Преимущества и недостатки создания ТСЖ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущества и недостатки создания ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Законодательство по ТСЖ

Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:

• статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
• положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
• ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
• правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
• положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.

Где может быть создано ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть организовано:

• в любом многоквартирном доме (далее по тексту — МКД);
• путем объединения нескольких многоквартирных домов и даже кварталов, помещения которых принадлежат разным (двум и более) собственникам жилья этих домов, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих друг с другом) земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• при объединении нескольких близко расположенных зданий, строений, сооружений, домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках с общими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Выбор другой формы управления для многоквартирного дома

Хозяева недвижимости могут самостоятельно управлять домом, если в нем несколько квартир. Такая процедура потребует оформления доверенности каждым владельцем жилплощади. Минусом такой формы управления можно назвать то, что активист должен обладать определенными знаниями и умением принимать правильные решения. Сложности могут возникнуть при проведении ремонтных работ.

Собственники могут организовать новое ТСЖ. Одним домом может управлять одно товарищество.

Также жильцы могут доверить управление домом лицензированной управляющей организации. Хозяевам не придется думать о поиске подрядчиков и качестве услуг. За это отвечает УК. Организация, управляющая МКД, выбирается по итогам конкурса. С каждым обладателем квартиры будет заключен договор на оказание коммунальных услуг.

1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Преимущества:

• Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.

• Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

  Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.

• Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.

• Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Недостатки:

• Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.

• Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.

  Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.

• Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

ТСЖ и УК расшифровка аббревиатур

Такое объединение жильцов имеет статус юридического лица (некоммерческого), так как оно создается не для извлечения финансовой прибыли в результате своей деятельности, а для других целей (управления домом). ТСЖ может быть сформировано на базе как 1-го многоквартирного дома, так и на базе нескольких объектов.

УК или Управляющая компания — это также юр. лицо, которое уже является коммерческой организацией, потому что его основная цель заключается в извлечении прибыли.

Владельцы жилья вправе выбрать из следующих способов управления домом:

Управляющей организации	представляющей собой коммерческую компанию, с которой оформляется договор управления
Товариществу	жильцы самостоятельно выполняют управление своим имуществом, поэтому такой вариант является оптимальным

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Куда подается жалоба?

В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:

1. Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
   • технического состояния МКД;
   • качество предоставляемых ресурсов и услуг;
   • состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
   • соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
2. Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
3. ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
4. Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
5. СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.

Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.

Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.

Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.

В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.

Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:

1. Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
2. Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
3. Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
4. Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
5. Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.

Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.

Плюсы ТСЖ

Минусы ТСЖ

1-ый плюс: владельцы недвижимости, для экономии денег, могут самостоятельно выполнять какие-то виды работ. 2-ой плюс: отсутствие вышестоящего органа управления, что минимизирует коррупционную составляющую. 3-ий плюс: более высокая стоимость недвижимости при такой форме управления. 4-ый плюс: минимизация издержек и возможности возникновения задолженности перед подрядными организациями за счет перечисления денег со счета в банке. 5-ый плюс: при заключении гражданских договоров юрлицо может выступать в качестве посредника. Это позволит снизить затраты и будет способствовать самообеспечению. Такими полномочиями объединение наделяется ст.152 жилищного законодательства.

1-ый минус: если в состав активистов войдут собственники жилых помещений, плохо понимающие проблемы дома, то появятся сложности в организации работы и принятии верных решений. 2-ой минус: при возникновении у жильцов многоквартирного дома долга за предоставленные услуги его сумма должна быть распределена и выплачена остальными владельцами. В противном случае ТСЖ не сможет оплатить услуги подрядных организаций. 3-ий минус: в связи с тем, что для некоторых видов работ услуги подрядчика используются 1 раз, на предоставление скидки рассчитывать не придется. 4-ый минус: наличие льготных категорий граждан и выпадающие доходы. 5-ый минус: непостоянство законодательных актов, касающихся коммунальной сферы. 6-ой минус: тарифы на коммунальные услуги не могут превышать значений, определенных тарифной службой.

Без подводных камней не обойтись: требуются профессионалы!

Понятно, что эффективное самоуправление любым объектом недвижимости, при котором каждый человек может реально влиять на положение вещей – это хорошо. Однако при работе некоторых ТСЖ наблюдается печальная картина: лифт и домофон вышли из строя, штукатурка на стенах осыпается, инженерные коммуникации ржавеют. Так происходит не только потому, что инициативность людей со временем иссякает, но и вследствие непрофессионализма руководителей.

Для регистрации требуются дипломированные экономисты. Но не в каждом доме найдется мастер по электричеству или сантехнике, а ведь именно бытовые условия чаще всего становятся поводом для разногласий при распределении средств. Прежде чем регистрировать новую форму управления, надо взвесить: потянете ли вы решение сложных проблем по обеспечению квартиры электричеством, теплом, водой самостоятельно. А ведь в сферу ТСЖ входит регулирование и других вопросов:

— определение статей текущих и будущих расходов;
— выделение конкретных сумм на различные цели;
— согласование размера ежемесячного взноса каждого члена;
— совершенствование пожарной безопасности подъездов;
— утверждение плана по благоустройству придомовой территории;
— расчет доходов, в том числе с привлечением кредитов и займов.

Что входит в обязанности ТСЖ?

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
• Следить за вывозом мусора;
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Похожие записи:

• Увольнение работника по Трудовому кодексу РФ: основные причины
• Какие пособия и выплаты от государства положены на третьего ребенка
• Пособие по беременности и родам в 2023 году