быть единственным для заемщика;
- платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
- воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Как избежать финансовых трудностей, связанных с оплатой ипотеки?
Чтобы обезопасить себя от неподъемных финансовых обязательств, этим вопросом нужно озаботиться еще до оформления ипотеки. Во-первых, рекомендуется создать финансовую подушку безопасности в размере 3-6 ежемесячных заработков. Это позволит своевременно погашать задолженность во время поиска новой работы в случае потери дохода.
Во-вторых, перед оформлением кредита нужно распланировать бюджет и понять, какой процент от доходов семьи будут занимать выплаты по ипотеке. Лучше, если данный показатель не будет превышать 30%. Премии и прочие виды бонусов в расчет принимать не стоит, так как работодатель может перестать их выплачивать.
Еще один способ обезопасить себя — оформление страхования жизни и здоровья. При наличии полиса заемщик будет освобожден от обязательств в случае утраты трудоспособности. Некоторые банки также предлагают оформить страховку от недобровольной потери работы.
В первую очередь свяжитесь со своим банком!
Для начала проблему нужно признать и понять, что она глобальна. Если не хватает денег на внесение одного платежа в полном объёме, но вы уверены, что в следующем месяце у вас уже всё будет в порядке, то лучше попробовать занять недостающие средства у друзей или родственников. Если же ваш уровень дохода существенно снизился или сложились трудные жизненные обстоятельства – обращение в банк является единственным и самым верным решением.
Никакой банк не хочет терять хорошего клиента, который собирается в течение многих лет продолжать исправно платить ему проценты, и затевать судебный процесс с последующей продажей имущества.
Соберите максимально возможное количество документов, которые бы подтверждали ухудшение вашего дохода: справки 2-НДФЛ, трудовую книжку, свидетельство о расторжении брака, больничные листы или справки от врача, подтверждающие возникновение какого-либо заболевания. Этот список может быть совершенно разным в зависимости от вашей конкретной ситуации. Поэтому возьмите всё, что считаете нужным.
Не в суд, а к нотариусу
Наконец, последний способ продать залог — нотариальный. Юрист Нелли Гурьянова поясняет, когда его можно использовать:
Если договор залога удостоверен нотариально, то и обращение взыскания может быть произведено без суда, на основании исполнительной надписи нотариуса. Эта процедура проходит с участием судебного пристава исполнителя, но в данном случае он исполняет не решение суда, а указание нотариуса
Пристав изымает имущество в залоге у залогодателя (если оно по договору находится в его пользовании), производит его арест и передает залогодержателю. Если стороны договорятся, то реализовать имущество может и судебный пристав.
В любом случае, процесс перехода собственности на имущество от залогодателя к залогодержателю очень длительный и не всегда успешный. Имущество может быть не востребовано на торгах либо продано по низкой цене — тогда вырученных денег не хватит для погашения задолженности. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены в суде, имущество может существенно измениться в цене, пока его продают, и так далее. Оформляя ипотеку, банки стараются минимизировать риски, тщательно проверяя заёмщиков и их финансовое положение, чтобы не началась волокита. Полезно знать о процедурах и самим заёмщикам, чтобы не нарушать условий договора и не столкнуться со всеми этими проблемами.
Чем грозит невыплата ипотеки
В качестве залога, дабы обезопасить себя от возможных рисков, кредиторы указывают приобретаемую заемщиком в ипотеку недвижимость. Таким образом, если возникает задолженность или не оплата по кредиту, заемщик имеет все шансы потерять свое жилье. Указанный в качестве залога объект недвижимости будет изъят кредитором и продан другим покупателям, чтобы погасить имеющуюся задолженность.
Ипотечное жилье не будет изъято после первого дня просрочки. Банку не выгодно такое положение дел, а потому нерадивому заемщику будет предложено несколько способов решения проблемы: рефинансирование, реструктуризация, кредитные каникулы.
Если банк видит, что у заемщика нет объективных причин несвоевременно погашать долг, он не идет навстречу банку или совсем не горит желанием выплатить ипотеку, в таком случае применяются другие меры:
- начисляется пеня, неустойки, штрафы;
- выставляется претензия банка с требованиями досрочного погашения ипотеки;
- к ответственности привлекаются созаемщики и поручители;
- задолженность продается третьим лицам.
Когда банк обратится в суд
Важно понимать, что очень долго кредитор ждать не будет. В соответствии с действующим законодательством и требованиями Центробанка он обязан под каждую задолженность создавать резерв в размере до 100%. Если заемщик должен 5 млн. рублей, такая же сумма вносится в резервный фонд. Эти деньги нельзя выдать в качестве кредита, они «заморожены». И банк будет стремиться освободить свои средства любыми средствами.
Не менее важно и то, что обращение в суд банку невыгодно. Принятие решения и последующее его исполнение может затянуться на месяцы и годы. Поэтому многие финансовые структуры предпочитают перепродавать долги, часто за 10-20% от реальной суммы. И уже новый кредитор решает, обращаться в суд или воздействовать на должника иными способами.
Если же исковое заявление подготовлено, заемщику не стоит устраняться и ждать решения проблемы. Не нужно отказываться от участия в судебных заседаниях. Если грамотно обосновать свою позицию, можно добиться, что суд отклонит иск вообще или снизит в разы сумму штрафных санкций. Речь идет не о процентах, а именно о штрафах.
Когда принимается решение обращаться в суд? В стандартном варианте для этого достаточно задолженности в размере 5% от суммы займа. В качестве дополнительного «бонуса» кредитор может потребовать наложить арест на другое имущество должника.
Как поступить, если на вас подали в суд
Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?
Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:
- Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
- Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
- К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
- Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.
Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.
Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.
Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:
- решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
- пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
- если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.
Что будет, если перестать платить ипотеку(ипотечный кредит) — что сделает банк, в Сбербанке, что будет дальше, что будет с квартирой
Возможность регулярно вносить платежи по кредиту – это основа, на которой базируется решение банка о выдачи ипотеки.
Нарушение этого условия приводит к нежелательным для заемщика последствиям, которые определены:
Ни банк, ни заемщик не может иметь 100% уверенность в стабильном экономическом состоянии на весь срок кредитования. Соответственно со стороны кредитора учитываются риски связанные с неплатежеспособностью. Но и просрочив платежи, паниковать не следует.
Ипотечный кредит в своей основе предусматривает передачу банку под залог имущество (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102), которое заведомо оценено ниже своей реальной стоимости, как минимум на сумму первоначального взноса.
Следовательно, этот платеж за счет личных средств заемщика покрывает определенную часть риска кредитного учреждения.
Кроме того банки предлагают застраховать личную ответственность, что в момент возникновения трудностей, может хотя бы завершить процесс кредитования без потерь для заемщика, которые выражаются в сумме долга, если стоимость квартиры не покрыла кредит.
Проблемой в случае приостановки платежей являются условия договора, которые:
- предусматривают штрафные санкции;
- в долгосрочной перспективе могут преобразоваться в сумму, соизмеримую стоимости недвижимости.
Соответственно, если возникла ситуация с просрочкой и дальнейшая стабилизация не предвидится, следует принять меры по приостановлению начислений штрафных процентов.
Что предпринять, если банк отнимает квартиру?
Своими силами банк отобрать ипотечную квартиру не может – у него нет таких полномочий. Но прибегнув к помощи суда такое развитие событий вполне возможно. Согласно ст.50. ФЗ «Об ипотеке», кредитор имеет право взыскать заложенное имущество, если заемщик нарушил условия договора. Как правило, банк подает в суд не ранее чем через 3 месяца после возникновения первой просрочки.
С 2016 года дела о кредитных долгах рассматриваются в суде в упрощенном порядке, без заседаний и выслушивания сторон. По итогу дела заемщик получает письмо с решением суда, которое он может обжаловать в течение 10 дней. Если заемщику не выгодно взыскание, и он не хочет лишиться квартиры, то ему нужно пойти в суд и подать заявление на обжалование судебного решения.
Согласно ГПК РФ, ст. 446, единственное жилье должника не может быть изъято за долги. Однако в этой же статье есть поправка: если это жилье находится в ипотеке, то банк через суд имеет право его отобрать.Более полную информацию об оплате ипотеки, а также как самостоятельно рассчитать ежемесячный платеж, на сколько лет дается жилищный кредит и как выгоднее и быстрее погасить долг, вы найдете на нашем сайте.
Что будет с ипотечной квартирой при неуплате долга
Если заемщик сможет доказать, что ему нечем платить ипотеку, банк пойдет ему на встречу. В таком случае единственное, что нужно сделать клиенту, – подать заявление на кредитные каникулы, рефинансирование или реструктуризацию. Если же невыплата преднамеренная, кредитор передает дело в суд и выставляет залоговую квартиру на торги. С этого момента он больше не начисляет штрафные санкции и неустойки.
Торги проводятся судебными приставами, именно они осуществляют продажу недвижимости с дисконтом в 10%. При отсутствии покупателей скидка увеличивается до 15%. Понижение на 5% будет происходить до тех пор, пока квартира не реализуется.
Долги погашаются в следующем порядке:
- штрафы, пени, неустойки;
- начисленные проценты;
- основной долг.
Если полученной суммы будет недостаточно, кредитор вправе подать заявление на взыскание задолженности с имущества заемщика. Остаток средств после погашения долга возвращается клиенту.