Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Как продать долю в квартире?
Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.
|
Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу
Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.
Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.
Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб. Они могут оспорить сделку, если узнают.
С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?
Общая собственность — это недвижимость, принадлежащая одновременно двум или более гражданам.
Она может быть двух видов:
- общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
- общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).
Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.
Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.
Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать. Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет. Достаточно будет составить письменное соглашение с указанием кому, и какая комната отводится, заверить его через нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.
Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:
- собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
- выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
- если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.
Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?
Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?
Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательства могут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд не всегда принимает позицию продавца.
В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру, оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами, несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.
Оформление предварительного договора
Поскольку покупка и продажа части квартиры, находящейся в общей долевой собственности, – длительный процесс, а потенциальный покупатель на долю в квартире уже есть, рекомендуется заключить с ним предварительный договор купли-продажи у нотариуса, а также соглашение на предоставление задатка (не более 2% от стоимости самой доли). В тексте договора следует прописать:
- наличие других собственников, которые имеют первоочередное право выкупить долю;
- последствия для покупателя, если право первоочередной покупки будет реализовано;
- сумму задатка, которая пойдет в зачет при подписании реального договора купли-продажи;
- условия возврата задатка, при покупке доли другим собственником;
- сроки исполнения обязательств обеих сторон.
Предварительный договор признается ничтожным, если один или несколько собственников в письменной форме изъявили желание приобрести продаваемую долю. При этом полученный задаток незамедлительно следует вернуть несостоявшемуся покупателю.
Завышенная цена в договоре
Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).
Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.
В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).