Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
Какие параметры дома важно определить при выборе проекта:
- планировка
- количество и площадь комнат
- количество санузлов
- конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, топочная, кладовая)
- форма крыши
- форма окон
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
С какой целью необходимо разрешение на строительство дома
Допустимые характеристики зданий и строений определяются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Данный правовой акт устанавливает процедуру возведения, независимо от типа объекта. Этот закон и вводит обязательное требование к наличию разрешительной документации. В противном случае, здание будет считаться незаконным. Узаконить его можно, но не всегда — есть свои тонкости и сложности.
Основное назначение разрешения на строительство частного дома (или иного здания) — обеспечение соблюдения строительных норм. Объект, возведенный без учета характеристик местности, материалов, технических норм может стать опасен не только для жильцов, но и для соседних объектов, природы.
Сколько стоит разрешение на строительство дома
Стоимость оформления разрешения зависит от суммы, которую назовет кадастровый инженер за составление плана. В среднем все обойдется в сумму от 15 до 50 тысяч рублей. На цену влияет и регион, на территории которого будет вестись строительство.
Перед оформлением разрешение нужно уточнить все подробности. Где брать разрешение на строительство дома, кто выдает разрешение на строительство частного дома, во сколько обойдется процедура и т.д. Оформить документы можно через администрацию, МФЦ или Госуслуги. Обязательный атрибут — план будущей постройки, который составляет кадастровый инженер с учетом всех особенностей — расположения, типа земли, наличия ограничений, площади.
Получить юридическую помощь по вопросам разрешения на строительство дома можно на нашем сайте.
Куда обращаться за получением разрешительной документации?
В зависимости от того, где расположен участок, на котором будет вестись строительство, на территории одного или нескольких муниципалитетов, за выдачей разрешений следует обращаться в различные административные органы.
Необходимо обратиться в следующие инстанции:
- Разрешение на строительство выдаётся муниципальным органом власти, если данный участок относится к территории одного муниципального района.
- Если земельный участок, на котором планируется возводить постройку, расположен на территории двух и более муниципальных районов или городских округов, то за разрешением необходимо обратиться в соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (например, в областной департамент или комитет по вопросам архитектуры и градостроительства).
- Если планируется масштабное строительство на земельном наделе, который находится на территории двух и более субъектов, то разрешение на такое строительство или реконструкцию выдаёт уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Достоинства и недостатки
Участки земель для ИЖС имеют как преимущества, так и минусы.
К плюсам данного разрешенного вида использования земель относятся:
| Возможность применения налогового вычета | при осуществлении строительства |
| Высокая стоимость земли под ИЖС | поэтому это будет неплохим вложением денег |
| Наличие инженерных сетей | проведенных за счет средств местных властей, а также проведенных дорог |
| В жилом доме на таком участке можно оформить постоянную регистрацию (прописку) | после ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию |
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.
Как получить землю под ИЖС
Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:
- Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
- Купить у государства;
- Получить бесплатно от государства;
- Получить по наследству;
- Получить по договору дарения.
Процесс покупки земли ИЖС у собственника:
- Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
- Досконально проверить все документы на земельный участок;
- Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
- Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.
Процесс покупки участка ИЖС у государства:
- Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
- Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
- Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
- Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
- Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
- Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.
Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.
Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:
- Семьи, имеющие трех и более детей;
- Молодые специалисты;
- Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
- Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
- Дети—сироты;
- Военнослужащие;
- Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
- Сотрудники органов внутренних дел;
- Пенсионеры, при некоторых условиях;
- Работники бюджетной сферы;
- Чернобыльцы;
- Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
- Ветераны Великой Отечественной Войны;
- Герои труда Российской Федерации;
- Герои Российской Федерации;
- Полные кавалеры ордена Славы;
- Герои СССР;
- Герои Социалистического труда;
- Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.
Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:
- Получить межевой план у кадастрового инженера;
- Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
- Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
- Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
- Получить постановление о передаче участка в собственность;
- Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Процесс получение земли ИЖС по наследству:
- Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
- Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.
Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:
- Составление и подписание договора дарения;
- Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
- Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.
Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС
Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:
- Паспорт на землю;
- Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
- Генплан объекта;
- Договор купли—продажи;
- Акт о межевании участка.
В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:
- Документы на право владения земельным участком;
- Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
- Копия генерального плана из градостроительного архива;
- Ситуационный план;
- Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
- Архитектурно—планировочное задание;
- ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
- Акт межевания земельного участка.
После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы. В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение. Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка. Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры. Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту. Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций. Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности. Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта. От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой – нереально.
- рыночная стоимость участка. Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.