Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4.2.4. Аренда (субаренда) земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Нормативные акты в области землеустройства
Образцы заявлений
В последнее время участились случаи несвоевременного обращения за продлением сроков временного пользования и аренды земельных участков, ранее предоставленных юридическим и физическим лицам для различных целей.
Земельные участки могут находиться у землепользователей на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды (субаренды). Временное пользование и аренда в данном случае считается срочным видом права, поскольку имеет определенный срок пользования земельным участком.
Согласно ст.16 Кодекса Республики Беларусь о земле
На праве временного пользования у граждан, юридических лиц Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные им до вступления в силу настоящего Кодекса либо в соответствии с частью второй настоящей статьи, а также у юридических лиц Республики Беларусь — земельные участки, право временного пользования на которые в установленном порядке перешло к ним от других юридических лиц Республики Беларусь.
Во временное пользование земельные участки могут предоставляться:
лицам и для целей, указанных в части второй статьи 15 настоящего Кодекса, — на срок до десяти лет, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными законодательными актами;
гражданам для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных — на срок до десяти лет;
гражданам Республики Беларусь, указанным в статье 41 настоящего Кодекса, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей — на срок до десяти лет;
юридическим лицам Республики Беларусь для добычи общераспространенных полезных ископаемых, в том числе торфа, строительства объектов, необходимых для их переработки и хранения, а также для использования геотермальных ресурсов недр и сушки лигнина, для добычи стратегических полезных ископаемых, полезных ископаемых ограниченного распространения при наличии горного отвода, строительства объектов, необходимых для их переработки и хранения, — на срок, установленный законодательством об охране и использовании недр для указанных целей;
концессионерам на основании концессионных договоров — на срок до девяноста девяти лет в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель и о концессиях.
Законодательными актами и решениями Президента Республики Беларусь могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков во временное пользование.
Согласно ст.17 Кодекса Республики Беларусь о земле в аренду земельные участки предоставляются гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администрация свободной экономической зоны, в границах данных зон, парков с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) и районными исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом.
Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии сохранения их целевого назначения и с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом. Передача в аренду земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения).
Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет. Срок аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), не должен превышать срока аренды этого водного объекта (его части).
На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.
Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, с расположенными на них жилыми домами, зарегистрированными организациями по государственной регистрации квартирами в блокированных жилых домах, дачами, садовыми домиками, иными капитальными строениями (зданиями, сооружениями) допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
Не допускается изменение вида вещного права на земельные участки, находящиеся у граждан Республики Беларусь в аренде с внесением платы за право заключения договора аренды, на право пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков, предназначенных для:
коллективного садоводства;
строительства и (или) обслуживания жилых домов (за исключением земельных участков, принадлежащих гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).
В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.
ПОРЯДОК ПРОДЛЕНИЯ СРОКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ВО ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИЛИ АРЕНДУ
Срок пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование или аренду (далее — срок временного пользования земельным участком или его аренды), при необходимости может быть продлен соответствующим местным исполнительным комитетом, предоставившим этот участок, на основании землеустроительного дела о предоставлении земельного участка, проекта отвода земельного участка с материалами по установлению его границы на местности или землеустроительного дела по установлению границы земельного участка, документов, удостоверяющих право на данный земельный участок.
В случае, если предоставление земельного участка осуществлялось Президентом Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, а также до 27 ноября 1996 г. Президиумом Верховного Совета Республики Беларусь, продление срока временного пользования земельным участком или его аренды осуществляется областным, Минским городским исполнительным комитетом.
Лицо, заинтересованное в продлении срока временного пользования земельным участком или его аренды, должно обратиться в местный исполнительный комитет (администрацию свободной экономической зоны) по месту нахождения такого земельного участка с заявлением о продлении ему соответственно срока временного пользования земельным участком или его аренды, обоснованием необходимости такого продления и указанием предполагаемого срока продления.
Данное заявление должно быть подано не позднее чем за:
2 месяца до окончания срока временного пользования земельным участком;
3 месяца до окончания срока аренды земельного участка;
1 месяц до окончания срока временного пользования земельным участком или его аренды — в случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование или аренду соответственно на срок менее 2 и 3 месяцев.
Отделом землеустройства (администрацией свободной экономической зоны) за 1 месяц до окончания срока временного пользования земельным участком или за 2 месяца до окончания срока аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном в абзаце четвертом части второй настоящего пункта, — за 20 календарных дней до истечения срока временного пользования земельным участком или его аренды землепользователю, своевременно не обратившемуся за продлением такого срока, направляется уведомление о необходимости возврата предоставленного во временное пользование или аренду земельного участка.
Согласно абзаца 4 ст.63 Кодекса Республики Беларусь о земле право временного пользования земельным участком прекращается по истечению срока, на который был предоставлен земельный участок.
Использование земельного участка по истечению установленного срока временного пользования или аренды является самовольным занятием земельного участка.
В соответствии со ст.16.36 КоАП Республики Беларусь Самовольное занятие земельного участка — влечет наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо — от пятидесяти до трехсот базовых величин.
То же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения
административного взыскания за такое же нарушение, — влечет наложение штрафа в размере от двадцати до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от пятидесяти до ста двадцати базовых величин, а на юридическое лицо — от ста до четырехсот базовых величин.
Самовольное пользование недрами либо самовольное водопользование — влекут наложение штрафа в размере от четырех до тридцати базовых величин, на индивидуального предпринимателя — до ста базовых величин, а на юридическое лицо — до трехсот базовых величин.
Наиболее часто выявляемые нарушения земельного законодательства
Наиболее часто выявляемые нарушения земельного законодательства: неиспользование земельного участка, невыполнение требований по охране земель, самовольное занятие земельного участка, невыполнение выраженного в установленной законодательством форме требования, предписания либо представления. За нарушения земельного законодательства в соответствии с Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях предусмотрена ответственность:
| № п/п | Часть статьи | Состав административного правонарушения | Органы, уполномоченные рассматривать дела об административных правонарушениях | Размер штрафа, предусмотренный статьей КоАП (базовых величин) | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| гражд. | ИП | юр. лица | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Статья 16.6. Нарушение требований правового режима территории радиоактивного загрязнения | ||||||
| 1 | Часть 1 | Нарушение установленных законодательными актами о правовом режиме территорий радиоактивного загрязнения требований к использованию радиационно опасных земель | Суд | 5-30 | 10-100 | 10-500 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 5** | 10** | ||||
| Статья 16.10. Нарушение порядка использования земли и требований по ее охране | ||||||
| 2 | Часть 1 | Неиспользование земельного участка в течение срока, установленного законодательными актами | Суд | до 10 | до 25 | до 50 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 0,5** | 2** | ||||
| 3 | Часть 2 | Нарушение порядка снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель, либо нарушение порядка консервации деградированных сельскохозяйственных земель, либо невыполнение обязательных мероприятий по защите земельного участка от водной, ветровой эрозии или других процессов разрушения, либо невыполнение иных требований по охране земель | Суд | до 20 | до 100 | до 300 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 0,5** | 2** | ||||
| 4 | Часть 3 | Нецелевое использование предоставленного земельного участка | Суд | 2-10 | 5-25 | 20-50 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 2** | 5** | ||||
| Статья 16.12. Самовольное отступление от схем или проектов землеустройства | ||||||
| 5 | — | Самовольное отступление от схем или проектов землеустройства, утвержденных в установленном порядке | Суд | 5-30 | 10-50 | До 200 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 5** | 10** | ||||
| Статья 16.13. Самовольное производство изыскательских работ | ||||||
| 6 | — | Самовольное производство изыскательских работ | Сельский, поселковый исполнительный комитет | до 20 | до 50 | — |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 0,5** | 2** | ||||
| Статья 16.36. Самовольное пользование природными ресурсами | ||||||
| 7 | Часть 1 | Самовольное занятие земельного участка | Суд | 10-30 | 20-100 | 50-300 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 10** | 20** | ||||
| 8 | Часть 2 | То же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение | Суд | 20-30 | 50-100 | 100-400 |
| Должностное лицо подразделения землеустройства* | 20** | 50** |
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Определяем сроки внесения арендной платы
В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.
Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.
Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».
Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).
На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).
В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.
Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Как нужно использовать объект аренды?
По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.
В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.
Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.
Оформление соглашения
Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.
Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.
Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.
В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.
Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.
Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).
Договор субаренды земельного участка образец
Участок земли предоставляется в субаренду на время, которое не превышает период действия первоначального договора о найме. После подписания документов у субарендатора появляется обязательство по осуществлению выплат за землю на счет арендатору, с кем был заключен договор.
В этот документ рекомендуется включать пункт о позволении или запрете переуступки права временного использования участка. Если данное уточнение не предусмотрели в тексте договора, то заключается новый документ либо вносится корректировка в действующий с помощью составления дополнительного соглашения. Это условие является основополагающим и без него заключение сделки по субаренде невозможно.
В тексте соглашения должна находиться такая информация:
Обычно, сдача участков арендаторами в поднаем является для них коммерческой деятельностью.
Иногда для многих лиц арендовать земельные участки напрямую невозможно или предварительно требуется решить довольно сложные вопросы. Например, в роли собственника выступает государство или городская администрация. Субарендаторам будет намного проще отыскать лиц, которые уже заключили договор о прямой аренде земли, и обговорить с ними условия подписания соглашения о субаренде.
Им не придется принимать участие в аукционах и долго ждать результата рассмотрения заявления.
Заключая договор о субаренде, нужно знать, что существуют ситуации, когда арендатор не вправе передать право временного пользования участком третьей стороне.
При наличии в договоре об аренде пункта, запрещающего подобные сделки, передать землю в субаренду нельзя.
В зависимости от времени, на которое дается поднаем участка, зависит состав требуемых бумаг. Когда субаренду заключают более, чем на 1 год, к договору прикладывают следующие бумаги:
- описание надела;
- кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН;
- техпаспорта сооружений, находящихся на земле;
- график совершения взносов за субаренду;
- справка из Росреестра с подтверждением прохождения процедуры по регистрации права на субарендное пользование.
Если срок документа не превышает 1 года, к нему полагается прикладывать:
- приемо-передаточный акт по объекту;
- доп.соглашение;
- протокол имеющихся разногласий и протокол по их согласованию.
Если появляется необходимость продолжить субарендные правоотношения, то у сторон есть право пролонгации договора. Главное условие – отсутствие противоречий с условиями, оговоренными в первоначальном соглашении между нанимателем и владельцем земли.
Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.
Аренда предусматривает непосредственное получение права пользования ЗУ от собственника. Оформив договор аренды ЗУ надлежащим образом, арендатор передаёт это право другому субъекту на правах пользования или субаренды.
Больше информации о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в другой нашей статье.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения земельного участка 5 шагов в 2020 году
В отношении к таковому, серединное звено имущественной цепочки, приобретшее право пользования по договору аренды, выступает в качестве владельца права распоряжения.Например:
- Застройщик, арендовавший землю у города, после возведения многоэтажного дома, его приёмки и заселения, может передавать придомовую территорию и ЗУ под домом в субаренду жильцам.
- Он же вправе осуществить поднаём территории и её части для возведения платной парковки, заправки, развлекательных центров для граждан и т.п.
- Заказчик арендует землю у города и передаёт её застройщику на время проведения строительных работ.
- Собственник передаёт ЗУ индивидуальному предпринимателю, для последующей пересдачи заинтересованным лицам.
- Владелец пользуется наделом по договору аренды у сельской администрации, на лето он пересдаёт ЗУ городским жителям.
Если говорить о том, что выступает предметом договора в данной ситуации, когда речь идет об арендаторе и субарендаторе, то ошибочно предполагать, что предметом является земельный надел. Данное понятие, правда, является предметом договора, но только между собственником и арендатором.
В случае, когда устанавливается соглашения между арендатором и субарендатором, предметом договора выступает право на владение данным недвижимым имуществом.
Субарендатор получает возможность использовать недвижимость так, как разрешит ему арендатор. На самом деле, данный вопрос очень запутан, и будет понятен, разве что, лицу, имеющему определенное отношение к юриспруденции. Однако, вам также необходимо обратить внимание на данные нюансы.
Дело в том, что при составлении договора на субаренду, будет использоваться подобная терминология, чтобы вы могли проследить за тем, насколько грамотно составлен договор. Вы должны быть знакомы с подобными терминами.
Суть субарендных полномочий
Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:
- субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
- субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
- целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
- государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.
В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:
| Место заключения контракта, дата | Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия. |
| Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер) | Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий) |
| Порядок оплаты арендных платежей | иные обязательства контрагентов |
| Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке | Срок действия соглашения |
| порядок решения конфликтов | число копий договора |
| Подписи сторон | расшифровка |
Оформление договора субаренды может осуществляться на любой промежуток времени, начиная от 1 дня и заканчивая 99 годами. Ключевое условие заключается в том, чтобы данное соглашение не противоречило условиям, прописанным в первичном договоре и, в первую очередь, это касается именно сроков договора. Таким образом, к примеру, если основной договор действует на протяжении пяти лет, то и срок субаренды не может составлять более пяти лет.
Помимо этого, если арендатор нарушает указанное условие и предоставляет третьим лицам земельный участок на более длительный промежуток времени, то в таком случае на него будет наложена ответственность перед собственником этого имущества.
При этом превышение срока субаренды не является условием для того, чтобы оформленное соглашение было признано недействительным. Если будет установлено, что недобросовестный арендатор нарушает условия договора, собственник может вместе с субарендатором заключить новое соглашение, обходя указанное лицо.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).