Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение доли в недвижимости близкому родственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Можно ли подарить долю в квартире
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Судебная практика: дарение доли недвижимости близкому родственнику
Дарственная на часть жилого имущества может быть признана недействительной в том случае, если она была оформлена под влиянием заблуждения. Это когда участник сделки не по своей воле составляет какое-то неправильное мнение либо остается в неведении касательно каких-то важных обстоятельств, и под их влиянием человек совершает сделку, которую он не стал бы совершать, если бы не был введен в заблуждение.
Так, в силу обстоятельств, которые связаны с ограничениями в здоровье дарителя по зрению и слуху или в силу возраста даритель заблуждалась относительно природы сделки, а также значения собственных действий. Она считала, что подписывала договор дарения 1/2 доли на квартиру и участок земли с условием покупки для нее квартиры.
В результате подписания дарственной даритель оказалась без права собственности на спорное имущество и на квартиру. В итоге суд признал договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Налоги при оформлении собственности в дар
Поскольку сделка не влечет за собой никакой прибыли для дарителя, а лишь сокращает количество собственности, подлежащей налогообложению по имущественному налогу, налоговых последствий для дарителя не будет.
Для одариваемого доля в квартире – доход, который предполагает уплату налога. Исключение составляют дарственные на близких членов семьи.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы в виде подаренной доли, освобождаются от взимания подоходного налога, если даритель и одариваемый состоят в близком родстве:
- Муж и жена;
- Родители и дети, в том числе усыновленные;
- Дедушка и бабушка;
- Внуки;
- Братья и сестры, включая неполнородных родственников.
Правила подготовки дарственной на долю квартиры
На условиях закона за №122-ФЗ (ст.24 п.1) сделки отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат заверению у нотариуса (аналогичное требование утверждается законом за №218-ФЗ ст.42 п.1). Также сделки отчуждения долей в жилье, которым владеют несовершеннолетние или граждане ограниченной дееспособности, требуют нотариального удостоверения (ст.54 п.2 закона за №218-ФЗ).
В контексте названных норм несовершеннолетними являются молодые граждане возрастом 14-18 лет. Сделка дарения от имени несовершеннолетнего данного возрастного диапазона допустима при условии письменного одобрения законных представителей молодого человека, а также при предварительном согласии органов опеки (ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.37 и ст.26 п.1 Гражданского кодекса).
Еще раз подчеркнем, что сделки дарения от имени детей возрастом менее 14-ти лет полностью невозможны (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса). Однако дарение доли в квартире в пользу детей младшего возраста (до 14 лет) и более старшего (14-18 лет) не ограничивается законодательством, поскольку их имущество в результате данных сделок лишь преумножается.
Дарственную по доле жилья в пользу несовершеннолетнего даритель, являющийся долевым собственником квартиры наряду с остальными содольщиками, оформляет нотариально. Заметим, что при полноправном владении квартирой дарителем, желающим, к примеру, одарить долями в ней двоих несовершеннолетних лиц (например, внуков), нотариального заверения сделки дарения не требуется (ст.160 и ст.161 Гражданского кодекса).
Даримая несовершеннолетним доля в жилье принимается их законными представителями (родителями, попечителями, опекунами или усыновителями). Но последующее распоряжение и пользование подаренным имуществом несовершеннолетних их опекунами допускается на условиях соблюдения установленных законодательством норм (ст.17-23 закона за №48-ФЗ; ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.26, ст.28, ст.37 и ст.292 п.4 Гражданского кодекса), предусматривающих, как правило, обязательность согласия госорганов опеки.
Для дарения доли в квартире одним супругом (женой, мужем) возможна потребность предварительного одобрения другим супругом. В частности, при приобретении недвижимости или доли в ней дарителем, состоящим на момент покупки жилья в браке без оформления иного (отличающегося от ст.34 Семейного кодекса) режима имущественных отношений через брачный договор (т.е. неравных супружеских долей в имуществе при его разделе) обязательно потребуется согласие мужа/жены на сделку дарения этой доли (ст.35 п.3 Семейного кодекса).
При этом от мужа/жены одаряемого лица письменного либо устного согласия не требуется, т.к. сделка безвозмездная и даримое имущество становится исключительной собственностью одаряемого, не являясь совместно нажитой собственностью (ст.34, ст.36 п.1 Семейного кодекса).
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
✅ Обращаться ли к нотариусу: плюсы и минусы
Начиная с 1995 года, дарственные не требуют обязательного заверения нотариусом. Стороны могут обойтись и без его услуг: найти образец договора дарения, вписать основные нюансы, зафиксировать сделку в Росреестре и передать часть имущества.
Но если имеются сомнения, что родственники могут оспорить дарственную, лучше обратиться к нотариусу.
Плюсы дарения с помощью нотариуса:
- работник нотариальной конторы внимательно проверяет состояние сторон: дееспособность, адекватность, вменяемость, отсутствие корыстного замысла, фиктивность сделки и др.;
- юрист изучает документы на приватизированную долю;
- профессиональная помощь в составлении договора дарения и акта приема-передачи объекта;
- исключение факта мошенничества.
Минусы обращения к нотариусу:
- высокая стоимость услуг – помимо госпошлины придется заплатить за оценку недвижимости;
- огромный список документов для оценки (техпаспорт, выписки из ЕГРН, домовой книги, правоустанавливающие документы, архивные сведения, справки из налоговой…).
Дарственная на долю в квартире или доме
При дарении доли квартиры имеются некоторые особенности. Даритель может подарить:
- Любую долю, которую можно выделить специально для дарения.
Пример: Даритель имеет в собственности квартиру — он может подарить 1/2 (1/3) доли, оставшаяся часть квартиры 1/2 ( 2/3) останется за ним. - Даритель может подарить часть своей доли.
Пример: Даритель имеет 1/4 долю в собственности — он может подарить 1/8 доли - Подарить всю свою долю.
Пример: Даритель имеет 1/2 долю, он ее и дарит, или имеет 1/8 — ее и дарит
- При долевой собственности — при дарении доли не требуется никаких согласий со стороны других участников собственности (дольщиков) и предоставление им преимущественных прав на долю (права выкупа).
- При общей совместной (не долевой) собственности — при дарении части имущества требует согласие участников собственности. Чаще всего такими сособственниками являются супруги (бывшие супруги).
Дарение невыделенной доли в общей совместной собственности
Раз спор по поводу размера долей отсутствует, то в суд обращаться вам не придется. Выделять долю «в натуре» также не нужно. Для заключения договора дарения вам достаточно обратиться к нотариусу, попросив его составить и удостоверить соглашение об определении долей в порядке ч. 5 ст. 244 ГК РФ, согласно которому каждый из совладельцев получит по 1/2 квартиры. Имея на руках такое соглашение, ваша мама вправе подарить вам свою долю.
У нас 2-х комнатная квартира в Москве, которую мы с мамой приватизировали еще в далеком 1993 году. На руках Свидетельство о собственности на жилище (розового цвета) и договор передачи жилого помещения со штампом Департамента муниципального жилья. В Свидетельстве указано, что 2-х комнатная квартира принадлежит мне с мамой на основании общей совместной собственности. То есть никаких долей не указано.
Можно ли продать долю в квартире, если она не выделена в натуре
Продавая свою долю, гражданину не нужно спрашивать согласия других собственников в квартире, но они имеют право преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК. То есть сначала следует письменно предложить выкупить долю другим собственникам. Если через месяц они ее не купят, то долю можно продать постороннему лицу и только за ту же сумму. Если продавец письменно их не оповестит, то сделку приостановят — пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации недвижимости от 13.07.2020 № 218-ФЗ.
Интересное: Как отметить в инвентаризационной описи выявленное хищение
К тому же в большинстве случаях выдел доли в квартире просто невозможен. Потому что выдел допустим, если имеется техническая возможность передачи не только изолированной комнаты, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа — п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.
Требуется ли согласование дарения доли имущества с другими собственниками
Основным отличием оформления в дар является принцип безвозмездности. Данный факт означает, что переход имущества другому владельцу производится без получения чего-либо взамен, без извлечения пользы для дарителя. Одним из наиболее частых видов дарения является оформление принадлежащей дарителю недвижимости на одаряемого. Владелец недвижимости имеет полное право дарить свою квартиру кому-либо из родственников и другим лицам, исходя из своей доброй воли.
Основным требованием при передаче части квартиры является признание ее зарегистрированной в виде частного владения гражданина (купля-продажа, приватизация). Подготовительный этап к сделке является наиболее важным, т.к. от полноты собранных документов и корректности их оформления зависит успешный исход процедуры по отчуждению части имущества.
Что делать, если отказали?
Приобретенную в браке недвижимость принято считать совместно нажитой, поэтому она делится пополам. Но при выделении доли, она может быть любой по согласованию сторон.
В этих статьях описана сущность совместной собственности в браке и возможность раздела жилой площади. Разрешается подарить не более половины совместно нажитого имущества, если при этом не ущемляются права детей.
Если вопрос касается доли недвижимости, принадлежащей лично одному из супругов и полученной в собственность до брака, то никаких ограничений в распоряжении здесь не устанавливается.
Основные условия процедуры дарения части недвижимости следующие:
- передача в дар части общей недвижимости осуществляется после определения доли каждого супруга;
- дарителем может выступать только собственник квартиры при наличии у него соответствующего документального подтверждения;
- данный договор оформляют в письменной форме, заверяя впоследствии у нотариуса;
- договор подписывают только в присутствии обоих участников сделки;
- других совладельцев недвижимости не обязательно уведомлять о совершении сделки;
- сделку дарения можно оформить только при жизни дарителя;
- сделку дарения можно заключить с бывшим супругом, но в этом случае одариваемый должен заплатить подоходный налог.
Ограничение по кругу одаряемых законом не установлено. Это означает, что дарение может совершаться в адрес лица любого возраста, пола и т.д.
Однако для правильного оформления необходимо учесть дееспособность одаряемого. Если он не достиг 18 лет или признан судом недееспособным, то в деле должен участвовать его представитель.
Лицо, которое не является собственником жилья или его части не имеет право выступать дарителем.
В этой роли не может быть и лицо, не достигшее 14 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе передавать дар только с разрешения родителей и согласия органов опеки и попечительства.
Если сторона не может самостоятельно подписать дарственную, она вправе сделать это через представителя по доверенности.
Возможно ли дарение без согласия других собственников?
Дарение является безвозмездной сделкой, при которой без каких-либо компенсаций часть имущества переходит в дар другому человеку.
Владелец передает все свои права на имущество, не получая за этого ничего. И здесь кроется основное отличие дарственных от сделок по купле-продажи.
Собственник волен как угодно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, и не имеет необходимости отчитываться перед совладельцами жилья, либо каким-то образом соблюдать их права.
При сделках купли-продажи совладельцы жилья обладают данным им законом правом на приоритетную покупку. Если часть собираются продать, то согласие на продажу от всех содольщиков обязательно. А вот при передачи части в дар можно без этого согласия обойтись.
Часто при отсутствии согласия содольщиков сделка по дарению маскирует сделку купли-продажи, так как последняя не требует одобрения других лиц.
Важно помнить, что такая операция является подложной, и если данный факт вскроется, она будет признано недействительным.
Как правильно составить договор дарения двум одаряемым в равных долях
Договор дарения составляется в соответствии с нормами права, которые закреплены в ст. 574 ГК РФ. В целом договор дарения части доли не значительно отличается от обычной дарственной на имущество. Например, в статье «Договор дарения между близкими родственниками», мы уже рассматривали этот вопрос.
В дарственной, оформляемой на двух человек необходимо указать следующее:
- дата и место составления;
- данные каждого из одаряемых;
- сведения о дарителе;
- информация об объекте недвижимости (месторасположение, размер, особенности конструкции и т.д.);
- основание, на котором возникло право собственности на предмет дарения у отчуждающего лица;
- размеры долей, которые безвозмездно передаются (в противном случае будет считаться, что доли равные, а собственность общая);
- указание на то, что даритель добровольно и безвозмездно готов отдать имущество;
- согласие каждого из принимающих подарок на это;
- подпись каждой из сторон сделки;
- удостоверение законности сделки личной подписью и оттиском печати нотариуса.
В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на объекты недвижимости и сделок с ними» с 2016 года все юридически значимые действия с долями квартиры необходимо заверять у нотариуса.