Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Свежее наследство? Придержите лошадей!

Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.

Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)

1. Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
2. Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
3. Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
4. Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.

Извечный вопрос — а стоит ли?

Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.

Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.

Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.

Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.

Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

• наследование походило по завещанию или по закону;
• сколько лет прошло с момента оформления наследства.

Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.

В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.

Суды – за добросовестного приобретателя

В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).

Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену – это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.

Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».

Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.

И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.

Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство

Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:

• Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
• Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Меры предосторожности

• Можно проверить круг лиц, которые имеют право претендовать на наследство. Но это — длительная процедура и может «влететь в копеечку. И, к тому же, это не дает полной гарантии на то, что обнаружат всех потенциальных наследников.
• Страхуем жилье, если есть риски. В том случае, если ситуация пойдет по негативному сценарию, у вас есть возможность получить хоть какую-то компенсацию.
• Указываем реальную стоимость. Очень много мошеннических действий основано как раз на том, что в договоре указывается меньшая стоимость, которая позволит не платить налоги. Потом сделка признается недействительной и в результате продавец возвращает только то, что присуждается в судебном порядке.
• Смотрим на срок давности. Риски покупку квартиры по завещанию определенного периода сведены на нет — правительство устанавливает сроки в полгода, а через 3 года уже можно спокойно покупать квадратные метры и не волноваться.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

• После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
• Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
• Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
• Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
• По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
• Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
• Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
• Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
• Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
• Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
• Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества. С одной стороны так и есть. Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей. Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения. Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

• был лишён дееспособности;
• пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
• находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

• уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
• невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Не стоит сразу отказываться от покупки квартиры, полученной в наследство. Что следует знать и на что обращать особо пристальное внимание:

• наследственная масса, частью которой была квартира.Сколько было наследников, каким образом была получена квартира (по закону или завещанию), как происходил раздел (долями или объектами в натуре). Бывают случаи, когда покупатель получает действительно исчерпывающую информацию о наследодателе и его потомках. Тогда становится понятно, что на наследство больше никто претендовать не будет. При таком «расследовании» можно и найти возможных претендентов, например, жену, с которой умерший давно не жил, но не расторгал брак. Возможно, она, как только узнает о смерти супруга, захочет отсудить свою часть наследства;
• достоверность сведений в документах. Это универсальный совет, который поможет обойти многие подводные камни не только при покупке унаследованной квартиры. Проверять и перепроверять все бумаги на соответствие персональных данных, номеров свидетельств, дат, сумм.

Регистрация права собственности на квартиру по наследству

После получения свидетельства о вступлении в права наследования необходимо пройти регистрацию квартиры в собственность по наследству. Только после этого наследник становится полноправным владельцем и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе нужно иметь пакет документов, в который входит:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о вступлении в права наследования;
• заявление о государственной регистрации права собственности (как правило, готовится сотрудником ведомства, потребуется только поставить подпись);
• квитанция об оплате государственной пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе).

Риски покупки квартиры по наследству

Свидетельство о праве на наследство относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).

Риски при покупке квартиры полученной в наследство связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.

В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.

Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:

• письменное волеизъявление (завещание);
• нормы гражданского законодательства (наследование по закону).

Рассмотрим их подробнее.

Существует еще один потенциальная проблема для покупателя квартиры. И связана она все с той же исковой давностью.

Прописанные в законодательстве стандартные три года отсчитываются с того момента, когда остальным наследникам стало известно об ущемлении их прав.

Это может произойти спустя много лет после кончины наследодателя по объективным обстоятельствам.

Некоторые из уважительных причин:

• проживание в другой стране;
• отбывание наказания в местах лишения свободы;
• отсутствие связи с близкими родственниками вследствие переезда в другой город или страну;
• подтверждение факта родственных отношений по суду спустя годы.

В иске о восстановлении срока для принятия наследства все факторы детально описываются со ссылкой на представленные доказательства. Суд им дает оценку при вынесении окончательного решения.

Даже если срок исковой давности упущен, судья все равно обязуется принять дело к своему рассмотрению. И когда вторая сторона не укажет на пропуск времени, дело будет рассмотрено по существу выдвигаемых требований.

Похожие записи:

• Пленум ВС рассказал, как погашается и снимается судимость
• Страховые взносы в 2021-2023 гг.
• Облегчит ли жизнь пенсионера повышение пенсии на 4,8% в 2023 году?