Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение квартирантов без договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
— Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
— Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
— договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
— арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
— арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Как выселить людей, живущих по договору найма
Бывает, что люди живут на вашей территории согласно договору, но не платят или злоупотребляют предоставленной им недвижимостью. Например, приводят посторонних жильцов, шумят, не оплачивают ЖКХ, приводят квартиру в нежилое состояние. Оплату отказываются вносить по разным причинам, а самостоятельно выгнать их из дома не получается. На помощь придет государственная система и юрист.
Главное правило: предупредить нанимателей о предстоящем выселении (за 3 месяца до истечения срочного договора). Уведомление о предстоящем выселении можно сделать двумя путями:
— письмом;
— устно при двух свидетелях.
Если наниматели все равно сами не съехали, то есть возможность обратиться в суд. Для иска требуется доказательная база, которая поможет склонить решение суда в пользу собственника. Но если даже после судебного постановления люди не уезжают, исполнительный лист из суда передается в службу судебных приставов. Приставы займутся фактическим выселением жильцов в принудительном порядке.
Однако есть важный момент, о котором нужно всегда помнить. Любое вмешательство в вопросы жилплощади со стороны полиции производится на основании свидетельства о собственности. На основании этого документа участковый может взломать замок, если квартиранты его заменили. Также выполняется принудительное выселение, но без доказательств владения квартирой или домом эти меры незаконны.
Как выселить квартирантов, живущих в квартире без договора найма
Выселение жильцов без договора найма должно производиться с учетом таких особенностей:
- Проживание лиц в квартире, не принадлежащей им, осуществляется на незаконных основаниях. Наличие устной договоренности между сторонами является неправомерным и, по сути, арендаторы не имеют никаких полномочий;
- При отсутствии желания арендаторов съехать с квартиры собственник может собрать все документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и обратиться в местное отделение полиции – после такого действия арендаторов выселят очень быстро;
Выселение особых категорий граждан
Существуют некоторые особенности процедуры выселения в частных случаях:
- если имеется необходимость выселения жильцов, среди которых имеется маленький ребенок, то без достаточных оснований на такое действие их выезд представляется возможным только в том случае, если у семьи есть альтернативное жилье;
- выселение жильцов в отопительный период без законных оснований осуществить весьма тяжело – даже при рассмотрении такого дела в суде учитывается факт проблематичности поиска новой квартиры с подходящими условиями в такой период времени;
- при желании выселить жильцов за нарушение общественного порядка предварительно необходимо зафиксировать все подобные случаи для предоставления доказательств в суде.
Основания для выселения съемщиков жилого помещения
Основная часть требований законодательства по вопросам пользования жилыми помещениями содержится в Жилищном Кодексе Российской Федерации. Этот документ содержит все правила проживания соседей в многоквартирных домах и ограничивает права жильцов, независимо от того владельцы они или квартиранты, в части, где их права пересекаются с правами соседей. Ст. 17 ЖК РФ четко устанавливает границы допустимого поведения соседей. В этой статье установлено, что:
- Жилые помещения должны использоваться для проживания людей.
- Осуществлять в квартире профессиональную и предпринимательскую деятельность можно только в тех рамках, в которых она не мешает соседям.
- Размешать промышленное производство и вести миссионерскую деятельность в квартирах нельзя.
- Жильцы обязаны соблюдать все требования законодательства и не нарушать законных прав и интересов соседей.
Основания для выселения
Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.
- Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
- Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
- Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
- Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.
Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.