Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Какие документы потребуются для оценки?
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?
Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.
Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.
Новые правила начнут применяться:
— с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;
— с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.
Новости Методические разъяснения по определению стоимости в условиях пандемии COVID-19
Раздел сайта, посвященный определению стоимости в условиях панедмии.
Методические разъяснения по определению стоимости в условиях пандемии COVID-19 (временные)
Документ в формате word, pdf (с подписями и печатями)
1. Методические разъяснения (МР) предназначены для подготовки отчетов об оценке в условиях пандемии, вызванной COVID-19, и носят рекомендательный характер. Отдельные положения МР могут быть использованы при подготовке заключений эксперта в части, не противоречащей положениям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-ФЗ.
Основные критерии оценки недвижимости в Сбербанке
Проводя анализ недвижимости для ипотеки в Сбербанке, оценщики руководствуются некоторыми критериями, которые являются основой для составления отчета. К параметрам, которые определяют ликвидность квартиры, относятся:
- Инфраструктура. Во внимание берется расположение объекта недвижимости: наличие школ, детских садов, автомагистралей, станций метро, поликлиник, торговых центров и т.п.
- Год сдачи дома в эксплуатацию. От этого зависит планировка, состояние дома и коммуникаций, материал стен.
- Этаж, на котором располагается квартира, и этажность дома. Наиболее ликвидными считаются высотные дома и квартиры, расположенные на средних этажах. На такое жилье всегда есть спрос.
- Размер жилой и нежилой площади, а также их соотношение.
- Расположение квартиры. Угловые квартиры оцениваются ниже.
- Состояние коммуникаций, наличие интернета и телефона.
- Размер балконов, подсобных помещений.
- Состояние санузла.
- Наличие ремонта и общее состояние квартиры.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Как происходит оценка жилья для ипотеки
После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:
- сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
- затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.
По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:
- экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
- аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
- аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
- перечень соседних объектов инфраструктуры;
- основные сведения об объекте;
- процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
- сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.
Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.
Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.
Как вопрос выглядит в теории
Вопрос о том, сколько по времени действует отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 за номером 135ФЗ (последняя редакция от 03.08.2018г.) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Приведем дословную выдержку из данного закона в части “срока годности” отчета об оценке.
“Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации”.
Что именно определяет оценщик?
Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.
Pынoчнaя cтoимocть
Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.
Kaдacтpoвaя cтoимocть
Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Ликвидaциoннaя cтoимocть
Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).
Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Когда лучше делать оценку
Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).
Если оценка будет просрочена, то для банка она будет не действительна, т.к. указанные в ней данные уже не актуальны. Поэтому рекомендуем оценивать недвижимость уже после предварительного одобрения кредитной заявки.
Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.
Подходы при оценивании
В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:
- Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
- Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
- Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.
У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.
Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.
Срок действия оценки недвижимости
Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».
Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.
Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.
договора на оценку недвижимости
- cтоимость экспертизы
- от 4 000
- Заказать
Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.
Основанием, которое закрепляет возникшие отношения между заказчиком и исполнителем по оценке недвижимости, есть договор на оценку недвижимости, составляющийся и заключающийся в письменной форме. Он обязательно должен быть заверен нотариусом.
Договор на оценку недвижимости должен содержать разделы, в которых указываются:
- основание для составления договора;
- вид сооружения, который подлежит оценке;
- вид стоимости, подлежащей определению;
- стоимость предполагаемых услуг по оценке исполнителем;
- способ оплаты оценки заказчиком;
- материалы страхования на гражданскую ответственность исполнителя.
Помимо этого, договор на оценку недвижимости должен иметь сведения о наличии лицензии с правом выполнения оценочных работ у исполнителя, о сроке ее легитимности и об органе, который выдал эту лицензию.
В договоре на оценку недвижимости разделом «Предмет договора» прописывается точное указание определенного объекта недвижимости или части комплекса объекта недвижимости, дается его детальное описание.
У консалтинговых компаний имеется право заключать договора на осуществление оценки недвижимости с физическим и юридическим лицами. Причем от юридического лица договор составляется лицом, которого уполномочил собственник на заключение сделок с объектом оценки.
Заключая договор на оценку недвижимости, исполнитель (оценщик) вправе указывать в договоре, а значит и требовать от заказчика свободный доступ к объекту и материалам документации с тем, чтобы рассчитать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Помимо этого, для достоверности стоимости оценщиком самостоятельно выбирается метод осуществления оценки объекта.
Важное условие, которым обеспечивается защита прав потребителя и отражается в договоре оценка недвижимости, есть принцип страхования на гражданскую ответственность оценщика. Этим пунктом гарантируется заказчику некоторая денежная компенсация, на которую он может рассчитывать в случае материального ущерба, который может получиться в результате недобросовестно выполненной работы по оценке.
По отношению оценки объектов оценки, принадлежащие Российской Федерации и ее субъектам или образованиям муниципалитета, договор заключает оценщик с лицом, которого уполномочил собственник для сделок с объектами оценки, если другое не прописано в законодательстве Российской Федерации.
В результате выполнения договорных обязательств составляется отчет об оценке объекта в письменной форме согласно всем нормативным требованиям, который подписывает исполнитель и заверяет печатью, затем передается заказчику.
Материалы отчета об оценке являются письменным документом, который отвечает всем нормам и требованиям профессиональной этики, понятно и доступно отражающий оценку и заключающий в своем составе используемые оценщиком исходные данные, их детальный анализ, выводы и конечную величину стоимости. Приложением к отчету об оценке идут все фотографии, схемы и карты, которые не включены в главные разделы отчета.
Иногда с приложением дается терминологический словарь. В отчете, кроме ограничивающих условий, иногда указываются допущения – утверждения, которые сделаны оценщиком в ходе оценки с учетом его профессионального мнения, но не подкреплены фактическим материалом.
Основные требования, которые предъявляются к отчету об оценке, выражаются в сохранении письменной формы отчета оценки объекта и в своевременной передаче заказчику.
В отчете не должно допускаться неоднозначных толкований или вводящих в заблуждение.
Если нужно определить не рыночную, а другой вид стоимости, так четко должны быть прописаны критерии определения итогов оценки и указаны причины отказа этой стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», материалы отчета об оценке должен быть заполнены:
- датой составления и порядковым номером отчета;
- основанием, которое дает право на оценку объекта оценки;
- юридическим адресом оценщика и сведениями о выданной ему лицензии на оценочную деятельность по этому виду имущества;
- точным описанием объекта оценки, а по отношению к объекту оценки, который принадлежит юридическому лицу, — реквизитами юридического лица и балансовой стоимостью этого объекта;
- стандартами оценки по определению прописанной стоимости объекта оценки, обоснованием их использования при оценке этого объекта оценки, перечнем использованных в ходе оценки этого объекта сведений со ссылкой на источник их получения, а также принятыми в ходе оценки объекта оценки допущений;
- последовательностью исчисления стоимости объекта и ее итоговой величиной, а также ограничениями и пределами применения имеющегося результата;
- датой исчисления стоимости сооружения оценки;
- перечнем документов, которые использовал оценщик, и устанавливающими количественными и качественными характеристиками объекта оценки.
В материалах отчета может быть другая информация, которая, по мнению оценщика, очень существенно может отражать полноту использованных им методов расчета стоимости определенных объектов оценки. Отчет лично подписывает оценщик и заверяет печатью. В случае возникновения спора по величине рыночной или другой стоимости объекта, которая установлена в отчете, данный спор рассматривает суд.
Суд, который принял рассматривать дело по достоверным параметрам итоговой величины стоимости объекта, или по иному вопросу иска, имеет право изменить оценщика, на повторную оценку объекта оценки в таком порядке, который установлен процессуальным законодательством РФ.
Правильно составленный договор на оценку недвижимости и отчет об оценке недвижимости дают гарантии, как заказчику, так и исполнителю.
Когда лучше делать оценку
Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).
Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.